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Numero minimo per un condominio: quanti proprietari servono?

Che cosa distingue un condominio da una semplice abitazione con più unità immobiliari? Il condominio non necessita di un atto istitutivo, poiché semplicemente descrive una situazione di fatto. Esistono quindi delle condizioni, in presenza delle quali un edificio debba seguire le leggi dedicate al Condominio. in particolare, parliamo del numero minimo per un condominio. Vale a dire, il numero minimo di proprietari.

Partiamo dalla definizione di condominio. Il Codice Civile non ci fornisce una definizione chiara e univoca di condominio, ma ne possiamo ricavare una interpretandone le norme di riferimento. La giurisprudenza concorda su una primissima ed essenziale definizione, per la quale

Un condominio si costituisce ogni volta che in un’abitazione esistono più unità immobiliari, separate e appartenenti a proprietari distinti. L’abitazione è composta anche da parti comuni in comproprietà e utilizzate (o utilizzabili) da tutti.

Da qui capiamo alcune cose. Innanzitutto, che la costituzione di un condominio è automatica e si realizza nell’esatto istante in cui un soggetto diverso dal costruttore acquista un’unità immobiliare in un edificio con parti esclusive e parti comuni.

Numero e condominio minimo

Se ne deduce quindi che il numero minimo per il condominio è di due proprietari. È sufficiente che una villetta a due piani indipendenti abbia un accesso comune (portone, cortile, cancello, vialetto d’ingresso) e due proprietari per essere considerata condominio.

In particolare, in questo caso di parla del cosiddetto condominio minimo. Questa fattispecie descrive le situazioni in cui un condominio abbia un numero di proprietari che va dai 2 agli 8. Il condominio minimo è soggetto a tutte le leggi del condominio normale, fatta eccezione per:

  • Obbligo di nomina di amministratore di condominio, che scatta a partire dai 9 condomini
  • Regolamento condominiale obbligatorio, che scatta a partire dai 10 condomini.

È naturalmente possibile per un condominio minimo nominare un amministratore o approvare un regolamento, ma non è obbligatorio. Rimane invece l’onere di redigere delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese per le parti comuni.

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