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Aprire una palestra in condominio: i requisiti

Seminterrati, locali sfitti, negozi e spazi liberi: come sfruttare al massimo il potenziale di un’unità immobiliare in condominio diversa da un’abitazione? Sono molti i proprietari che scelgono, ad esempio, di aprire una palestra in condominio. Naturalmente, anche se non si tratta di appartamenti abitati, permane il rigoroso rispetto di tutte le norme, tanto del regolamento condominiale quanto delle leggi nazionali. Vediamo qualche regola generale e approfondiamo un caso specifico ricorrente relativo all’apertura di una palestra in condominio.

Tra i vincoli che dovrai rispettare per aprire una palestra in condominio sono evidenti quelli strutturali. Ogni modifica apportata al locale non deve quindi compromettere la struttura dell’edificio. Né può certamente lederne il decoro architettonico. In tal proposito, è soprattutto la facciata esterna con tutti i suoi elementi (finestre e balconi inclusi) a dover rispettare i canoni estetici e ornamentali del condominio.

Un altro annoso problema delle palestre è il rischio di rumori molesti. Lezioni con musica a volume alto, corsi serali e attività che richiedono molti salti possono infatti disturbare la quiete condominiale. Il consiglio in questo caso è di controllare che nel regolamento non siano presenti restrizioni orarie o fasce di silenzio, come ad esempio quelle per i lavori in condominio. A tal proposito è bene pensare anche all’isolamento acustico del locale e del rivestimento dei pavimenti con materiali assorbenti di rumori e urti. Specialmente se non ci si trova al primo piano.

Altro suggerimento: se si tratta di un box, assicurati che il locale non sia soggetto a destinazioni d’uso specifiche nel regolamento. Per modificarle, avrai bisogno dell’unanimità dell’assemblea. Infine, controllare anche le norme antincendio in condominio. Disposizioni da integrare le autorizzazioni richieste a norma di legge (DM 22 gennaio 2008, n. 37 e DM 1 febbraio 1986).

Palestra in condominio: i requisiti

L’apertura di una palestra richiede necessariamente dei lavori di ristrutturazione del locale. Nel rispetto della stabilità dell’edificio è possibile installare pedane, soppalchi, wc e aprire finestre. È inoltre obbligatoria la dotazione di un impianto di ventilazione meccanica.

Ricordiamo anche che le palestre devono rispettare dei precisi requisiti di spazi. Ad esempio, è obbligatoria la presenza di spogliatoi separati fra istruttori e utenti e distinti per sesso. Ciascuno dev’essere dotato di servizi igienici con dotazione minima: wc, lavabo e almeno due posti doccia ogni 24 utenti della palestra. Tutti questi calcoli di spazio andranno presi in considerazione sin dal primo progetto, considerando le condizioni strutturali dell’edificio condominiale e le autorizzazioni comunali richieste.

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Isolamento acustico in condominio

Quando pensiamo a un condominio, non dobbiamo credere che i motivi di disturbo siano tutti legati a un comportamento indisciplinato degli altri proprietari. All’interno di un edificio convivono realtà assai diverse fra loro: famiglie con bambini piccoli, musicisti professionisti, locali in affitto ad attività commerciali, turnisti. Il problema più ricorrente fra queste categorie riguarda i rumori molesti in condominio. Abbiamo visto come superare la tollerabilità del suono costituisca un reato vero e proprio, ma ci sono alcuni casi in cui la soluzione migliore è trovare un compromesso di convivenza nell’isolamento acustico in condominio, anziché semplicemente protestare per abitudini diverse dalle proprie.

Molte famiglie, consapevoli di vivere una routine di suoni, ritmi e orari diversi dai propri dirimpettai, pensano all’isolamento acustico come una soluzione a liti condominiali su rumori molesti. Discorso tanto più valido per attività commerciali, come ad esempio una palestra in condominio che volesse tenere anche dei corsi serali con musica e movimento. A tal proposito, esistono anche lamine capaci di assorbire rumori da calpestio, da montare sul proprio pavimento per impedire che il rumore di passi, salti o pressioni continue disturbi il vicino del piano di sotto.

È bene innanzitutto fare una precisazione. I pannelli fonoassorbenti spesso venduti come potenziali alleati dell’isolamento acustico in condominio non hanno in realtà una funzione isolante. Si tratta piuttosto di un trattamento acustico per pulire il suono all’interno di una stanza, che però non impedisce ai rumori di viaggiare oltre il muro. Per isolare i rumori del proprio appartamento è necessario invece un intervento più complesso, che comprenda l’installazione di contropareti, pavimenti galleggianti e controsoffitto sospeso. Operazioni più invasive ma che possono finalmente riportare la pacifica convivenza all’ordine del giorno.

Prevenire meglio che litigare: perché scegliere l’isolamento acustico

Come abbiamo visto più volte, il regolamento condominiale può predisporre un determinato modo di utilizzare i beni comuni. In tal senso, l’amministratore, in quanto garante del rispetto del regolamento, può far valere le ragioni dei suoi rappresentati quando rumori molesti invadono le aree comuni. Se però la questione del disturbo riguarda due dirimpettai che, sfortunatamente, subiscono una costruzione vecchia e poco isolante, potrà muovere un’azione legale solo il singolo proprietario infastidito.

Come stabilito dal Codice Civile, all’articolo 844, le immissioni hanno una soglia di tollerabilità che però, nel caso dei rumori, non è facile valutare. È possibile rivolgersi a dei tecnici specializzati del Comune che registrino i decibel, provandone un’immissione continuativa e in orari inappropriati. Il caso più frequente, però, vuole che in tribunale giungano le sole testimonianze dei proprietari di casa. Ecco perché, per evitare procedimenti lunghi e capaci solo di inasprire i rapporti, molti proprietari optano per l’isolamento acustico in condominio. Un buon modo per prevenire, anziché curare.

A tal proposito un ulteriore consiglio va a chi è in procinto di acquistare un appartamento o prendere in locazione un’unità immobiliare. La fonoassorbenza e l’isolamento delle pareti sono dettagli che troppo spesso ci si dimentica di controllare ma che, nel vivere quotidiano, assumeranno un’importanza cruciale. Meglio informarsi prima.