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Superbonus ai condomini morosi: è consentito?

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Il Superbonus 110%  è un’occasione unica per ristrutturare il proprio appartamento puntando all’efficientamento energetico e sismico. I fondi stanziati per gli incentivi fiscali sono molti, ed è proprio per questo che le regole sono particolarmente stringenti. Lo scopo è evitare che ad approfittarsene siano i soliti furbetti. L’Agenzia delle Entrate, con le sue Risposte, ha fornito ulteriori chiarimenti in merito all’accesso al Superbonus dei condomini morosi. Se il proprietario di un appartamento in condominio ha dei debiti con lo stesso, può usufruire comunque dei benefici fiscali?

Per rispondere a questa domanda dobbiamo rifarci direttamente alla Circolare n. 30/E dell’Agenzia delle Entrate rilasciata a fine dicembre. Qui si specifica che la detrazione cui il condominio richiedente ha diritto viene calcolata sulla base delle spese sostenute nel periodo di riferimento per i lavori svolti. Se si intende usufruire della cessione del credito, bisogna però tenere conto del rapporto fra le spese versate da ciascun condomino e quelle dovute.

La circolare specifica che il compito spetta all’amministratore di condominio. Questa figura è tenuta a comunicare all’Agenzia la cessione del credito

«esclusivamente per un ammontare proporzionato al rapporto tra quanto versato da ciascun condomino entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa e quanto dovuto dal condomino stesso».

In buona sostanza, non si può usufruire della detrazione fiscale sotto forma di credito da cedere per somme che non sono state versate. La cessione del credito concessa al singolo condomino può essere solo proporzionata alle somme da lui versate.

La risposta dell’Agenzia è quindi chiara. Niente Superbonus ai condomini morosi. Questo significa che vengono meno anche alcuni obblighi dell’amministratore. In particolare, egli non è tenuto nemmeno a comunicare al condomino moroso dati riguardanti i lavori sulle parti comuni.

Superbonus ai condomini morosi: I termini per saldare i debiti

E se il condomino moroso volesse saldare i suoi debiti proprio per accedere al bonus? I termini del pagamento cambiano in base alla soluzione di riscossione degli incentivi scelta: sconto in fattura o cessione del credito?

In caso di cessione del credito o di sconto in fattura, il condomino moroso deve saldare i suoi debiti entro la chiusura dell’esercizio del bilancio condominiale. Deve quindi essere già in regola con le tempistiche dei pagamenti dovuti.

Se invece la detrazione del credito viene richiesta nella modalità “spalmata” come taglio delle proprie imposte IRPEF? In questo caso, il condomino richiede come singolo contribuente gli incentivi, e i termini non sono quelli del condominio, ma quelli della propria dichiarazione dei redditi. Il debito dovrà quindi essere saldato entro la sua presentazione.

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Decreto ingiuntivo condominiale: quando si può usare?

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Nel caso, purtroppo ricorrente, dei condomini morosi il compito di esigere il pagamento dei debiti spetta all’amministratore. Questo rientra esplicitamente fra i suoi obblighi, come l’articolo 1130 del Codice Civile specifica. Non riscuotere i contributi o meglio non mettere in atto tutte le azioni necessarie per la loro riscossione può essere causa di revoca della sua nomina. Fra le azioni previste vi è anche il decreto ingiuntivo condominiale, ossia il ricorso all’intervento dell’Autorità Giudiziaria. Ecco quando e come utilizzare questo strumento legale.

Il primo documento sul quale basarsi per poter parlare di un’azione legale da parte del condominio nei confronti di un moroso è il bilancio consuntivo del condominio. È l’amministratore a redigere questo atto che contiene tutte le uscite e le entrate per la manutenzione di un edificio. Il documento viene sottoposto all’assemblea condominiale e approvato a maggioranza, e ha quindi il potere di ufficializzare una situazione di credito del condominio. A tal proposito, vogliamo sottolineare che in questo caso è legittimo che l’amministratore fornisca informazioni sui pagamenti degli altri condomini, proprio per il carattere del bilancio discusso in assemblea.

L’approvazione del bilancio e, quindi, del debito, ne sancisce la decorrenza anche per quanto riguarda i tempi di prescrizione del credito di riscossione. A questo punto, la legge fornisce all’amministratore di condominio uno strumento legale per intimare il debitore al pagamento. Si tratta, appunto, del decreto ingiuntivo condominiale, ossia un ordine di pagamento che l’Autorità Giudiziaria fa al debitore per conto del creditore. Quando è possibile richiederlo? Quali sono le sue tempistiche?

