Che cos’è il regolamento condominiale e a cosa serve
Il regolamento condominiale è l’insieme delle norme che regolano la convivenza all’interno di un edificio in condominio. Stabilisce come vengono utilizzate le parti comuni, come vengono ripartite le spese, quali comportamenti sono vietati o soggetti a limitazioni, e quale sia il corretto funzionamento dell’assemblea e dell’amministrazione.
Non si tratta di un documento facoltativo in tutti i casi: l’articolo 1138 del Codice Civile prevede che i condomini con più di dieci partecipanti siano obbligati ad adottare un regolamento condominiale. Nei condomini più piccoli è invece facoltativo, ma spesso ugualmente presente e utile per prevenire controversie.
È importante distinguere fin da subito tra le due tipologie principali di regolamento condominiale: il contrattuale e quello assembleare. Le differenze tra i due non sono solo formali: riguardano la forza vincolante, le modalità di approvazione e le possibilità di modifica.
Regolamento condominiale assembleare: cos’è e come si approva
Il regolamento assembleare è quello deliberato dalla maggioranza dei condòmini in sede di assemblea. Secondo l’articolo 1138 del Codice Civile, per la sua approvazione è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
Questo tipo di regolamento condominiale può disciplinare:
- le modalità d’uso delle parti comuni (scale, cortile, giardino, parcheggi)
- la ripartizione delle spese condominiali nei limiti consentiti dalla legge
- le norme di comportamento all’interno dell’edificio (orari di silenzio, uso degli spazi comuni, smaltimento rifiuti)
- le regole per lo svolgimento delle assemblee
Cosa non può stabilire il regolamento assembleare
Il regolamento assembleare, tuttavia, non può derogare ai diritti dei singoli condòmini sulle loro proprietà esclusive né limitare la disponibilità delle parti comuni in misura superiore a quanto consentito dalla legge. Non può, ad esempio, vietare in modo assoluto la cessione o la locazione di un’unità immobiliare.
La stessa maggioranza qualificata richiesta per l’approvazione è necessaria anche per la modifica del regolamento assembleare.
Regolamento condominiale contrattuale: natura e caratteristiche
Il regolamento condominiale contrattuale ha un’origine diversa e una forza giuridica più ampia. Viene predisposto, nella maggior parte dei casi, dal costruttore o dal venditore originario degli appartamenti, e accettato da ciascun acquirente al momento della firma del contratto di compravendita. In alternativa, può essere approvato all’unanimità da tutti i condòmini in assemblea.
La sua peculiarità sta nel fatto che può contenere disposizioni che il regolamento assembleare non può introdurre, in quanto limitano diritti reali individuali. Ad esempio, il regolamento contrattuale può:
- vietare l’esercizio di determinate attività commerciali o professionali nelle unità immobiliari
- imporre limitazioni all’uso delle proprietà esclusive
- stabilire criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali
Come si modifica il regolamento contrattuale
Proprio perché il regolamento condominiale contrattuale nasce da un accordo tra le parti, la sua modifica richiede il consenso unanime di tutti i condòmini. Non è sufficiente una delibera assembleare a maggioranza.
Quando il regolamento condominiale è obbligatorio
Come anticipato, l’obbligo di dotarsi di un regolamento condominiale scatta quando i condòmini sono più di dieci, ai sensi dell’articolo 1138 del Codice Civile. In questo caso, l’assemblea è tenuta ad approvarlo su richiesta anche di un solo condòmino.
Domande frequenti sul regolamento condominiale
Cosa succede se il condominio non ha un regolamento?
Se il condominio non ha un regolamento condominiale e i condòmini sono più di dieci, qualsiasi condòmino può richiederne l’adozione in assemblea. In assenza di regolamento si applicano direttamente le norme del Codice Civile.
Il regolamento condominiale va trascritto nei registri immobiliari?
Il regolamento contrattuale, contenendo limitazioni ai diritti reali, deve essere trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi acquirenti. Il regolamento assembleare, invece, non richiede trascrizione.
Con quanti voti si approva il regolamento condominiale?
Il regolamento condominiale assembleare si approva con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Quello contrattuale richiede invece il voto unanime di tutti i condòmini.