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Neve in condominio: gli obblighi dell’amministratore

In questo inverno particolarmente nevoso anche nelle città torna attualissimo un quesito spesso sollevato. L’atmosfera magica e suggestiva della neve spesso lascia il posto a situazioni scomode e disagi tanto per la mobilità quanto per spese straordinarie di manutenzione. Vediamo quindi come ci si deve comportare in un contesto condominiale. Quali sono gli obblighi del condominio e dell’amministratore in caso di nevicate abbondanti? A chi spetta la gestione di un’eventuale emergenza neve in condominio e quali sono le procedure quotidiane da mettere in atto nell’immediato?

Come sempre, prevenire è meglio che curare. Specialmente nei centri in cui la neve non è una rarità ma una condizione meteorologica frequente, è bene pianificare delle azioni già nei mesi autunnali. Una nevicata abbondante è infatti, innanzitutto, una questione di sicurezza. Come ricordato dal Codice Civile, fra le attribuzioni dell’amministratore di condominio rientra anche l’obbligo a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio» (art. 1130). Fra questi atti conservativi rientra certamente la dotazione preventiva di sale o la predisposizione di una squadra per spalare la neve in eccesso, ad esempio, nel cortile condominiale o nel vialetto d’accesso.

Trattandosi di un obbligo in capo all’amministratore, è quindi possibile che il custode del condominio prenda di sua iniziativa decisioni di manutenzione o ripristino della cosa comune anche senza l’autorizzazione dell’assemblea (trattandosi, sostanzialmente, di manutenzioni ordinarie). È ad ogni modo buona pratica tenere informati i proprietari delle azioni compiute, delle quali ad ogni modo si renderà conto nel bilancio annuale approvato dall’assemblea. Le spese così sostenute per la neve in condominio verranno ripartite fra tutti, in base alle quote stabilite dalle tabelle millesimali. In situazioni di urgenza, l’amministratore ha il diritto di agire prontamente senza renderne conto, chiedendo poi un’approvazione postuma del proprio operato.

Neve in condominio e responsabilità: ecco perché prevenire

Nel caso invece in cui il pericolo di nevicate sia un rischio consistente, l’amministratore dovrà provvedere in anticipo ad appaltare i lavori. Ad esempio a ditte di spalatura o di noleggio mezzi spargisale. In tal caso, l’appalto dovrà essere approvata a maggioranza semplice dall’assemblea. Voto favorevole, quindi, della maggioranza degli intervenuti che corrisponda a un terzo del valore dell’edificio in millesimi.

Anche se una programmazione preventiva di queste misure può sembrare esagerata, non bisogna dimenticare il principio di responsabilità per danni cagionati da custodia in capo al condominio. Se, infatti, un inquilino, proprietario o terzo estraneo dovessero scivolare nel viale d’ingresso a causa di neve in condominio o ghiaccio, a pagarne i danni sarebbero tutti i condomini. Un’azione di prevenzione non serve quindi solo per sollevare l’amministratore da un intervento tardivo. Programmare gli interventi per la neve mette anche al riparo il resto dei condomini da procedimenti civili per risarcimento danni.

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Riparazioni di notevole entità: qual è il quorum richiesto?

I lavori di manutenzione, ordinaria e straordinaria, dei beni comuni di un condominio sono uno degli argomenti all’ordine del giorno nelle assemblee condominiali. Tra i due tipi di intervento sussistono infatti delle differenze non solo nominali, ma anche in termini di quorum assembleare per l’approvazione e gestione. La cosa si fa ancora più complessa quando si parla di riparazioni di notevole entità. Come si distingue un intervento di questo tipo da un normale lavoro di mantenimento “ordinario” delle cose? Cosa cambia nei fatti?

La disciplina relativa ai condomini ha provveduto a dare delle definizioni dei lavori di manutenzione. Tuttavia, si tratta, come  in molti casi, di definizioni passibili di un’ampia interpretazione che, in alcuni casi, rende complicato stabilire se si tratti di interventi ordinari o di manutenzioni straordinarie di notevole entità. Del resto, elencare con precisione tutti i possibili lavori di cui un condominio può avere bisogno non sarebbe stato facile. Ma perché è così importante distinguere la diversa entità di questi interventi sulle cose comuni? La differenza non sta solo nel tipo di lavoro praticamente richiesto, ma anche nei quorum assembleari.

Difatti, è previsto che per i lavori di intervento ordinari possono essere sì decisi all’interno di un contesto assembleare. Ma possono anche essere ordinati e direttamente gestiti anche dall’amministratore stesso. Questo, per velocizzare i processi decisionali quando gli interventi hanno una portata modesta e non richiedono particolari autorizzazioni da parte dei condòmini. Naturalmente, l’amministratore dovrà rendicontare ogni tipo di intervento ordinario realizzato. E per quanto riguarda i lavori straordinari, specialmente le riparazioni di notevole entità?

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Chi stabilisce le riparazioni di notevole entità?

Una manutenzione straordinaria, a differenza di quelle ordinarie, necessita invece dell’approvazione assembleare proprio per la loro natura di “una tantum” che corrisponde, solitamente, anche a una spesa maggiore. È previsto che l’amministratore possa avviare dei lavori di riparazione straordinaria quando l’urgenza dell’intervento lo richieda (ad esempio, se il pericolo di caduta di calcinacci da un balcone pregiudichi la sicurezza di condomini e terzi). Esiste poi una “sottocategoria”, che comprende tutte quelle manutenzioni straordinarie e particolarmente cospicue per spesa, area coinvolta o tipo di intervento. Si tratta quindi di riparazioni di notevole entità.

L’articolo 1136 del Codice Civile relativo ai quorum assembleari cita testualmente queste riparazioni, affermando che richiedono necessariamente l’approvazione di almeno metà degli intervenuti che corrispondano al 50% + 1 del valore dell’edificio in millesimi, così come tutti gli interventi straordinari. Questo, sia in prima sia in seconda convocazione. Diversamente, nel caso della manutenzione straordinaria di entità contenuta o, comunque, non “notevole”, in seconda convocazione è sufficiente l’approvazione di un terzo dei partecipanti che rappresentino almeno un terzo del valore in millesimi. Ecco dunque la differenza.

Chi stabilisce cosa sia di “notevole entità” e cosa rientri invece semplicemente nella manutenzione straordinaria? Solitamente, a meno che non si trovi un accordo nel contesto assembleare, la decisione spetta al giudice, che valuterà nel merito, caso per caso. Una distinzione che terrà conto della spesa da sostenere e della proporzionalità della stessa al valore dell’edificio e, dunque, anche alla ripartizione secondo le tabelle millesimali.