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Vizi di costruzione del lastrico solare: vale la responsabilità in solido?

Un’inesauribile fonte di dibattito per gli amministratori condominiali è la gestione dei lastrici solari. Questo, data la loro doppia funzione di bene comune e, talvolta, di superficie calpestabile di proprietà o ad uso esclusivo di un singolo condomino. La ripartizione delle spese di riparazione di un lastrico solare ad uso esclusivo è definita dall’articolo 1126 del Codice Civile. Nonostante ciò, è comunque frequente vedere arrivare in tribunale cause su risarcimenti danni e spese di riparazione. Ad esempio, vale la responsabilità in solido per vizi di costruzione del lastrico solare? O le spese spettano solo al proprietario?

Ripassiamo innanzitutto la natura del lastrico solare. Questa area svolge una fondamentale funzione di protezione per tutto l’edificio, rivestendone la superficie più alta. Rientra, quindi, nei beni condominiali tanto quanto la facciata del palazzo o il suo cortile. Spesso, però, il lastrico solare non coincide con il tetto, ma costituisce un’area calpestabile e perfino abitabile. Si tratta quindi di una situazione ibrida, nella quale un elemento è sia privato sia condiviso in comunione fra tutti i condòmini.

Come dicevamo, è l’articolo 1126 a stabilire in che modo debbano essere ripartite le spese quando l’utilizzo effettivo del lastrico non sia comune a tutti i proprietari. In tal caso:

quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

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Gli altri condomini contribuiranno naturalmente in proporzione alle tabelle millesimali del condominio.

Responsabilità in solido per vizi di costruzione

Premessa questa linea teorica generale, andiamo a vedere il caso specifico in cui siano presenti dei vizi di costruzione sul lastrico solare, tanto da causare danni e infiltrazioni all’appartamento sottostante. Chi deve riparare il danno? E il risarcimento? È possibile affermare che, a disciplinare la ripartizione delle spese, sia anche in questo caso la proporzione un terzo/due terzi dell’articolo 1126. Il condominio, quindi, deve rispondere in solido con il proprietario anche di vizi edificatori, come specificato dalla sentenza n. 9449 del 10/5/16 delle SS.UU. Questo, se non fosse possibile imputare il danno a uno specifico soggetto.

La Cassazione ammette anche, però, che per ottenere la responsabilità in solido per vizi di costruzione è necessario che i malfunzionamenti che hanno provocato i danni non siano stati «indebitamente tollerati dal singolo proprietario». Se il proprietario del lastrico ha quindi ignorato, per dolo o negligenza, i difetti di progettazione, ricade nella responsabilità relativa e nel dovere di custodia richiamati dall’articolo 2051. In tal caso, il condominio sarà esonerato dal pagamento.

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