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Cosa comune in condominio: uso e gestione

Le norme civilistiche relative al condominio sono contenute all’interno del Libro III della Proprietà, più nello specifico nel Titolo dedicato alla Comunione. Questo spiega i rapporti di proprietà che caratterizzano i proprietari di un’unità immobiliare in condominio. Ciascuno ha un diritto reale esclusivo sul proprio appartamento, risultante dagli atti di compravendita, di lascito o di usucapione. Al contempo, le aree comuni dell’edificio sono in comproprietà fra tutti i condomini. Si tratta della cosiddetta cosa comune in condominio: che uso se ne può fare e quali sono i principali limiti imposti dalla legge?

Trattandosi di una comunione, è necessario che tutti abbiano rispetto di queste aree comuni, in base a due principi fondamentali sanciti nell’articolo 1102 del Codice Civile. Innanzitutto, ciascuno può servirsi della cosa comune. È dunque illegittimo impedire a un condomino di avere accesso a un’area o di usufruire di un bene in comproprietà (fanno eccezione i regolamenti contrattuali di cui parleremo più avanti). Questo utilizzo è però sottoposto a due condizioni. Il condomino non può:

  • Alterare la destinazione d’uso della cosa comune.
  • Estendere il proprio diritto a danno degli altri partecipanti: ciascuno deve poterne fare «parimenti uso».

Da questi semplici principi derivano interi corollari di norme su cosa si può fare e cosa non si può fare in condominio. Ad esempio, si parla spesso di miglioramento della cosa comune. Ciascuno ha il diritto di intervenire, anche a proprie spese, per il miglior godimento di un bene comune, purché non ne modifichi la destinazione d’uso o non ne limiti l’utilizzo degli altri. Se si tratta di interventi di piccolo conto, come ad esempio l’abbellimento di un’aiuola condominiale, non è necessaria nemmeno l’autorizzazione assembleare. A questo punto, se gli altri condomini vorranno acquisire il miglioramento fatto da un proprietario dovranno rimborsargli le spese.

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Uso della cosa comune in condominio

Un punto sul quale è già intervenuta più volte la giurisprudenza riguarda la nozione di pari uso. Essa non va intesa come un uso perfettamente identico. Ad esempio, è normale che un condomino che abita al quarto piano utilizzi l’ascensore maggiormente rispetto a un inquilino del primo piano. Un uso “più intenso” della cosa comune in condominio non impedisce, comunque, che tutti gli altri possano potenzialmente farne un uso altrettanto intenso.

Ricordiamo anche che esistono delle ulteriori limitazioni alle modifiche che un singolo può fare alla cosa comune in condominio. Parliamo, innanzitutto, di limiti strutturali: nessuna modifica può in alcun modo compromettere la stabilità dell’edificio. Allo stesso tempo, non è possibile danneggiare il decoro architettonico del palazzo. Questo ne comprometterebbe infatti anche il valore economico e costituirebbe quindi un danno per gli altri proprietari.

Infine, come accennato, il regolamento assembleare tradizionale non può limitare l’utilizzo della cosa comune o menomare i diritti dei condomini in tal senso. Costituisce un’eccezione il regolamento contrattuale, ossia quel codice le cui clausole vengono singolarmente messe ai voti e approvate con l’unanimità. Dunque, anche con il consenso esplicito dei condomini che ne deriverebbero un danno.

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Sopraelevazione in condominio: quando è possibile

Quali limiti pone la legge alla sopraelevazione in condominio? Spesso si pone la questione di sfruttare il lastrico solare per costruire una struttura rialzata, nuovi fabbricati o un piano intero. Esistono, chiaramente, dei vincoli connessi tanto alla sicurezza dell’edificio quanto ai diritti degli altri condomini. Scongiurate queste ipotesi, è però possibile progettare una sopraelevazione nel proprio condominio. Vediamo allora in quali casi è permesso questo tipo di intervento.

L’articolo di riferimento del Codice Civile è il 1127. Qui si afferma in prima istanza che

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

Una volta affermata la possibilità di sopraelevazione in condominio, il legislatore ha previsto anche una serie di limitazioni. La sopraelevazione non è ammessa se:

  • Il titolo di proprietà del condomino dell’ultimo piano lo vieta esplicitamente.
  • L’intervento compromette le condizioni statiche dell’edificio.
  • La sopraelevazione «pregiudica l’aspetto architettonico» dell’edificio o «diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti».

Obblighi e limiti per chi costruisce una sopraelevazione in condominio

È inoltre specificato che chi si prende carico della sopraelevazione ha due obblighi. Il primo, di indennizzo agli altri condomini. L’indennità deve corrispondere al valore attuale (prima della sopraelevazione) dell’area che andrà a occuparsi, diviso per il numero totale di piani (compreso quello di nuova costruzione) e detraendo la quota relativa a chi costruisce.

Il secondo obbligo riguarda il diritto da parte degli altri condomini di poter usufruire del lastrico solare in quanto bene comune: esso andrà ricostruito e messo a disposizione di tutti i proprietari, come in precedenza.

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Come spessissimo accade, non sempre purtroppo la giurisprudenza ha espresso pareri univoci rispetto alla definizione di cosa sia una sopraelevazione. Ad esempio, ci si chiede se dei lavori interni che rimangano contenuti negli originari limiti dell’edificio siano da considerarsi sopraelevazione. La tendenza oggi accertata è che questo tipo di intervento non rientri nella sopraelevazione, come specificato dalla Corte di Cassazione nella sentenza a sezioni unite numero 16794/2007.

Un’ordinanza della seconda sezione degli Ermellini del 2005 evidenzia inoltre come sia da considerare sopraelevazione la trasformazione in appartamento con un aumento della sua altezza media da 1 a 3 metri. Opere di intervento su solai, soffitte, cantini, sottotetto e spazi non abitabili sono invece da ritenersi come rientranti nell’intero edificio e non come un suo prolungamento.

È sempre bene, in ogni caso, affidarsi a un parere legale esperto per valutare nello specifico i progetti di sopraelevazione, poiché non mancano le pronunce della Cassazione – seppur precedenti alla sentenza del 2007 – in disaccordo con questa tendenza.