Nomina, revoca e requisiti per amministrare un condominio
L’amministratore è la figura che svolge le funzioni esecutive all’interno del condominio. Si occupa di amministrare e gestire i beni comuni, oltre che di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.
È possibile affidare l’incarico a una persona fisica o da una società, a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo automatico. È facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.
Amministratore di condominio: chi è
L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.
Chi può essere nominato amministratore
L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).
In ogni caso, la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere.
Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:
- hanno il godimento dei diritti civili.
- Possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
- Hanno frequentato un corso di formazione iniziale
- Svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
Non è possibile nominare amministratori di condominio quanti siano stati:
- Condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni.
- Sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.
- Interdetti o inabilitati.
- Annotati nell’elenco dei protesti cambiari.
Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”), gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.
E le società?
Se si sceglie invece di affidare l’amministrazione del condominio a una società, a possedere i requisiti devono essere:
- dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice).
- Dagli amministratori della società dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.
La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.
Quando deve essere nominato un amministratore
La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria.
La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.
Nomina di un amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea di condominio.
Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.
Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.