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Condominio senza amministratore: è possibile?

L’amministratore è una figura essenziale per il condominio. A questo soggetto spettano infatti una serie di obblighi e incombenze di natura legale, fiscale e amministrativa. La legge ha però stabilito, con la Riforma del Condominio del 2012, un preciso limite oltre il quale un condominio è obbligato a nominare un amministratore. Il limite specifico è fissato a 8 unità immobiliari (e non, come a volte si pensa, 8 inquilini). Oltre questa soglia, la presenza di questa figura obbligatoria. Come funziona quindi un condominio senza amministratore? Che succede se, pur superando le 8 unità, non si provvede a nominare il proprio amministratore?

Ricordiamo che, al di sotto degli 8 proprietari, non viene meno l’attribuzione di condominio. Questo status si configura infatti in maniera automatica ogni volta che in un edificio con delle parti comuni convivano almeno 2 proprietari. Nel caso in cui le unità immobiliari non superino il fatidico numero, si parla quindi di condominio minimo. Un “regime” per il quale valgono tutte le regole disposte dal Codice Civile per il condominio, ad eccezione dell’obbligo di nomina di un amministratore e di adozione di un regolamento. Quest’ultimo, lo ricordiamo, diventa obbligatorio solo in condomini con almeno 10 proprietari.

È quindi certamente possibile abitare in un condominio senza amministratore nel caso in cui le unità che lo compongono siano inferiori a 8. Può capitare però che in un condominio scada la nomina di un amministratore e che non si trovi l’accordo per rinnovarlo. Oppure, che un evento inaspettato prolunghi i tempi per la riunione dell’assemblea che dovrebbe approvare la nomina già decisa. Cosa succede in questo caso?

Condominio senza amministratore anche quando è obbligatorio: cosa succede?

Poniamo il caso che in un condominio con obbligo di nomina vi siano alcuni condomini propensi a rispettare quando prescritto dalla legge e altri condomini restii a dotarsi di un nuovo amministratore. In questo caso, i proprietari volenterosi possono innanzitutto ricorrere alla via legale. Recandosi presso il proprio tribunale di riferimento, essi possono infatti ottenere la nomina giudiziale di un amministratore. Si tratterebbe quindi di un atto preso in sostituzione dell’approvazione di una delibera assembleare.

Ciò detto, è bene sapere che un condominio senza amministratore non rischia sanzioni di alcun tipo. O meglio, non rischia sanzioni per il fatto di essere sprovvisti di amministratore. Tutte le incombenze fiscali e legali (ad esempio, la presentazione del modello 770 del condominio) vanno naturalmente rispettate. Ad occuparsene potrà essere un condomino (o un gruppo) volenteroso. La legge sembra tacitamente accettare questa gestione casalinga. All’articolo 1129 del Codice Civile si legge infatti l’obbligo di esposizione nelle aree comuni dei recapiti dell’amministratore o «della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore». Discorso valido tanto per il condominio minimo, quanto per quello regolare.

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Presentazione modello 770 del condominio: a chi spetta?

Oggi parliamo di un argomento di natura fiscale che interessa in particolar modo gli amministratori, ma non solo. Sappiamo che il condominio, da un punto di vista tributario, si presenta come sostituto d’imposta. Come tale, è tenuto ogni anno a presentare l’apposita dichiarazione con modello 770. Vediamo meglio in cosa consiste questo obbligo. Ci chiediamo anche: a chi spetta la presentazione del modello 770 del condominio in caso, ad esempio, di un cambio di amministratori alla gestione? E in assenza di amministratore?

Partiamo dalle tempistiche. Come tutte le dichiarazioni dei sostituti d’imposta, anche il modello 770 del condominio dev’essere consegnato all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre di ogni anno e utilizzando l’apposito modulo. A fare fede dell’avvenuta presentazione del modello, la comunicazione da parte dell’Agenzia della ricezione dei dati. La data della consegna corrisponde invece al giorno nel quale avviene la ricezione dei dati comunicati nel modulo.

Modello 770 del condominio: chi deve presentarlo?