Quando fare un decreto ingiuntivo condominiale

Questo strumento giuridico è disciplinato dall’articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile. Il primo dato che emerge dalla lettura di questo articolo è che l’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Essa ha già approvato lo stato di contabilità dell’edificio nel relativo bilancio, e il compito di riscossione è, come abbiamo visto, già insito fra gli obblighi dell’amministratore. Rivolgendosi al legale del condominio, questa figura quindi si appellerà direttamente al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo condominiale che sarà immediatamente esecutivo.

Questo decreto viene però successivamente comunicato al debitore con un’ingiunzione di pagamento. È da questo momento che scattano i 40 giorni per il debitore di informarsi con il proprio legale e, eventualmente, opporsi. Trascorsi questi giorni, al moroso non resterà che pagare poiché il provvedimento diventerà esecutivo, permettendo all’Autorità Giudiziaria interventi diretti sui suoi beni.

Ai 40 giorni si aggiungono, solitamente, altri 10 giorni di tempo concessi al debitore a partire dall’atto di precetto, l’ultima notifica inviata prima dell’esecuzione. Esecuzione che potrà avvenire, ad esempio, attraverso il pignoramento della casa in condominio (che, ricordiamo, non dispensa dal pagamento delle spese condominiali). Per quanto riguarda le tempistiche, tieni anche conto che l’amministratore è tenuto per legge ad agire contro un condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, quindi dall’approvazione del bilancio.

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L’amministratore può fornire informazioni sui pagamenti di altri condomini?

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Il pagamento della propria quota di spese e rate condominiali è un obbligo in capo a tutti i proprietari di unità immobiliari in condominio. Lo stato di un condòmino moroso può però creare, oltre a un certo imbarazzo, anche delle vere e proprie contese giudiziarie. Non solo per il mancato pagamento di un debito, ma anche per la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini. Questa tipologia di dati può essere condivisa dall’amministratore con gli altri proprietari o si tratta di violazione della privacy? La legge e l’interpretazione giuridica hanno chiarito la questione.

L’amministratore è tenuto alla gestione economica e contabile del condominio, ed entra quindi direttamente a conoscenza di un mancato pagamento. Fra i suoi compiti, c’è inoltre anche quello della rendicontazione. Infatti, nell’articolo 1130 del Codice Civile relativo alle ulteriori attribuzioni dell’amministratore di condominio, è compreso l’obbligo di

redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Tale rendiconto deve riportare lo stato di amministrazione patrimoniale del condominio, con entrate, uscite e mancati incassi. Ricordiamo, a tal proposito, che il debito delle spese condominiali può andare in prescrizione e che è compito dell’amministratore prendere tutte le misure necessarie per la sua riscossione.

Lo stesso articolo, al punto 9, specifica inoltre che è compito dell’amministratore anche

fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

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Questo, in funzione del generale principio per il quale ogni condomino ha il diritto di vigilare sulla gestione proprio patrimonio, seppur condiviso con gli altri condomini. La situazione contabile del condominio non può quindi essere tenuta nascosta agli altri proprietari, anche se questo implica la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini.

Come può avvenire la comunicazione di informazioni sui pagamenti degli altri condomini

Una recente sentenza del Tribunale di Torino (12/3/19, IV sezione civile) ha integrato l’interpretazione di queste disposizioni normative. Da un lato, è certamente vero che rientra fra le prerogative – anzi, fra gli obblighi – dell’amministratore comunicare lo stato patrimoniale del condominio ai singoli proprietari. Compresi, quindi, gli eventuali debiti di alcuni condomini. Tuttavia, questa comunicazione deve avvenire nel rispetto della privacy e nella tutela della dignità delle persone, quindi secondo precise procedure.

La prima procedura di comunicazione ha luogo annualmente quando viene sottoposto all’approvazione dell’assemblea il rendiconto patrimoniale del condominio. In tal caso, è il diritto degli altri proprietari a conoscere la condizione contabile del condominio, debiti compresi. Al di fuori di questa approvazione assembleare, l’amministratore può comunicare lo stato dei pagamenti di un condòmino solo a un altro condòmino e solo previa esplicita richiesta di chiarimenti in merito all’inadempimento di un pagamento. In assenza di tale richiesta e al di fuori della comunicazione del rendiconto, l’amministratore non può di propria iniziativa divulgare informazioni sui pagamenti degli altri condomini e sullo stato debitorio dei proprietari.

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Prescrizione delle spese condominiali: quali sono le tempistiche?

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Come sappiamo, ciascuno è tenuto al pagamento delle spese condominiali in proporzione alle quote indicate dalle tabelle millesimali. Purtroppo, una situazione di grave disagio economico può portare i proprietari di unità immobiliari a ritardare i pagamenti e ad accumulare quindi un debito nei confronti del condominio. Tanto la parte debitrice quanto il creditore devono quindi conoscere la normativa relativa all’estinzione di questo debito. Quali sono le tempistiche della prescrizione delle spese condominiali?

