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Decreto ingiuntivo condominiale: quando si può usare?

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Nel caso, purtroppo ricorrente, dei condomini morosi il compito di esigere il pagamento dei debiti spetta all’amministratore. Questo rientra esplicitamente fra i suoi obblighi, come l’articolo 1130 del Codice Civile specifica. Non riscuotere i contributi o meglio non mettere in atto tutte le azioni necessarie per la loro riscossione può essere causa di revoca della sua nomina. Fra le azioni previste vi è anche il decreto ingiuntivo condominiale, ossia il ricorso all’intervento dell’Autorità Giudiziaria. Ecco quando e come utilizzare questo strumento legale.

Il primo documento sul quale basarsi per poter parlare di un’azione legale da parte del condominio nei confronti di un moroso è il bilancio consuntivo del condominio. È l’amministratore a redigere questo atto che contiene tutte le uscite e le entrate per la manutenzione di un edificio. Il documento viene sottoposto all’assemblea condominiale e approvato a maggioranza, e ha quindi il potere di ufficializzare una situazione di credito del condominio. A tal proposito, vogliamo sottolineare che in questo caso è legittimo che l’amministratore fornisca informazioni sui pagamenti degli altri condomini, proprio per il carattere del bilancio discusso in assemblea.

L’approvazione del bilancio e, quindi, del debito, ne sancisce la decorrenza anche per quanto riguarda i tempi di prescrizione del credito di riscossione. A questo punto, la legge fornisce all’amministratore di condominio uno strumento legale per intimare il debitore al pagamento. Si tratta, appunto, del decreto ingiuntivo condominiale, ossia un ordine di pagamento che l’Autorità Giudiziaria fa al debitore per conto del creditore. Quando è possibile richiederlo? Quali sono le sue tempistiche?

Quando fare un decreto ingiuntivo condominiale

Questo strumento giuridico è disciplinato dall’articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile. Il primo dato che emerge dalla lettura di questo articolo è che l’amministratore non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Essa ha già approvato lo stato di contabilità dell’edificio nel relativo bilancio, e il compito di riscossione è, come abbiamo visto, già insito fra gli obblighi dell’amministratore. Rivolgendosi al legale del condominio, questa figura quindi si appellerà direttamente al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo condominiale che sarà immediatamente esecutivo.

Questo decreto viene però successivamente comunicato al debitore con un’ingiunzione di pagamento. È da questo momento che scattano i 40 giorni per il debitore di informarsi con il proprio legale e, eventualmente, opporsi. Trascorsi questi giorni, al moroso non resterà che pagare poiché il provvedimento diventerà esecutivo, permettendo all’Autorità Giudiziaria interventi diretti sui suoi beni.

Ai 40 giorni si aggiungono, solitamente, altri 10 giorni di tempo concessi al debitore a partire dall’atto di precetto, l’ultima notifica inviata prima dell’esecuzione. Esecuzione che potrà avvenire, ad esempio, attraverso il pignoramento della casa in condominio (che, ricordiamo, non dispensa dal pagamento delle spese condominiali). Per quanto riguarda le tempistiche, tieni anche conto che l’amministratore è tenuto per legge ad agire contro un condomino moroso entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, quindi dall’approvazione del bilancio.

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Prescrizione delle spese condominiali: quali sono le tempistiche?

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Come sappiamo, ciascuno è tenuto al pagamento delle spese condominiali in proporzione alle quote indicate dalle tabelle millesimali. Purtroppo, una situazione di grave disagio economico può portare i proprietari di unità immobiliari a ritardare i pagamenti e ad accumulare quindi un debito nei confronti del condominio. Tanto la parte debitrice quanto il creditore devono quindi conoscere la normativa relativa all’estinzione di questo debito. Quali sono le tempistiche della prescrizione delle spese condominiali?

Ricordiamo innanzitutto che la riscossione dei debiti spetta, per legge, all’amministratore. Fra i suoi obblighi, elencati all’articolo 1129 del Codice Civile, rientra anche l’azione per la

riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

L’articolo successivo (1130) punisce la negligenza dell’amministratore con la revoca del suo incarico. Non solo: il condominio può anche richiedere all’amministratore il risarcimento del danno per il mancato adempimento di un suo compito. Il termine di 6 mesi è però da intendersi come relativo all’azione dell’amministratore. Per quanto riguarda invece la prescrizione delle spese condominiali? Quali tempistiche intercorrono?

