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Area condominiale: cosa si intende?

Si sente spesso parlare di area condominiale in riferimento a una zona compresa nella proprietà dell’edificio e, solitamente, in condivisione fra tutti. In realtà parlare di semplice area condominiale è improprio poiché all’interno di questo concetto si finisce per includere tutta una serie di elementi e zone comuni ma ben distinti. Che cosa si intende quindi per area condominiale? In generale, si tratta di un’area esterna che corrisponde al cortile condominiale.

Può essere quindi una zona interna al perimetro delle mura e aperta. Ma anche semplice un cortiletto d’accesso. In questo caso, spesso nella stessa area condominiale troviamo anche i parcheggi, le rastrelliere per biciclette o giochi per bambini. È chiaro quindi che in riferimento a una manutenzione, a un intervento o a un lavoro specifico è bene precisare di quale elemento si tratta.

Per quanto riguarda il cortile condominiale, sappiamo che esso rientra fra le aree comuni di un condominio. È quindi uno spazio in condivisione che può essere utilizzato da tutti. Come? Naturalmente, nei limiti del rispetto per il pari diritto altrui. Per questo motivo è sempre buona norma integrare il regolamento di condominio con clausole contrattuali che stabiliscano la precisa destinazione d’uso dell’area condominiale.

Approvando una delibera all’unanimità è possibile ad esempio fissare dei precisi orari di gioco per i bambini. Oppure permettere o meno il parcheggio di biciclette o monopattini o regolare il transito. L’importante è che sia mantenuta la funzione principale del cortile condominiale, che è quella di aprire uno spazio di aria e luce all’interno di un edificio o fra più edifici.

È evidente che se l’area condominiale comprende anche un parcheggio è bene rifarsi nuovamente al regolamento condominiale per conoscerne le modalità d’utilizzo come ad esempio la proprietà privata di alcuni box o un sistema di rotazione nell’assegnazione dei posti auto.

È possibile dividere l’area condominiale in comunione?

L’area condominiale rientra quindi fra le parti comuni, al pari degli elementi elencati all’articolo 1117. Può accadere però che da un titolo derivi l’uso esclusivo di una parte di essa da parte di un proprietario. In questo caso, il condomino potrebbe richiedere di dividere un’area in comunione. Salvo le doverose valutazioni da fare caso per caso, in generale questo è possibile solo se da questa scissione non derivano ostacoli al godimento da parte degli altri condomini dell’area comune.

Poniamo, ad esempio, che un condomino intenda dividere il cortile e trasformare la propria area ad uso esclusivo in un parcheggio. L’intervento non è possibile se si ritiene che così facendo venga meno il diritto degli altri condomini ad usufruire del restante cortile per le sue funzioni originarie. Non solo: anche se un condomino reclama l’uso esclusivo di una parte di un’area condominiale, dovrà sempre garantire la servitù di passaggio agli altri proprietari.

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Come assegnare i posti auto in condominio?

Il parcheggio condominiale, nelle grandi città o negli edifici più piccoli, è una vera problematica. Non sempre infatti a ciascuna unità immobiliare corrisponde un posto auto in condominio. Eppure, a meno che i posti non siano ad uso esclusivo di uno o più proprietari, i parcheggi o il cortile sono considerate aree comuni e quindi utilizzabili parimenti da tutti i condòmini. In questi casi, vige il principio della rotazione. È l’assemblea condominiale a stabilire come assegnare i posti auto.

Attraverso una delibera, si stabilisce un criterio di turni in base al quale ciascuno potrà posteggiare la propria auto senza che il diritto di un condòmino prevarichi su quello di un altro. Questo procedimento ha lo scopo di prevenire il vecchio (e ingiusto) principio per il quale chi tardi arriva male alloggia. Quante volte sarà capitato a qualcuno di rientrare in serata dal proprio lavoro e di trovare i pochi spazi disponibili sempre occupati? Ebbene, la giurisprudenza, che ha più volte affrontato la questione in sede di cause civili, ha trovato una soluzione nell’assegnare dei posti auto in condominio in base a un sistema di turni a rotazione.