Ricordiamo innanzitutto che la riscossione dei debiti spetta, per legge, all’amministratore. Fra i suoi obblighi, elencati all’articolo 1129 del Codice Civile, rientra anche l’azione per la

riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

L’articolo successivo (1130) punisce la negligenza dell’amministratore con la revoca del suo incarico. Non solo: il condominio può anche richiedere all’amministratore il risarcimento del danno per il mancato adempimento di un suo compito. Il termine di 6 mesi è però da intendersi come relativo all’azione dell’amministratore. Per quanto riguarda invece la prescrizione delle spese condominiali? Quali tempistiche intercorrono?

Quando scatta la prescrizione del debito per le spese condominiali?

Ovvero, ribaltando la domanda, fino a quando il condominio creditore può esigere il pagamento delle quote non versate da uno dei proprietari? È importante comprendere che, a tale scopo, non conta solo la durata della prescrizione. È fondamentale infatti comprendere anche da quando intercorre questo periodo.

La prescrizione del debito per le spese condominiali è di 5 anni. Trascorso questo periodo, il condominio non potrà più far valere il proprio credito sul proprietario moroso. La legge prevede che la prescrizione vada calcolata a partire dall’approvazione della delibera dell’assemblea dello stato di riparto delle spese. Questo termine è però rinnovabile.

L’amministratore, infatti, può (anzi, dovrebbe) inviare una lettera di diffida e di messa in mora al debitore. La data della raccomandata indica, a questo punto, il nuovo termine di decorso della prescrizione. Quest’azione ha quindi l’effetto di bloccare il decorso dalla delibera del riparto delle spese, azzerando il conteggio e facendolo ripartire da capo. I cinque anni della prescrizione sono quindi da intendersi in senso continuativo e senza interruzione o azzeramento mediante una diffida.

Non solo. In caso di adempimento, il legale scelto dall’amministratore può anche richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata. A tal punto, dopo pochi giorni dalla notifica, il debitore potrà subire il pignoramento dei suoi beni.

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Pagamento delle rate condominiali: credito in prescrizione?

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Oggi parliamo di debiti e prescrizione. I compiti di un amministratore di condominio si estendono infatti a vari ambiti della vita comune. Fra questi, anche il gravoso ma necessario ruolo di riscuotere debiti e morosità dei condomini. In molte situazioni infatti, il pagamento della quota mensile o periodica subisce dei ritardi. L’interrogativo che dobbiamo porci è: riguardo al pagamento delle rate condominiali, il credito va in prescrizione? O, in altre parole, fino a quando un condominio ha diritto di richiedere il pagamento delle rate?

La legge stabilisce che un condominio è titolare di un vero e proprio diritto alla riscossione dei debiti. Se però questo diritto non viene esercitato per mano dell’amministratore entro i tempi stabiliti dalla legge, si cade nel campo della prescrizione. Il limite temporale fissato dal codice civile è di sei mesi entro la chiusura dell’esercizio: come si legge all’articolo 1129 del Codice Civile:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questi sei mesi non sono da considerarsi come il tempo ultimo entro il quale è possibile esigere il pagamento di una rata condominiale. Va inteso invece come periodo entro il quale l’amministratore deve esercitare il proprio dovere, richiedendo al giudice un decreto ingiuntivo. Pena la revoca dell’incarico. E la prescrizione?

Come spesso accade, è stata la giurisprudenza a dover interpretare in senso estensivo la legge per rispondere a questo problema. Specifichiamo innanzitutto che bisogna distinguere fra oneri ordinari e oneri straordinari.

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Rate condominiali: credito in prescrizione per spese ordinarie

In questo caso parliamo quindi di rate condominiali relative a spese di ordinaria amministrazione. La riscossione del debito è esigibile a partire dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e della ripartizione delle spese. La legge fissa, per il pagamento delle rate condominiali, un credito in prescrizione dopo cinque anni.

Tuttavia, bisogna tenere presente che ogni volta che l’assemblea approva un nuovo riparto delle spese, vi può includere anche le morosità pregresse. Questo significa che il termine dal quale contare i cinque anni di prescrizione si rinnova praticamente all’infinito, ogni volta che si approva un nuovo rendiconto. I debiti delle rate condominiali per le spese ordinarie sono insomma esigibili per sempre.

Credito in prescrizione per spese straordinarie

In questo caso, si applica al diritto di riscossione dei debiti per le spese condominiali straordinarie il termine ordinario previsto dalla legge. Parliamo quindi di dieci anni. Decorso questo tempo, è da considerarsi civilmente responsabile l’amministratore condominiale come causa di pregiudizio economico al condominio. Subentrata la prescrizione, la richiesta di risarcimento danno va quindi fatta all’amministratore.