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Accessi diversi in condominio: pagano la luce del portone?

by News

Le spese per gli ambienti comuni vanno divise fra tutti i condomini in base ai loro millesimi di proprietà. Esistono però delle situazioni particolari nelle quali la ripartizione dei costi di manutenzione o sostituzione non è così immediata. Un conflitto spesso affrontato anche nei tribunali riguarda i proprietari con accessi diversi a un locale interno al condominio. In questi casi, ci si chiede se il condomino debba contribuire anche ai costi di consumi e manutenzione di androne o portone. Quando si hanno accessi diversi in condominio bisogna pagare anche la luce del portone principale?

Il dubbio  è stato spesso sollevato dai condomini che si lamentavano di non utilizzare quell’area comune, avendo un accesso diverso in condominio al proprio locale. Viceversa, gli altri proprietari protestano perché gli spazi comuni del condominio sono in comproprietà fra tutti. Compresi i condomini che non li utilizzano quotidianamente. La questione va inquadrata nelle norme del Codice Civile che regolano la ripartizione delle spese per le parti comuni.

La Cassazione ha più volte affrontato la questione, mettendo in chiaro che al godimento di un diritto reale su un bene deve necessariamente essere legato anche un obbligo in termini di conservazione e manutenzione della cosa. Se quindi un soggetto acquista un’unità immobiliare in condominio accetta di avere diritto al godimento delle parti comuni, secondo l’uso consentito e nel rispetto degli altri. Allo stesso tempo, deve concorrere alle spese di conservazione delle stesse.

Questo avviene «in rapporto e proporzione all’utilità che anche essi possono, in ipotesi, trarne quali condomini, e ciò sia avuto riguardo all’uso, ancorché ridotto» (sentenza n. 2328/1977). Ciò significa che il proprietario ha potenzialmente diritto a utilizzare l’androne ogni giorno. Il fatto che lui scelga di utilizzare un accesso diverso non lo esonera dalle responsabilità che derivano dall’essere comproprietario del portone principale.

Spese per le scale quando si hanno accessi diversi in condominio

Un altro caso spesso affrontato è quello in cui il soggetto che abbia accessi diversi in condominio alla sua proprietà al primo piano non voglia partecipare alle spese per le scale. Anche in questo caso, la giurisprudenza ha interpretato i principi di ripartizione delle spese in senso inclusivo (vedi le sentenze n. 4419/2013 e n. 15444/2007). Le scale rientrano infatti nell’elenco delle parti comuni ex. art. 1117.

In tal senso, esse svolgono un ruolo determinante non solo per condomini che devono recarsi alle loro unità sui piani rialzati. Le scale costituiscono anche parte integrante della struttura dell’edificio, sostenendone lo scheletro e collegando il piano terra con la sua copertura.

Ne deriva quindi che devono contribuire alle spese di manutenzione e riparazione delle scale anche i proprietari del primo piano, che l’accesso sia indipendente o meno. È chiaro poi che i condomini al primo piano pagheranno meno rispetto a quelli all’ultimo piano, responsabili di maggiore usura delle scale. Queste proporzioni sono già calcolate all’interno delle tabelle millesimali.

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Di chi è la responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali?

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Quando si parla di infortuni domestici non bisogna tener conto solo di quelli che accadono fra le mura di casa, ma anche degli incidenti che avvengono nelle aree comune condominiali. Ad esempio, sulle scale. Capita, purtroppo, che una semplice caduta si trasformi addirittura in un evento fatale per il malcapitato. In queste situazioni, al danno fisico o al dolore per una perdita si aggiungono anche dei ragionamenti sulla responsabilità del fatto. Erano scale mal custodite? C’erano crepe o dislivelli? Erano rese scivolose da una perdita non asciugata? E ancora, di chi è la responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali?

Il caso è stato sollevato più volte dinnanzi alla Corte di Cassazione, la quale ha come sempre provveduto a fornire alcune interpretazioni giurisprudenziali del principio di responsabilità penale in condominio. Partiamo con le indicazioni generali fissate nel Codice Civile. Parlando dell’amministratore, sappiamo già che questa figura ha in capo obblighi ben precisi per legge.

Fra questi rientra il dovere di custodia del condominio e dei suoi beni comuni. La custodia implica, come si legge all’articolo 2051, una responsabilità sui danni cagionati dal bene stesso, «salvo che provi il caso fortuito». Di qui, una prima risposta. La responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali è, congiuntamente, dell’amministratore e del condominio quando il danno poteva essere evitato se il bene comune fosse stato custodito con la dovuta attenzione.

Caso fortuito: quando la responsabilità di un infortunio sulle scale non è condominiale

Allo stesso tempo, il condominio può dimostrare in via giudiziale che l’incidente ha avuto origine da un caso fortuito. Si intende, in questo senso, di cause di forza maggiore e imprevedibili, come ad esempio un evento atmosferico violento e inaspettato. Rientrano nel caso fortuito anche i comportamenti imprudenti della vittima del danno o di un terzo, non imputabili né all’amministratore né al condomino. Se un soggetto cade dalle scale del condominio perché spinto da un terzo, ad esempio, o perché non ha prestato attenzione ai cartelli esposti, non è possibile attribuirne la responsabilità al condominio.

La Cassazione ha ad esempio stabilito che un condominio che assicuri la pulizia delle scale due volte a settimana adempie adeguatamente al suo ruolo di custode. Non sarebbe pertanto imputabile a lui la presenza di rifiuti lasciati da terzi o da sostanze scivolose non segnalate sulle scale. Diversamente, un distacco improvviso della luce sulle scale che provoca la caduta di una persona è imputabile alla responsabilità del condominio, così come ha stabilito il Tribunale di Crotone con una recente sentenza.