Come si accennava, è naturalmente escluso l’affidamento a turno di posti auto che sono già di proprietà esclusiva di un singolo condominio, laddove tale diritto derivi dal titolo di acquisto dell’immobile. Allo stesso modo, proprio perché il principio è quello di un utilizzo equo del bene comune in questione, non è possibile assegnare un posto auto in maniera esclusiva a un singolo proprietario. Questo, a prescindere dalle tabelle millesimali e dal valore proporzionale che il condomino rappresenta. Come funziona quindi l’assegnazione?

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I criteri per assegnare i posti auto

Innanzitutto, dev’essere l’assemblea condominiale riunita a stabilire la distribuzione dei posteggi. La delibera andrà poi approvata a maggioranza, secondo i criteri dell’articolo 1136. Quindi, con l’approvazione della maggioranza degli intervenuti che corrispondano ad almeno la metà del valore in millesimi dell’edificio.

Non esistono vincoli legali ai criteri da utilizzare. L’assemblea può stabilire turni periodici (settimanali, mensili o giornalieri) oppure affidarsi al sorteggio. Tutti i limiti che possono sussistere a questi criteri di assegnazione dei posti auto sono connessi al rispetto dei diritti dei condomini. Ad esempio, non è possibile assegnare un parcheggio che limiti l’accesso a un’unità o a un’attività commerciale al primo piano. In tal caso sarebbe meglio adottare la soluzione del passo carrabile in condominio. Allo stesso modo, un negozio non può pretendere che il condominio lasci liberi dei posti per il posteggio dei suoi clienti, perché verrebbe meno il loro diritto su una proprietà condominiale.

Oltre ad assegnare i posti auto in condominio, l’assemblea può anche stabilire di vietare l’utilizzo del parcheggio a terzi o estranei. A questo punto, il compito di vigilanza su questo divieto ricadrebbe sull’amministratore, in quanto custode della cosa comune in condominio. Allo stesso tempo, è possibile anche deliberare la possibilità di affittare i posti auto, tanto a estranei quanto agli stessi condomini. Una situazione che si può creare, ad esempio, per posti auto “privilegiati” perché vicini al portone di casa e quindi utili per il carico/scarico merci o perché al coperto.

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Dividere il cortile in comunione: quando è possibile?

Così come scale, ascensore e viali d’accesso, anche il cortile rientra fra le zone comuni condominiali. Questo significa che tutti i condomini hanno eguale diritto di usufruirne, nel rispetto della sua funzione d’uso e dell’utilizzo da parte degli altri proprietari. Può però accadere che uno o più proprietari reclamino l’utilizzo esclusivo di un’area e che vogliano quindi dividere il cortile in comunione. Cosa dice la legge al riguardo e quando è impossibile farlo?

La prima risposta da dare a questa domanda è che la legge non vieta in assoluto di dividere il cortile in comunione di un condominio. È evidente, tuttavia, che debbano esistere dei criteri per operare questa divisione di proprietà, che non riguarda solo il condomino che andrà ad “appropriarsi” dello spazio ma che influisce anche sulla vita degli altri proprietari. Un primo faro per comprendere come agire ce lo fornisce il Codice Civile all’articolo 1119. Qui si legge che:

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Da questo disposto deduciamo che è possibile dividere il cortile in comunione solo nel caso in cui il cambio di proprietà non infici nel suo utilizzo da parte degli altri condomini. In questo senso, è necessario il consenso all’unanimità di tutti affinché avvenga questo passaggio di proprietà, che non può essere imposto nemmeno dal giudice. Il singolo che volesse acquisire tutto o parte del cortile dovrà quindi disporre la servitù di passaggio, permettendo agli altri condomini di continuare a usufruire della funzione originaria del bene.

