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Il ruolo dell’amministratore nelle molestie condominiali

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L’espressione molestie condominiali è una delle più discusse tanto nelle assemblee di condominio quanto a livello giuridico. Nel concetto di molestia rientrano infatti moltissimi comportamenti, volontari o meno, che pregiudicano in qualche modo il quieto vivere della comunità o dei singoli condomini. A volte si tratta di azioni che ledono esplicitamente i diritti di tutti in aree comuni. Altre volte sono comportamenti che pur avendo luogo nelle proprietà private, incidono sul quieto vivere anche dei dirimpettai. Spesso, allora, ci si chiede: qual è il ruolo dell’amministratore nelle molestie condominiali? È sempre a lui che bisogna rivolgersi per tutelarsi?

Ricostruiamo, innanzitutto, un quadro di quali comportamenti possano costituire una molestia condominiale. Si parte dalle piccole azioni, fatte spesso con poca accortezza ma senza l’intento di danneggiare o infastidire gli altri. Parliamo, ad esempio, di una grigliata con il barbecue in balcone. Un’azione legittima di chi voglia approfittare di un terrazzo spazioso, che può però infastidire i vicini con fumi e odori molesti, oltre a macchiare i muri nei casi più eclatanti. Ricordiamoci che anche il semplice friggere con la finestra aperta può provocare molestia, se l’azione viene ripetuta più volte e senza riguardo per le richieste dei vicini.

Vi sono poi azioni apparentemente semplici che però implicano un danno alla proprietà comune o altrui. Ad esempio, la pessima abitudine di gettare mozziconi di sigaretta dal balcone, sporcando così il cortile interno o il balcone sottostante. Anche pulire la tovaglia rovesciando briciole dal balcone o innaffiare le piante costituisce una molestia a tutti gli effetti se ogni giorno si inonda il vicino sottostante dei propri avanzi o di acqua. Tutti questi casi rientrano nella fattispecie di stillicidio e gettito pericoloso di cose, penalmente perseguibile ex art. 674. Il ruolo dell’amministratore nelle molestie condominiali sembra, quindi, fondamentale.

Molestie e liti condominiali: che ruolo ha l’amministratore?

È bene ricordare che questi comportamenti, portati all’estremo, possono sfociare anche nel cosiddetto stalking condominiale. Anche qui, parliamo di un vero e proprio reato, commesso con il preciso intento di disturbare un vicino causandogli ansia o costringendolo a cambiare le proprie abitudini. Per non parlare dei rumori molesti in condominio, praticamente all’ordine del giorno nelle liti condominiali. A questo punto ci si chiede quali siano gli obblighi di un amministratore in merito a condotte moleste. I doveri di questa figura sono esplicitamente elencati all’articolo 1130 del Codice Civile. Qui, tuttavia, non si trova menzione del ruolo dell’amministratore nelle molestie condominiale.

Egli è tenuto ad agire nelle liti condominiali in soli due casi:

  • Quando il comportamento di un condomino è lesivo di un bene o di un’area comune.
  • Quando un’azione viola esplicitamente una norma contenuta nel regolamento condominiale.

In tutti gli altri casi, l’amministratore è quindi legittimato a tirarsi fuori dalla risoluzione di un litigio causato da una molestia condominiale. I condomini offesi dovranno quindi rivolgersi direttamente al proprio avvocato per capire se la molestia subita costituisce un reato e, quindi, procedere per vie legali.

Questo spiega anche perché è fondamentale avere un buon amministratore condominiale. Nonostante la legge non lo obblighi a fare da paciere, questa figura rappresenta un po’ il custode del quieto vivere condominiale. È importante, per questo, che l’amministratore sappia (e voglia) consigliare i condomini, aprendo spazi di discussione civile nelle assemblee e fornendo tutte le soluzioni in suo possesso per evitare futuri litigi.

