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Superbonus 110%: lo studio di fattibilità per ottenere le detrazioni

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Abbiamo parlato molto, in questi mesi, di Superbonus 110% e degli incentivi fiscali promessi dal Governo per ristrutturare casa. Si tratta di misure applicabili anche ai condomini con alcune novità rispetto al testo originale, che riguardano l’approvazione in assemblea e l’applicabilità anche alle villette a schiera. Ora, il decreto Rilancio è stato convertito in legge (n. 77/2020). Dunque, si parte! come preannunciato, la ricezione dell’Ecobonus richiederà una serie di passaggi burocratici. Si parte con un attestato di “fattibilità”. In cosa consiste e come avviare lo studio di fattibilità per il Superbonus 110% per accedere alle detrazioni?

Come vi abbiamo già spiegato in questo articolo sul Superbonus 110%, questo tipo di incentivo fiscale permette di beneficiare di sgravi fiscali fino al 110% per tutte le spese sostenute dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021 (ma si parla già di proroga). Oggetto delle spese, interventi di efficientamento energetico, installazione di impianti fotovoltaici o di stazioni di ricarica per veicoli elettrici e interventi antisismici.

Il primissimo passo da fare, naturalmente, è verificare di avere i requisiti minimi di accesso al Superbonus 110%, declinato nei suoi due pacchetti Ecobonus 110% e Sismabonus destinato ai comuni del Centro Italia. Una volta accertato di rientrare fra i beneficiari di questo sgravio, può partire la trafila burocratica. Una procedura corposa che ha lo scopo di valutare e di certificare che gli interventi rispettino effettivamente il fine ultimo alla base del Superbonus. Ossia, la riqualificazione energetica del proprio immobile, che dovrà subire un miglioramento di almeno due classi energetiche.

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Studio di fattibilità per il Superbonus 110% e spese: chi paga?

Il primo atto di questo iter burocratico comprende quindi lo studio preliminare di fattibilità tecnica ed economica. Dei tecnici abilitati dovranno quindi stabilire se sia possibile raggiungere la riqualificazione energetica dell’immobile o dell’intero condominio e in che modo. Per certificare tale passaggio, il tecnico rilascerà al committente un Ape, ossia un attestato di prestazione energetica. Notare che questo documento, rilasciato con dichiarazione asseverata, vada consegnato sia prima che dopo i lavori, così da garantire una continuità del progetto.

Inoltre, studio di fattibilità per il Superbonus 110% non ha una natura solo tecnica, ma anche economica. Servirà difatti a certificare che gli interventi da realizzare sull’immobile, comprensivi dei costi di progettazione, rientrino nei limiti di spesa specificati nei decreti attuativi del DL Rilancio convertito in legge. Altra domanda che molti si sono posti: chi paga questo studio di fattibilità per il Superbonus 110%? I costi sono interamente a carico del committente, cioè della persona fisica o giuridica che intenda richiedere il Superbonus 110%. Esistono, tuttavia, alcune imprese che accettano di farsi carico di questi costi preventivi in cambio di una garanzia di affidamento di tali lavori.

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Ecobonus e Sismabonus: le ultime novità sul Superbonus

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Dopo essere passato in discussione anche al Senato, il famoso Superbonus che racchiude al suo interno importanti sgravi fiscali per ristrutturazioni si prepara a una nuova approvazione. Pur non trattandosi della forma di testo definitiva, questa nuova modifica dell’impianto di legge presenta anche nuove indicazioni sui fondi e su condomini e villette a schiera. Ma non solo. Tra le varie forme di incentivi previste, vediamo quali sono le ultime novità sul Superbonus, dal Sismabonus all’Ecobonus.

Ultime novità sul Superbonus: da quando in vigore?

Il testo definitivo che contiene le novità del Superbonus dovrebbe essere approvato entro il 13 ottobre. Per quanto riguarda il Decreto sui requisiti minimi per accedere all’Ecobonus e al Sismabonus, la legge è già in approdo in Gazzetta Ufficiale.

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Novità sull’Ecobonus

La principale novità sull’Ecobonus 110% – gli incentivi fiscali per la ristrutturazione migliorativa del proprio edificio in chiave energetica – riguarda la platea di accesso agli sgravi. L’approvazione di alcuni emendamenti ha infatti stabilito che:

  • Se un condominio vorrà usufruire dell’Ecobonus, le valutazioni di conformità fatte dai tecnici abilitati riguarderanno esclusivamente le parti comuni. Questo, per permettere l’accesso anche a condomini che abbiano al loro interno unità abitative con difformità o, addirittura, abusivismo.
  • Riguardo gli sgravi per gli edifici unifamiliari, l’Ecobonus specifica che rientrano in questa categoria anche le unità dotate di accesso autonomo anche se quest’ultimo è collegato con aree comuni (strada, cortile, giardino). Anche in questo caso, le ultime novità sul Superbonus ampliano la platea dei beneficiari. Questo discorso riguarda ad esempio le villette a schiera. Anche se queste costruzioni condividono in parte l’accesso con altri proprietari, non dovranno chiedere loro il permesso identificandosi come “indipendenti“.
  • Sempre in tema di condominio, un’altra novità è stata introdotta sull’Ecobonus e riguarda le maggioranze assembleari. Il testo di legge stabilisce infatti che in assemblea sia richiesta la maggioranza di un terzo dei proprietari in millesimi per tutte e procedure. Dall’approvazione del lavori alla richiesta di un finanziamento bancario, compresa la possibilità di chiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Ultime novità sul Sismabonus

