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Puoi trasformare il tetto in terrazza privata?

Il tetto, come sappiamo, rientra fra i beni comuni di un condominio. È quindi condiviso in comproprietà e ciascun condomino può servirsene rispettando il pari diritto altrui di godimento. Ad esempio, a un singolo è permessa l’installazione di pannelli solari, fermo restando i limiti che vincolano il tetto in quanto bene comune. La proprietà del sottotetto condominiale va invece valutata caso per caso, in base agli eventuali titoli o atti di compravendita. Cosa accadrebbe, invece, se un singolo volesse trasformare il tetto in terrazza privata? Sarebbe possibile? Di quali titoli o permessi avrebbe bisogno?

Partiamo dal bene coinvolto: il tetto condominiale. Esso rientra esplicitamente fra i beni in comunione elencati all’articolo 1117 del Codice Civile. L’utilizzo che ciascun proprietario può fare di questi beni è legato a due vincoli principali, esplicitati nell’articolo 1102. Riportiamolo integralmente:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal  fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

 In sintesi, sul tetto condominiale sono permessi interventi di modifica che:

  • Non ne alterino la funzione che, in questo caso, è di copertura dell’intero edificio.
  • Non ne pregiudichino l’utilizzo da parte degli altri.
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È sulla base di queste disposizioni che la Cassazione è dovuta intervenire più volte rispetto alla legittimità di intervento dei singoli proprietari sui beni comuni. E nel caso in cui un condomino proprietario del sottotetto voglia inglobare anche parte della copertura e trasformare quindi il tetto in terrazza privata?

Tetto in terrazza privata: il no della Cassazione

In questo caso, secondo gli Ermellini verrebbe meno la possibilità per gli altri condomini di usufruire parimenti del bene comune. Parliamo, ad esempio, del diritto di un proprietario di dotarsi di pannelli solari, o di installare antenne per la radiotrasmissione amatoriale. Tutti interventi la cui entità non recherebbe pregiudizio agli altri.

Trasformare il tetto in terrazza privata corrisponderebbe, invece, a una modifica illecita di un bene che deve invece rimanere destinato a un uso comune. Anche se la funzione di copertura rimarrebbe intatta, questa trasformazione pregiudicherebbe altri interventi per i quali sarebbe necessario un titolo di proprietà del singolo.

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Può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale?

Se un’abitazione di Trapani dal consumo energetico medio installasse sul proprio tetto un impianto fotovoltaico, nell’arco di 30 anni risparmierebbe l’emissione nell’ambiente di oltre 26 mila kg di CO2. È quanto stimato dal Ministero dell’Ambiente e riportato in un documento di Confedertecnica. Per non parlare del doppio risparmio economico: sull’energia elettrica e sull’installazione delle impianto. Il fotovoltaico infatti rientra fra gli interventi oggetto di detrazioni fiscali nell’Ecobonus 110%. I motivi per passare all’energia rinnovabile sono quindi tantissimi. Ci chiediamo quindi: può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale, anche se il resto dell’assemblea non intende partecipare ai lavori?

Il primo quesito connesso all’argomento riguarda eventuali autorizzazioni comunali. Ebbene, la buona notizia è che per installare un impianto fotovoltaico sul proprio tetto non è necessaria alcuna autorizzazione comunale. L’unico documento richiesto potrebbe essere una semplice comunicazione preventiva al Comune, necessaria per accedere agli sgravi fiscali. Per quanto riguarda l’assemblea condominiale, in linea di massima gli altri condomini non possono impedire al singolo proprietario di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

Quello che possono fare è porre dei limiti all’installazione, tutti giustificati dal rispetto del condomino di un bene comune. Si tratta, quindi, di un richiamo a norme già in vigore nella comunità di un condominio, tanto quelle specifiche nel regolamento quanto quelle generiche del Codice Civile. In tal proposito, possiamo subito riferirci al corrispondente articolo 1122 bis, nel quale si tratta di Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Qui troviamo la prima conferma della possibilità di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

I limiti al singolo per l’installazione dei pannelli solari sul tetto condominiale

Posto il permesso generico, lo stesso articolo esplicita anche le condizioni che l’assemblea condominiale può disporre per questo intervento. Si tratta di limiti connessi alla tutela della proprietà comune. Eccoli.

