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Assicurazione globale fabbricati in condominio: è obbligatoria?

Guasti improvvisi, crolli o intasatura dello spurgo condominiale. E ancora vizi di costruzione sul lastrico, difetti nella gestione dei conti e responsabilità civile e penale per infortuni nel palazzo. Sono moltissime le evenienze dalle quali un condominio può decidere di tutelarsi con una polizza. Tuttavia è bene fare chiarezza su questo tipo di contratto assicurativo. A chi spetta la sua stipulazione e in quali termini? E soprattutto: l’assicurazione globale per i fabbricati in condominio è obbligatoria? Vediamo cosa dice la legge in merito.

Il primo punto sul quale fare chiarezza è l’obbligatorietà. L’assicurazione globale per i fabbricati in condominio non è obbligatoria per legge. Unica condizione capace di imporre un obbligo in capo ai condomini sono eventuali indicazioni contenute nel regolamento condominiale. In genere, si tratta di norme contrattuali, quindi di clausole votate e approvate all’unanimità da tutti i condomini. Questo criterio più “rigido” dipende, naturalmente, dal fatto che i costi per l’assicurazione in condominio andranno poi divisi equamente fra tutti i proprietari.

Solo nel caso in cui sia il regolamento a prevedere tale obbligo l’amministratore di condominio può procedere con la richiesta di preventivi senza chiederne l’approvazione. Resta, ovviamente, invariato l’obbligo di comunicazione all’assemblea dei termini del contratto, in modo che la gestione dell’assicurazione sia trasparente e approvata in ogni sua clausola dai proprietari che ne pagano il conto. Difatti, l’assemblea condominiale è tenuta ad approvare la stipulazione finale del contratto. Senza il suo benestare, non è possibile firmare nessuna polizza.

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L’assicurazione può essere uno strumento utilissimo in molti casi e, a dispetto di quanto si possa pensare, a tutela di danni tanto alle parti comuni quanto alle unità di proprietà esclusiva. Vediamo meglio quali tipi di danni sono protetti da una polizza condominiale.

Quali rischi copre l’assicurazione globale fabbricati in condominio?

Una polizza condominiale può ricoprire due macro-tipologie di danni. Parliamo, innanzitutto, di danni materiali a parti dell’edificio o all’intero stabile. In questo caso, ci si riferisce generalmente a danni provocati da agenti esterni quali incendi, scoppi, crolli e persino danni da emissioni di fumo. Come tutte le polizze, anche l’assicurazione globale fabbricati è un documento personalizzabile. Questo significa che ogni condominio deve valutare quali siano le cause di rischio principali dello stabile, dagli agenti atmosferici alle infiltrazioni.

È possibile includere nell’assicurazione anche copertura da danni di altra natura, come quelli da responsabilità civile. Parliamo, quindi, di una protezione finanziaria e legale in caso di condomini morosi, di spese processuali per cause giudiziarie, di risarcimento a terzi o ai condomini stessi per danni cagionati dall’incuria di un proprietario o dell’amministratore. Inclusi anche dei vizi di costruzione direttamente imputabili a una ditta che hanno causato dei danni a un’area comune o a una proprietà esclusiva.

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Vizi di costruzione del lastrico solare: vale la responsabilità in solido?

Un’inesauribile fonte di dibattito per gli amministratori condominiali è la gestione dei lastrici solari. Questo, data la loro doppia funzione di bene comune e, talvolta, di superficie calpestabile di proprietà o ad uso esclusivo di un singolo condomino. La ripartizione delle spese di riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo è definita dall’articolo 1126 del Codice Civile. Nonostante ciò, è comunque frequente vedere arrivare in tribunale cause su risarcimenti danni e spese di riparazione. Ad esempio, vale la responsabilità in solido per vizi di costruzione del lastrico solare? O le spese spettano solo al proprietario?

Ripassiamo innanzitutto la natura del lastrico solare. Questa area svolge una fondamentale funzione di protezione per tutto l’edificio, rivestendone la superficie più alta. Rientra, quindi, nei beni condominiali tanto quanto la facciata del palazzo o il suo cortile. Spesso, però, il lastrico solare non coincide con il tetto, ma costituisce un’area calpestabile e perfino abitabile. Si tratta quindi di una situazione ibrida, nella quale un elemento è sia privato sia condiviso in comunione fra tutti i condòmini.

Come dicevamo, è l’articolo 1126 a stabilire in che modo debbano essere ripartite le spese quando l’utilizzo effettivo del lastrico non sia comune a tutti i proprietari. In tal caso:

quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

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Gli altri condomini contribuiranno naturalmente in proporzione alle tabelle millesimali del condominio.

Responsabilità in solido per vizi di costruzione

Premessa questa linea teorica generale, andiamo a vedere il caso specifico in cui siano presenti dei vizi di costruzione sul lastrico solare, tanto da causare danni e infiltrazioni all’appartamento sottostante. Chi deve riparare il danno? E il risarcimento? È possibile affermare che, a disciplinare la ripartizione delle spese, sia anche in questo caso la proporzione un terzo/due terzi dell’articolo 1126. Il condominio, quindi, deve rispondere in solido con il proprietario anche di vizi edificatori, come specificato dalla sentenza n. 9449 del 10/5/16 delle SS.UU. Questo, se non fosse possibile imputare il danno a uno specifico soggetto.

La Cassazione ammette anche, però, che per ottenere la responsabilità in solido per vizi di costruzione è necessario che i malfunzionamenti che hanno provocato i danni non siano stati «indebitamente tollerati dal singolo proprietario». Se il proprietario del lastrico ha quindi ignorato, per dolo o negligenza, i difetti di progettazione, ricade nella responsabilità relativa e nel dovere di custodia richiamati dall’articolo 2051. In tal caso, il condominio sarà esonerato dal pagamento.