La quota di sgravio fiscale del Sismabonus è invece destinata alla riqualificazione sismica, oltre che a quella ecologica. Il provvedimento è rivolto agli immobili che hanno subito i danni dei terremoti del Centro Italia (2009, 2016 e 2017). Anche in questo caso una novità positiva.

L’incentivo fiscale del Governo era inizialmente fissato al 110%, come quello relativo all’Ecobonus. Ora, la soglia è stata aumentata del 55%, portando così il Sismabonus a quota 165%. Il provvedimento, che non include i fabbricati destinati ad attività produttive, è rivolto tanto alle prime case quanto alle seconde.

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Requisiti minimi per il Superbonus 110% in condomino

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Abbiamo già parlato dell’Ecobonus 110% per le ristrutturazioni, la novità del 2020 per chi intende approfittare degli incentivi statali per rinnovare infissi e sistemi di riscaldamento della propria casa. Queste misure sono comprese all’interno del cosiddetto Superbonus, un pacchetto che include anche il Sismabonus e l’installazione di impianti fotovoltaici. Come visto, queste misure non si applicano solo agli edifici unifamiliari o plurifamiliari, ma anche ai condomini. Chi può accedere a questi sgravi fiscali? Vediamo i requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Innanzitutto, una breve sintesi dei provvedimenti inclusi nell’Ecobonus. Con il Decreto Rilancio il Governo ha infatti previsto detrazioni fiscali fino al 110% per determinati casi di intervento:

  • Isolamento termico delle superfici  opache verticali e orizzontali dell’involucro, con un’incidenza almeno superiore al 25% della superficie disperdente lorda del totale.
  • Interventi sulle parti comuni di edifici unifamiliari o unità immobiliari in edifici plurifamiliari per sostituire gli impianti di  climatizzazione  invernale con impianti centralizzati.

Ricordiamo che i lavori di efficientamento devono garantire un miglioramento di almeno due classi energetiche. Gli interventi sono da svolgersi (per il momento, ma si parla già di una proroga) dal primo luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Le detrazioni fiscali sono inoltre – ed è questa una delle novità più interessanti del Superbonus – è fruibile sotto forma di credito d’imposta, credito cedibile o sconto in fattura. I soggetti che svolgono i lavori potranno quindi cedere questo credito d’imposta direttamente alle imprese che svolgono i lavori o alle banche, così da realizzare interventi praticamente a costo zero.

Superbonus 110%: i requisiti per i condomini

Andiamo a vedere, nello specifico, quali sono i requisiti richiesti per usufruire dell’Ecobonus 110% in caso di lavori condominiali. Quali sono i documenti richiesti nella bozza del decreto attuativo per l’Ecobonus? La burocrazia, come sempre, vuole la sua parte. Il primo punto da chiarire riguarda chi può richiedere il Superbonus in condominio.

Possono usufruire dello sgravio fiscale:

  • i condomini nel loro complesso
  • persone fisiche titolari di unità abitative all’interno di un condominio e al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni su unità immobiliari.
  • IACP – Istituti Autonomi Case Popolari per gli immobili di loro proprietà o in loro gestione
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa sugli immobili da esse posseduti
  • Organizzazioni non lucrative di utilità sociale, di volontariato, di promozione sociale
  • Associazioni e società sportive dilettantistiche
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Fanno eccezione le unità non adibite ad abitazione principale: Il super bonus è valido anche per le seconde case, incluse le villette, inizialmente lasciate fuori dall’agevolazione. Escluse invece determinate categorie catastali seconde case. In ogni caso, per i lavori sulle parti comuni condominiali (ad esempio nell’installazione di riscaldamento centralizzato), sarà prima necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale ai lavori. Questo è il primo dei requisiti minimi per il Superbonus 110% in condominio.

Saranno poi necessarie due attestazioni APE (Attestato di Prestazione Energetica) rilasciate da tecnici professionisti iscritti all’albo. Questo, per confermare il miglioramento delle classi energetiche (prima dei lavori) e l’effettivo raggiungimento delle stesse (dopo i lavori).

I tecnici dovranno anche rilasciare, al termine dei lavori, un’asseverazione della congruità delle spese in riferimento ai prezziari messi a disposizione dalle Regioni o dei listini ufficiali o delle Camere di commercio, industria, artigianato, agricoltura. Infine, comunicazione in via telematica all’ENEA e visto di conformità rilasciato da commercialisti e CAF.