  • Il condomino non può modificare la destinazione d’uso del bene comune, in questo caso il tetto. Né è permesso che il suo progetto pregiudichi il pari godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini. Non è permesso, ad esempio, ricoprire il tetto di pannelli ad uso personale.
  • Non è possibile ledere in alcun modo il decoro architettonico del condominio, né tantomeno compromettere la stabilità dell’edificio.
  • Il singolo dovrà assicurare la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per eventuali danni.

L’iter per il singolo che voglia installare pannelli solari sul tetto condominiale comincia quindi con una comunicazione all’amministratore, allegando il proprio progetto. Tale progetto verrà poi sottoposto all’approvazione dell’assemblea che voterà a con la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. I condomini potranno approvare il progetto, porre delle condizioni oppure prescrivere una realizzazione alternativa.

Per quanto riguarda la manutenzione (straordinaria e ordinaria) dell’impianto fotovoltaico in condominio, ti rimandiamo a questo nostro approfondimento.

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Sottotetto condominiale: come capire di chi è?

Il sottotetto è l’area volumetrica compresa fra il tetto e il solaio dell’ultimo piano. Si tratta di un vano che a volte corrisponde a una soffitta o, se abitabile e abitata, a una mansarda. Di chi è il sottotetto condominiale? La risposta è da valutare di volta in volta, prendendo in considerazione innanzitutto gli atti di acquisto delle unità immobiliari che compongono l’edificio e, in secondo luogo, la funzione svolta da questa porzione di spazio all’interno di un condominio.

Con un approccio superficiale alla questione, ci si potrebbe riferire all’articolo 1117 del Codice Civile. Qui sono indicate le parti dell’edificio da considerarsi sottoposti a comunione fra tutti i condomini e nell’elenco è compreso anche il sottotetto. Dobbiamo tuttavia ricordare che le parti elencate sono a titolo meramente esemplificativo, e che tutte sono da considerarsi in comproprietà solo se:

  • Non risulta il contrario dal titolo.
  • In esplicito riferimento al sottotetto, l’articolo precisa il suo status di parte comune solo se destinato «per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».

L’interpretazione di questo articolo ci porta quindi a valutare due ulteriori criteri rispetto alla semplice catalogazione del sottotetto come parte comune. Innanzitutto, il titolo. Per capire se la proprietà del sottotetto in condominio spetta a un solo titolare, è necessario quindi controllare gli atti di acquisto delle singole unità, ma anche l’avvenuta usucapione o l’eventuale lascito nel testamento. Se dovessero esistere riferimenti a proposito, il sottotetto è da considerarsi proprietà privata ed esclusiva del singolo titolare del diritto.

Di chi è il sottotetto condominiale? Dipende dalla sua funzione

In assenza di indicazioni in tal senso, è necessario ricostruire la funzione cui il vano del sottotetto condominiale è adibito. L’eventuale destinazione all’uso collettivo di questo volume dipende dalla sua utilità collettiva. Se, ad esempio, nel sottotetto si trovano i contatori elettrici, è chiaro che la funzione di questo locale ha una natura collettiva e bisogna considerare il locale come una parte comune. O ancora, se per la sua funzione strutturale il sottotetto svolge un ruolo di copertura rilevante per tutto l’edificio, alla stregua del tetto stesso, saranno tutti i condomini a detenerne la proprietà in comunione.

Viceversa, è possibile che il sottotetto abbia una funzione di copertura termica dell’appartamento all’ultimo piano, isolandolo dal freddo o dal contatto diretto con il tetto. In tal caso, questo vano è attribuibile alla sola pertinenza del proprietario che ne usufruisce.

È evidente, in questo caso come in molti altri, che la legge ha lasciato un vuoto normativo da colmare. La responsabilità di attribuire la proprietà del vano va quindi valutata caso per caso. L’assemblea condominiale può valutarne la proprietà, votando all’unanimità una clausola nel regolamento condominiale così da “fissarne” la natura collettiva. In mancanza di accordo, la valutazione spetta all’autorità giudiziaria.