Quando i condòmini possono revocare l’amministratore di condominio
La revoca dell’amministratore di condominio è un atto formale con cui i condòmini pongono fine anticipatamente al mandato conferito. Si tratta di un diritto riconosciuto dalla legge, ma che deve essere esercitato seguendo procedure specifiche per essere efficace e non esporre il condominio a conseguenze legali.
È utile distinguere subito tra due situazioni distinte: la revoca assembleare, decisa dai condòmini in sede di assemblea, e la revoca giudiziale, ottenuta tramite ricorso al tribunale in presenza di gravi irregolarità. Ciascuna segue regole e quorum differenti.
I motivi più comuni per la revoca dell’amministratore
Inadempimenti gravi e irregolarità gestionali
Non esiste un elenco tassativo di cause che obbligano alla revoca dell’amministratore di condominio, ma la prassi e la giurisprudenza hanno individuato le situazioni più ricorrenti. Tra le ragioni più frequenti troviamo:
- Mancata presentazione del rendiconto nei termini previsti dalla legge o dal regolamento condominiale
- Omessa apertura o gestione del conto corrente condominiale intestato al condominio
- Gravi irregolarità nella gestione del patrimonio comune, incluse appropriazioni indebite di fondi condominiali
- Rifiuto di convocare l’assemblea su richiesta di almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio
- Mancato rispetto delle delibere assembleari già approvate
- Omessa comunicazione ai condòmini delle generalità proprie e dei propri dati professionali, come richiesto dall’art. 1129 c.c.
- Perdita dei requisiti di onorabilità previsti dalla legge 4/2013
Va precisato che la revoca dell’amministratore di condominio può avvenire anche senza una causa specifica: i condòmini hanno sempre la facoltà di non rinnovare il mandato o di interromperlo anticipatamente, a condizione che la decisione venga adottata con le maggioranze richieste.
Come revocare l’amministratore in assemblea: procedura e quorum
Convocazione e ordine del giorno
La via ordinaria per procedere alla revoca dell’amministratore di condominio passa attraverso l’assemblea condominiale. È necessario inserire l’argomento all’ordine del giorno della convocazione, rispettando i termini di preavviso previsti dalla legge (almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea in prima convocazione).
Le maggioranze richieste
Per quanto riguarda le maggioranze necessarie, occorre distinguere:
- Revoca senza giusta causa: è sufficiente la maggioranza dei condòmini intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). In questo caso, però, l’amministratore potrebbe avere diritto a un risarcimento per la risoluzione anticipata del contratto.
- Revoca con giusta causa: la delibera può essere adottata con le stesse maggioranze, ma la presenza di una causa documentata esclude qualsiasi pretesa risarcitoria da parte dell’amministratore uscente.
È fondamentale che la delibera di revoca sia verbalizzata correttamente, con l’indicazione precisa delle motivazioni e dei voti espressi.
FAQ sulla revoca dell’amministratore di condominio
Quanti voti servono per revocare l’amministratore di condominio?
Per revocare l’amministratore di condominio in assemblea è necessaria la maggioranza dei condòmini presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (metà del valore dell’edificio), sia in caso di revoca con giusta causa che senza.
Si può revocare l’amministratore senza assemblea?
No, la revoca assembleare richiede obbligatoriamente una delibera adottata in sede di assemblea condominiale regolarmente convocata. In alternativa, è possibile rivolgersi al tribunale per la revoca giudiziale in presenza di gravi irregolarità.
Cosa succede dopo la revoca dell’amministratore di condominio?
Dopo la revoca, il condominio deve nominare un nuovo amministratore nella stessa assemblea o in una successiva. L’amministratore revocato è tenuto alla consegna di tutta la documentazione condominiale entro i termini di legge.