Quando scatta la prescrizione del debito per le spese condominiali?

Ovvero, ribaltando la domanda, fino a quando il condominio creditore può esigere il pagamento delle quote non versate da uno dei proprietari? È importante comprendere che, a tale scopo, non conta solo la durata della prescrizione. È fondamentale infatti comprendere anche da quando intercorre questo periodo.

La prescrizione del debito per le spese condominiali è di 5 anni. Trascorso questo periodo, il condominio non potrà più far valere il proprio credito sul proprietario moroso. La legge prevede che la prescrizione vada calcolata a partire dall’approvazione della delibera dell’assemblea dello stato di riparto delle spese. Questo termine è però rinnovabile.

L’amministratore, infatti, può (anzi, dovrebbe) inviare una lettera di diffida e di messa in mora al debitore. La data della raccomandata indica, a questo punto, il nuovo termine di decorso della prescrizione. Quest’azione ha quindi l’effetto di bloccare il decorso dalla delibera del riparto delle spese, azzerando il conteggio e facendolo ripartire da capo. I cinque anni della prescrizione sono quindi da intendersi in senso continuativo e senza interruzione o azzeramento mediante una diffida.

Non solo. In caso di adempimento, il legale scelto dall’amministratore può anche richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata. A tal punto, dopo pochi giorni dalla notifica, il debitore potrà subire il pignoramento dei suoi beni.

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Pagamento delle rate condominiali: credito in prescrizione?

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Oggi parliamo di debiti e prescrizione. I compiti di un amministratore di condominio si estendono infatti a vari ambiti della vita comune. Fra questi, anche il gravoso ma necessario ruolo di riscuotere debiti e morosità dei condomini. In molte situazioni infatti, il pagamento della quota mensile o periodica subisce dei ritardi. L’interrogativo che dobbiamo porci è: riguardo al pagamento delle rate condominiali, il credito va in prescrizione? O, in altre parole, fino a quando un condominio ha diritto di richiedere il pagamento delle rate?

La legge stabilisce che un condominio è titolare di un vero e proprio diritto alla riscossione dei debiti. Se però questo diritto non viene esercitato per mano dell’amministratore entro i tempi stabiliti dalla legge, si cade nel campo della prescrizione. Il limite temporale fissato dal codice civile è di sei mesi entro la chiusura dell’esercizio: come si legge all’articolo 1129 del Codice Civile:

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

Questi sei mesi non sono da considerarsi come il tempo ultimo entro il quale è possibile esigere il pagamento di una rata condominiale. Va inteso invece come periodo entro il quale l’amministratore deve esercitare il proprio dovere, richiedendo al giudice un decreto ingiuntivo. Pena la revoca dell’incarico. E la prescrizione?

Come spesso accade, è stata la giurisprudenza a dover interpretare in senso estensivo la legge per rispondere a questo problema. Specifichiamo innanzitutto che bisogna distinguere fra oneri ordinari e oneri straordinari.

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Rate condominiali: credito in prescrizione per spese ordinarie

In questo caso parliamo quindi di rate condominiali relative a spese di ordinaria amministrazione. La riscossione del debito è esigibile a partire dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e della ripartizione delle spese. La legge fissa, per il pagamento delle rate condominiali, un credito in prescrizione dopo cinque anni.

Tuttavia, bisogna tenere presente che ogni volta che l’assemblea approva un nuovo riparto delle spese, vi può includere anche le morosità pregresse. Questo significa che il termine dal quale contare i cinque anni di prescrizione si rinnova praticamente all’infinito, ogni volta che si approva un nuovo rendiconto. I debiti delle rate condominiali per le spese ordinarie sono insomma esigibili per sempre.

Credito in prescrizione per spese straordinarie

In questo caso, si applica al diritto di riscossione dei debiti per le spese condominiali straordinarie il termine ordinario previsto dalla legge. Parliamo quindi di dieci anni. Decorso questo tempo, è da considerarsi civilmente responsabile l’amministratore condominiale come causa di pregiudizio economico al condominio. Subentrata la prescrizione, la richiesta di risarcimento danno va quindi fatta all’amministratore.