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Danni da rotture di tubi in condominio: chi deve pagare le spese?

Una piccola macchietta sul soffitto, specialmente se in condominio, è capace di allarmare anche il più sereno degli inquilini. Danni da infiltrazioni, muffa, caduta dell’intonaco o rotture interne sono l’incubo di chi abita in un palazzo. Questo perché spesso la causa del danno e, quindi, le sue responsabilità, sono difficili da individuare e coinvolgono più soggetti, rendendo così la riparazione un processo lungo e complicato. Come ci si comporta in linea di massima in caso di guasti alle tubature negli edifici? Chi paga i danni da rotture di tubi in condominio?

Naturalmente, quando si parla di riparazione guasti condominiali e quindi di ripartizione spese, bisogna individuare con esattezza il luogo della rottura. Questo, per distinguere con chiarezza gli elementi di proprietà comune a tutti e quelli di proprietà esclusiva. Abbiamo, ad esempio, già parlato di come la proprietà della braga condominiale presenti delle diatribe interpretative. Il criterio generico è dunque sempre quello di valutare con estrema precisione il sito del guasto nelle tubature. Solo in questo modo, valutando caso per caso, è possibile stabilire anche chi deve pagare i danni da rotture di tubi in condominio.

In linea di massima, l’articolo 1117 sulle cose comuni del condominio annovera fra di esse anche gli impianti idrici e fognari, compresi i «relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale». Se il danno è individuabile nelle tubature comuni del palazzo, le ipotesi sono due. A pagare dovrà essere il condominio per intero (dunque tutti i proprietari, ciascuno in base alla propria quota nelle tabelle millesimali). In alternativa, a finanziare la riparazione del danno (ed eventualmente il risarcimento) sarà l’eventuale assicurazione condominiale stipulata.

L’assicurazione copre danni da rotture di tubi in condominio?

La domanda da porsi quindi è: a che punto della tubatura si è verificato il guasto? Se i danni da rottura di tubi in condominio sono dovuti a un malfunzionamento delle colonne verticali di scarico, la responsabilità è imputabile al condominio. Se invece a presentare dei danni sono delle tubature “accessorie” e di collegamento, in base al punto preciso di rottura è possibile anche attribuire la responsabilità al singolo proprietario che usufruisce di queste diramazioni. In questo caso sarà proprio il condomino ad accollarsi tutte le spese di riparazione, senza possibilità di ricorrere alla polizza assicurativa condominiale.

A tal proposito, precisiamo che alcune Compagnie assicurative si fanno carico anche del pagamento di danni provocati a un proprietario da un altro condomino, anche in assenza di responsabilità del condominio in toto. In presenza di un’assicurazione, è bene quindi rivolgersi tempestivamente alla compagnia per constatare le responsabilità del danno e le eventuali coperture.

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Spese di spurgo nel condominio: come si ripartiscono?

Lo spurgo delle fognature in condominio rientra fra le manutenzioni necessarie, e comprende delle iniziative “ordinarie” e degli interventi “straordinari”. Vediamo come funziona la gestione di queste operazioni che, in ogni caso, rientra fra le spese comuni da dividere fra tutti i condomini. La gestione è affidata all’amministratore di condominio, supportato dalla ditta incaricata, così come il calcolo delle quote dovute da ciascun proprietario. Come si ripartiscono le spese di spurgo nel condominio?

Abbiamo già parlato di impianti fognari in condominio, in merito alla questione di proprietà della braga e dell’installazione dello scarico fognario nel muro perimetrale. La ripartizione delle spese segue, in generale, il criterio affermato dal Codice Civile in materia. Ciascun proprietario, in ragione del suo diritto reale sull’unità immobiliare, è tenuto al versamento della propria quota in proporzione al valore specificato nelle tabelle millesimali.

Sono esentati dal pagare le spese di spurgo nel condominio i titolari che non traggano alcuna utilità dal bene comune in questione. Ad esempio, perché privi di allacci all’impianto di spurgo o perché proprietari di aree condominiali isolate rispetto alle tubature dello scarico (ad esempio, il proprietario di un posto auto, di un box o di una cantina). In caso di locazione dell’immobile, le spese sono a carico del conduttore, quindi dell’inquilino, come afferma nero su bianco la Disciplina delle locazioni di immobili .

All’articolo 9 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, si legge che sono «interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario» le spese relative «allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine», così come la fornitura di altri servizi comuni come la pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua e così via. Spesso si stabilisce una somma forfettaria comprensiva di tutte le spese di amministrazione inclusa nel canone d’affitto dell’immobile.

Come si effettua lo spurgo in condominio?

Innanzitutto, è richiesto un lavoro di concertazione fra l’opera gestionale e organizzativa dell’amministratore, che renderà conto delle sue azioni all’assemblea, e una ditta incaricata specializzata. La manutenzione ordinaria degli scarichi fognari è fondamentale perché libera le tubature da ostruzioni minori (causate ad esempio dal maltempo) e previene guasti maggiori. La manutenzione straordinaria incorre invece in casi di emergenza. In entrambi i casi, la tempestività è fondamentale per risolvere problemi che potrebbero, col tempo, trasformarsi in guasti irreparabili.

In tal senso, è responsabilità dell’amministratore di condominio far eseguire i dovuti controlli ai periti e valutare un intervento più o meno tempestivo. Spurgo della colonna, pulizia delle fosse, disostruzione delle tubature e disinfezione dei tombini sono i passaggi principali. È buona norma, per questo, inserire nel bilancio annuale un preventivo delle spese di spurgo in condominio che riguardi gli interventi di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria richiede invece un’apposita delibera dell’assemblea con lo stanziamento immediato e specifico di fondi.