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Il compenso dell’amministratore di condominio

Torniamo a parlare dell’amministratore di condominio. Come abbiamo già visto, i compiti e i doveri di un amministratore di condominio non sono certo pochi. Dalla gestione concreta alla registrazione dei documenti legali e fiscali, questa figura riveste un ruolo fondamentale per una sana e pacifica convivenza condominiale. Come è giusto quindi, anche a chi amministra l’intero complesso di pratiche spetta una giusta retribuzione. Ma chi stabilisce il compenso dell’amministratore? Questa somma dev’essere indicata nella delibera di nomina? È possibile cambiare in corso d’opera i patti sulla retribuzione? Vediamo.

Tutto quanto concerne la nomina, la revoca e l’elencazione precisa degli obblighi dell’amministratore di condominio è indicato all’articolo 1129 del Codice Civile. Qui vengono quindi fatte alcune precisazioni riguardo il ruolo di questa figura. Innanzitutto, va ricordato che la carica è annuale, con possibilità di rinnovo. Un amministratore dunque sa bene a cosa va incontro quando accetta un incarico condominiale.

Questo articolo, del resto, evidenzia anche una serie di comportamenti irregolari che possono determinare la revoca della nomina all’amministratore. Anche per questo, il suo compenso dell’amministratore di condominio dev’essere commisurato all’impegno che il soggetto ritiene di dover sostenere in termini di tempo.

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Il compenso dell’amministratore deve essere indicato nella delibera di nomina?

A rispondere, a chiare  lettere, è lo stesso articolo 1129, che così recita:

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

È necessario dunque specificare il compenso all’inizio del mandato. Anche in caso di rinnovo di un incarico bisogna confermare (o, eventualmente, modificare) la somma dovuta. La mancanza di un compenso specifico rende addirittura nulla la nomina dell’amministratore. A provvedere alla sua nomina e alla sua revoca sarà l’assemblea condominiale che, quindi, vigilerà anche sul compenso regolarmente indicato. La delibera dovrà essere approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà più uno del valore dell’edificio in base ai valori delle tabelle millesimali.

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Passaggio di consegne tra amministratori di condominio

Un amministratore non è per sempre. Di norma, l’incarico di gestione economica e amministrativa di un condominio dura un anno, salvo rinnovo per altri 12 mesi. E quando invece di un rinnovo avviene il subentro di un nuovo amministratore? L’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce precisi obblighi e doveri dell’amministratore uscente (il mandatario) nei confronti del nuovo (il mandante). Vediamo come funziona il passaggio di consegne tra amministratori di condominio.

Il primo punto fermo stabilito dalla legge è che il mandatario renda conto del suo operato al nuovo amministratore, rimettendogli «tutto ciò che ha ricevuto». Questo comporta il trasferimento di un’ingente quantità di documenti di natura fiscale e legale. Si tratta infatti dell’insieme di pratiche afferenti al condominio e ai singoli condomini. Si tratta in questo caso dell’obbligo di rendiconto disposto dall’articolo 1713 CC. Oltre alla consegna della documentazione, l’amministratore uscente ha anche l’obbligo di

eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Per quanto riguarda il nuovo amministratore, ricordiamo che la comunicazione dell’importo dovuto a titolo di compenso per la sua attività deve essere fatta – pena la nullità della nomina – all’atto dell’accettazione stessa.

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Passaggio di consegne fra amministratori: quali documenti servono?

La legge si è limitata in questo caso ad esprimere un generico obbligo di consegna di tutta la documentazione relativa al condominio e ai condomini. Spesso, pertanto, nel passaggio fra un amministratore e l’altro non mancano litigi e fraintendimenti riguardo il materiale dovuto.

A risolvere questo vacuum è intervenuto il Tribunale di Palermo con un’Ordinanza emessa il 28 gennaio 2014. In questa sentenza si legge un esaustivo elenco di documenti che l’amministratore uscente è obbligato a consegnare in seguito al passaggio di consegne. Nello specifico, si tratta di:

  •  ultimo bilancio approvato, con reso conto successivo sino al passaggio delle consegne.
  • Registro anagrafe condominiale.
  • Tabelle millesimali e regolamento condominiale.
  • Chiavi e timbri del condominio.
  • Registri dei verbali di assemblea.
  • Contratti con le ditte fornitrici e relative fatture solutorie (luce, acqua, manutenzione ascensore, pulizia scala, autoclave, ecc.).
  • Libretti di esercizio e documentazione relativa agli impianti comuni.
  • Codice fiscale del condominio.
  • Passaggio del conto corrente e/o dei conti correnti condominiali e chiavi di accesso online.
  • Polizza di assicurazione del fabbricato.
  • Certificato di prevenzione incendi.
  • Eventuali contratti di appalto opere straordinarie, stato di avanzamento lavori, certificato di collaudo e di esecuzione a regola d’arte dell’opera.
  • Disciplinare d’incarico con il direttore dei lavori.
  • Atti giudiziari per i contenziosi che hanno medio tempore coinvolto il condominio.
  • Certificazione del modello 770, nonché la comunicazione all’anagrafe tributaria dell’ammontare dei beni e servizi, anche per l’amministratore cessato dalla carica per il suo subentro.
  • Documentazione di chiusura cassa.
  • Ogni altra documentazione condominiale di carattere contabile o amministrativo necessaria o utile alla prosecuzione della gestione corrente.
Quando-È-Obbligatorio-L’amministratore-Di-Condominio

Amministratore di condominio obbligatorio: quando?

L’art. 1129, primo comma c.c., specifica che la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto

Nove dunque è il numero di condomini che rende obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

Si badi bene: se due persone sono comproprietarie di un’unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condomino ai fini del conteggio per la nomina dell’amministratore.

Il numero otto non indica dunque nessun obbligo. Ricordiamo che la legge ci indica alcuni requisiti per nominare un amministratore di condominio.

Quando nominare un amministratore di condominio è obbligatorio, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino o l’amministratore dimissionario potrà far ricorso all’Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell’art.. 1129 c.c.

Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:

  1. Convocazione a mezzo pec raccomandata o consegna a mani.
  2. Comunicazione dell’avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
  3. Indicazione dell’ordine del giorno nell’avviso medesimo.

E senza l’obbligo?

Il condominio senza amministratore è in ogni caso sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e, nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d’acconto quanto sostituto d’imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d’imposta infatti non è legata alla presenza dell’amministratore, ma semplicemente all’esistenza del condominio.

Nel condominio senza amministratore, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, le spese devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all’unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.

A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante.

Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell’amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio.

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Amministratore di condominio: i requisiti

Nomina, revoca e requisiti per amministrare un condominio

L’amministratore è la figura che svolge le funzioni esecutive all’interno del condominio. Si occupa di amministrare e gestire i beni comuni, oltre che di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.

È possibile affidare l’incarico a una persona fisica o da una società, a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo automatico. È facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

Amministratore di condominio: chi è

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Chi può essere nominato amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).

In ogni caso, la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere.

Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:

  • hanno il godimento dei diritti civili.
  • Possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
  • Hanno frequentato un corso di formazione iniziale
  • Svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Non è possibile nominare amministratori di condominio quanti siano stati:

  • Condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni.
  • Sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.
  • Interdetti o inabilitati.
  • Annotati nell’elenco dei protesti cambiari.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”), gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

E le società?

Se si sceglie invece di affidare l’amministrazione del condominio a una società, a possedere i requisiti devono essere:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice).
  • Dagli amministratori della società dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Quando deve essere nominato un amministratore

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria.

La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

Nomina di un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea di condominio.

Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.

Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.