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Cucinare in balcone: quando arrostire e friggere è una molestia

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Per chi ha la fortuna di possedere un bel balcone spazioso è normale e, anzi, quasi doveroso, volerlo sfruttare al massimo. Con un’ampia terrazza, nelle belle giornate di sole è sufficiente organizzare un barbecue in balcone per trasformare il pranzo della domenica in una giornata di svago. Naturalmente, all’interno di un contesto condominiale non ci possiamo comportare come se ci trovassimo nel nostro giardino privato e isolato. Anche azioni che tendiamo a dare per scontate, come ad esempio arrostire e friggere in balcone, può costituire un fastidio ingiustificato per i nostri vicini. Vediamo quindi come comportarsi quando si vuole cuocere cibi all’aperto in condominio.

Il problema non consiste tanto nell’azione in sé, ovviamente, ma nell’immissione nell’aria di fumi e odori molesti che possono indisporre i propri vicini. Anche in questo caso, come quando abbiamo parlato di fumi e odori molesti in condominio, dobbiamo rifarci all’articolo 844.

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

 Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Il problema è tutt’altro che risolto con la lettura dell’articolo. Qui si evince quindi la possibilità di arrostire e friggere in balcone. Ma come si misura e come si dimostra la tollerabilità di queste emissioni? Se per quanto riguarda i rumori esistono sistemi di misurazione dei decibel, quando si parla di odori la situazione è un po’ più complicata. Un vicino che volesse denunciare il proprio dirimpettaio perché ritiene i suoi fumi di fritto o di arrosto molesti dovrebbe dimostrare al giudice la loro non tollerabilità.

Friggere o arrostire all’aperto: quando è possibile

Anche se esistono degli strumenti di misurazione anche per gli odori, si tratta di tecniche poco diffuse per le quali è necessario rivolgersi a un perito che sia presente nell’esatto momento in cui i fumi vengano rilasciati. A riprova della non tollerabilità degli odori è possibile anche portare dei testimoni o delle conseguenze oggettive dell’eccessivo fumo rilasciato – ad esempio, la foto di un muro annerito.

Se intendete friggere o arrostire in balcone quindi dovete assicurarvi che il vostro vicino non venga danneggiato dall’intensità degli odori rilasciati. La legge prevede anche una serie di “attenuanti” delle quali il giudice deve tener conto per valutare la tollerabilità degli odori. Per quanto riguarda la condizione dei luoghi citata nell’articolo, si intende la situazione concreta che si configura al momento dell’immissione. Si può ad esempio parlare di immissioni indirette e quindi giustificabili se i fumi e gli odori arrivano al vicino solo a causa di una condizione esterna, come ad esempio una giornata ventosa.

Quando si parla di ragioni della proprietà, ci si riferisce invece alle specifiche esigenze dei proprietari. Un conto è protestare per un privato che si diletta tutti i giorni con barbecue e fritture in balcone. Un conto è protestare contro un ristorante situato in condominio che abbia i tutti i permessi necessari per svolgere la sua attività. Tuttavia, si tende a considerare questo criterio come secondario rispetto alla valutazione di tollerabilità, proprio perché la tutela della salute e del quieto vivere del singolo prevale sui diritti di produzione e di esercizio della propria attività.

Christian Sterk/Unsplash

Fumi e odori molesti in condominio. Che fare?

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Odori molesti, fumi esagerati e vapori invadenti. Non tutte le molestie dei vicini sono tangibili. Spesso, anzi, le più fastidiose hanno una natura intangibile. La legge ha previsto degli strumenti per tutelarsi contro queste immissioni, ma è sempre bene valutare caso per caso la via migliore per agire. Il perno centrale della questione sta nel dimostrare la non tollerabilità di queste esalazioni. Come fare? Come difendersi da fumi e odori molesti in condominio?

Inquadriamo innanzitutto la situazione a livello giuridico. Emanare dal proprio appartamento una quantità ingente di fumo o di odori può costituire un reato.  E non importa che per qualcuno si tratti di odorini invitanti. Basti ricordare la sentenza che condannò un condomino per aver esagerato con gli odori di fritto… Questo tipo di reato rientra nella stessa categoria, ad esempio, del lancio di sigarette nel giardino privato del vicino o del condomino di sotto. Si tratta dello stillicidio, regolato dall’articolo 674 del Codice Penale.