Quando è impossibile dividere il cortile in comunione

Dalla lettura di questo articolo si deduce anche una serie di situazioni in cui è invece impossibile dividere il cortile in comune. Innanzitutto, quando il cambio di proprietà va a modificare la funzione d’uso del bene comune – in questo caso, il cortile. Se quindi un proprietario intende acquisirlo per trasformarlo in parcheggio privato o per costruirci fabbricati che ne impediscano il pedaggio agli altri condomini, la divisione è impossibile.

In questo senso, bisogna tenere conto della funzione originaria del cortile. In termini generici, si parla di areazione e illuminazione. Altra destinazione d’uso è quella cosiddetta soggettiva, secondo la quale ciascun condomino può usufruire di quello spazio nel rispetto del pari utilizzo altrui; ad esempio, piantando dei fiori o transitandovi liberamente.  È in più possibile che il regolamento condominiale prefissi altri specifiche funzioni d’uso di un cortile, che può essere adibito ad area gioco per bambini o a parcheggio di biciclette o motorini per tutti i condomini. In ogni caso, la divisione è possibile solo se queste funzioni vengono mantenute possibili agli altri proprietari.

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Cortile condominiale: cosa è permesso fare e cosa no?

Un altro bene di proprietà comune a tutti i condòmini è il cortile, spesso al centro di liti e discussioni. Questo spazio appartiene in comunione anche agli inquilini i quali edifici non si affaccino direttamente su di esso, e ad esso si applicano le stesse disposizioni riguardanti eventuali giardini condominiali. Non è raro che nascano dissapori rispetto all’utilizzo che un proprietario faccia del cortile: come parcheggio, come area giochi per bambini, come terreno per piantare vegetazione. Vediamo allora, secondo la legge e le interpretazioni della giurisprudenza, cosa si può fare nel cortile condominiale e cosa non è invece permesso.

Come detto, l’utilizzo del cortile condominiale deve essere paritario per tutti. Questo, nonostante, come per tutti i bene a uso comune, le spese per la sua manutenzione vadano ripartite fra i condomini secondo i valori indicati dalle tabelle millesimali. I limiti al suo utilizzo sono quindi gli stessi applicati agli altri spazi comuni.

L’impiego non deve modificarne la destinazione d’uso, che potremmo riassumere come una generica funzione di areazione e illuminazione della parte interna del condominio e degli spazi ad esso adiacenti o di accesso (compresi altri eventuali spazi verdi e intercapedini). Altro requisito è che l’impiego fatto da un condòmino non ne pregiudichi potenzialmente un paritario utilizzo da parte di un altro proprietario.

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Cortile condominiale: cosa è permesso e cosa no?

Nel rispetto di queste due generiche disposizioni, è quindi possibile apportare alcune modifiche non sostanziali al cortile condominiale. Ad esempio, è permesso installare delle panchine o coltivare delle piantine, perché questo non ne pregiudica la funzione primaria né l’utilizzo da parte degli altri. È possibile anche installare delle tubature o un’autoclave, purché non troppo voluminosi.

Oltre queste indicazioni generali, molti condomini specificano nel proprio regolamento a quali scopi specifici è destinato il cortile. Dalla lettura di queste funzioni si ricava quindi una serie di divieti più o meno impliciti, connessi con il mantenimento della destinazione d’uso del bene comune. Se, ad esempio, l’area interna deve mantenere una funzione di parcheggio, i bambini non possono giocare con il pallone in cortile. Viceversa, se il cortile è destinato al transito pedonale, non è possibile parcheggiarvi i propri veicoli.

Come si può utilizzare un cortile condominiale quindi? Fermo restando i due punti saldi del rispetto delle proprietà comuni, per rispondere è necessario rilevare espliciti divieti o funzioni d’uso scritte nel regolamento condominiale. Per poi, eventualmente, richiederne una modifica con le adeguate maggioranze assembleari.