Come precisato all’articolo 1130 del Codice Civile sulle attribuzioni dell’amministratore, è a questa figura che spetta l’obbligo di presentazione del modello 770 del condominio. In assenza di amministratore, ad esempio in caso di un condominio minimo, la presentazione del modello 770 è comunque dovuta, e a consegnarla sarà un condomino designato. Figura che, solitamente, coincide con il rappresentante del codice fiscale del condominio.

La trasmissione del modello può avvenire direttamente (mediante la registrazione sulle apposite piattaforme del Fisco) per mano dell’amministratore o del condomino. In alternativa, è possibile rivolgersi a un intermediario quali commercialisti, ragionieri, Caf, notai, revisori contabili, avvocati e altre figure abilitate.

Anche per questo motivo, sempre più condomini minimi, formati, quindi, da meno di 8 condomini, adottano la prassi di nominare un amministratore anche se non sarebbero obbligati. Per delegare a un soggetto esperto e competente le incombenze di natura fiscale e assicurarsi che tutte le scadenze vengano rispettate a dovere.

E nel caso in cui due amministratori si diano il cambio? Nel momento in cui avviene la nomina di una nuova figura ad amministrare il condominio può crearsi un po’ di confusione nella consegna delle pratiche. La presentazione del modello 770 del condominio spetta all’amministratore in carica al momento della registrazione dello stesso presso l’Agenzia.

Ricordiamo che, poiché la consegna della dichiarazione è un obbligo in capo all’amministratore, la tardiva, mancata o incompleta presentazione del modello 770 implica innanzitutto delle sanzioni amministrative. L’assemblea, se dovesse imputare questa inadempienza all’amministratore, può poi votare per revocarne la nomina.

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Rappresentante del codice fiscale condominiale: quali obblighi e responsabilità ha?

Pur non essendo una persona fisica, anche il condominio ha l’obbligo di avere un codice fiscale. Questo, in funzione delle sue attività di contabilità e finanziarie, affidate alla gestione di un rappresentante quale l’amministratore di condominio. Anche la richiesta del codice fiscale di condominio va effettuata con l’apposito modulo e da un rappresentante ed è necessaria per rendicontare, effettuare e versare le ritenute d’acconto delle spese relative a manutenzioni, interventi e retribuzione dell’amministratore. Ma questa figura del rappresentante del codice fiscale condominiale quali obblighi e responsabilità ha rispetto a un amministratore?

Si tratta di una situazione dinnanzi alla quale si trovano soprattutto i condomini di nuova costituzione. Il dubbio riguarda anche i condomini minimi che, pur non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, decidano di registrare il codice fiscale condominiale per gestire le proprie spese. In tal caso, i singoli proprietari devono nominare un rappresentante che presenti la richiesta di codice fiscale condominiale all’ente preposto, ossia l’Agenzia delle Entrate. Tale richiesta si effettua tramite il modello AA5/6 per i soggetti diversi dalle persone fisiche.

Rappresentante del codice fiscale e amministratore

Quello che non sempre i proprietari sanno è che il rappresentante nominato per richiedere il codice fiscale condominiale acquisisce, in automatico, tutti gli obblighi e le responsabilità di un amministratore di condominio. Questo, anche nel caso in cui si tratti di un condominio minimo che quindi non ha l’obbligo di nominare questa figura. Il motivo di questa attribuzione di responsabilità è di natura fiscale. Attraverso la richiesta del codice, infatti, è possibile gestire la contabilità dell’edificio. In particolare, si tratta di:

  • Effettuare e versare all’Agenzia delle Entrate le ritenute d’acconto per i lavoratori autonomi e indipendenti del condominio (pensiamo, ad esempio, al portiere).
  • Presentare annualmente la certificazione unica di condominio.
  • Registrare la dichiarazione dei sostituti con modello 770.

In buona sostanza, il rappresentante del codice fiscale condominiale diventa automaticamente non solo il soggetto fisico che presenta la richiesta del codice all’Erario, ma anche l’amministratore del condominio. Rientreranno quindi fra i suoi compiti anche la gestione degli altri aspetti, oltre a quelli contabili, della convivenza condominiale. Dalla convocazione di assemblee alle comunicazioni ai condomini.