Ciò che conta non è tanto la natura del fumo o degli odori. In tal senso, anche un innocente barbecue in balcone può costituire una vera e propria molestia passibile di denuncia se reiterata senza rispetto delle richieste altrui. Il punto, come dicevamo, sta nel non superare la soglia di tollerabilità che chiunque accetti di vivere in condominio acconsente tacitamente di sopportare. Quando si supera questa soglia e come dimostrarlo?

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Tollerabilità di fumi e odori molesti: come dimostrarla?

Abbiamo detto che l’immissione di gas e fumi maleodoranti costituisce un reato. Se quindi i richiami dell’amministratore non sono sufficienti a interrompere le routine del tuo vicino, puoi ricorrere anche alla via legale. Se ritieni che i fumi e gli odori del tuo vicino siano davvero molesti e superino la cosiddetta soglia di tollerabilità, dovrai però cercare di dimostrarlo al giudice, che non potrà ovviamente basarsi sulla tua sola parola.

Che si tratti di emissioni industriali di gas, detergenti o detersivi molto forti o di odori provenienti da una cucina, per denunciare è bene avere dalla propria parte due requisiti:

  • Innanzitutto, che il gettito di odori molesti sia un’azione ripetuta nel tempo. Se, ad esempio, avete già fatto una diffida nei confronti del vicino, potrete provare il comportamento recidivo dello stesso.
  • Una dimostrazione della non tollerabilità degli odori. Sebbene esistano degli strumenti tecnici capaci di rilevare l’intensità di un profumo, non sempre si riesce a registrare l’esalazione nel momento in cui sovviene. Per questo, è il giudice potrebbe ritenere sufficienti anche dei testimoni che riportino in modo oggettivo una conferma all’accusa.

Un altro elemento da tener presente è la natura del reato. L’emissione di fumi e odori molesti costituisce un illecito civile se incide negativamente sulle abitudini dei vicini. Così, ad esempio, è passibile di denuncia anche un vicino che usi costantemente la candeggina per pulire il balcone, costringendo gli altri condomini a tener chiusa la finestra. Si tratta di un illecito penale solo se in questa molestia sono coinvolti anche altri soggetti in numero indefinito – così, ad esempio, il caso di una fabbrica le cui esalazioni danneggino non solo chi vive nello stesso abitato ma anche chi fosse di passaggio.

Odori Condominiali

Odori condominiali insopportabili. Cosa fare?

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Colui che è infastidito dagli odori condominiali (come le pietanze cucinate dal vicino) deve analizzare con l’ausilio di un tecnico specializzato l’intensità degli odori

I proprietari di un appartamento sono stati chiamati in giudizio con l’accusa, da parte dei condomini residenti al terzo piano, di aver provocato continue immissioni di fumi, odori e rumori molesti provenienti dalla loro cucina. Quello degli odori condominiali insopportabili è un problema che affligge molti inquilini, e che la giurisprudenza ha già dovuto affrontare.

Nel caso riportato, gli imputati hanno ricevuto una condanna in base alla sentenza 14467/017. La Cassazione ha infatti condannato gli imputati proprio in base all’articolo 674 del Codice penale. La sentenza ha spiegato che

“il getto pericoloso di cose” è “configurabile anche nel caso di molestie olfattive a prescindere dal soggetto emittente con la specificazione che quando non esiste una predeterminazione normativa dei limiti delle emissioni, si deve avere riguardo, al criterio della normale tollerabilità di cui all’art. 844 c.c.”

Con questa sentenza la Cassazione ha di fatto riconosciuto il reato di molestia olfattiva, compreso all’interno della categoria di getto pericoloso di cose. Superato l’elemento di tollerabilità, anche l’odore di fritto diventa così perseguibile con “l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a euro 206”.

Naturalmente, per ottenere una condanna in giudizio occorre fornire la prova della sussistenza d’immissioni che superino la normale tollerabilità. Fondamentale, in materia di odori condominiali, il ricorso alla testimonianza, che può costituire prova di non tollerabilità di un’emissione olfattiva.

Ricordiamo anche che, per la risoluzione di controversie condominiali, esistono anche delle forme di conciliazione e dunque di mediazione extragiudiziali.