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Passo carrabile in condominio

Il passo carrabile serve per facilitare l’accesso di un utente alla sua proprietà privata. Quando, però, la proprietà privata in questione è un’unità immobiliare contenuta in un condominio, possono crearsi delle liti. Il permesso di affiggere un passo carrabile, richiedibile al Comune, ha infatti dei costi di gestione rappresentati dalla TOSAPTassa per l’Occupazione dei Suoli e delle Aree Pubbliche. Chi deve pagare queste spese? In alcuni casi, il divieto di sosta rivolto a terzi è a beneficio dell’intero condominio. In altri casi no. Vediamo tutto quello che c’è da sapere sul passo carrabile in condominio.

Per esaminare questa controversia dobbiamo rifarci alle norme relative ai beni condominiali comuni. Il Codice Civile dispone infatti che la manutenzione e le spese relative a cose ad uso comune vada ripartita fra i condomini che traggano utilità (effettiva o potenziale) dai beni stessi. Questo, parafrasando l’articolo 1123 del CC. Se ne deve dedurre che le tasse che bisogna versare al Comune in caso di passo carrabile vadano ripartite fra tutti coloro che traggano un beneficio da questo divieto. Quindi, fra quanti abbiano diritto di parcheggiare la macchina sui posti “protetti” dal passo carrabile o nel cortile interno cui si accede tramite un ingresso con passo carrabile. Il tutto, naturalmente, secondo le tabelle millesimali.

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Chi paga le tasse del passo carrabile in condominio?

Se dunque il condominio è dotato di un ampio cortile che funge da autorimessa accessibile a tutti i condòmini e protetto, all’ingresso, da un passo carrabile, il pagamento delle tasse è da dividersi fra tutti i proprietari. Saranno esclusi dal pagamento i condòmini che non abbiano diritti di proprietà o di utilizzo degli spazi condominiali per il parcheggio. È ad esempio il caso degli edifici dotati di box auto di proprietà esclusiva di alcuni condòmini o dei parcheggi condominiali utilizzati da terzi.

Tutto, insomma, dipende dall’autorimessa del condominio e dalla possibilità di accedervi e usufruirne dei vari proprietari. Notare che il passo carrabile può anche fungere da accesso privilegiato a veicoli di soggetti che si occupano della manutenzione di altri beni comuni. Se, ad esempio, si rompesse l’ascensore, i tecnici incaricati di ripararlo potrebbero usufruire di quel passo carrabile. In tal caso, sarebbe da intendersi che l’utilità, seppur indiretta, ricada su tutti. Dunque, è necessario distribuire le spese fra tutti i proprietari.

La richiesta per l’ottenimento di un passo carrabile andrà fatta al Comune tramite apposito modulo. Per quanto riguarda l’ammontare della spesa? Bisogna consultare il regolamento comunale che fissa, con cadenza annuale, le tariffe per la concessione di suolo pubblico in quanto passo carrabile in condominio.

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Ecobonus e Sismabonus: le ultime novità sul Superbonus

Dopo essere passato in discussione anche al Senato, il famoso Superbonus che racchiude al suo interno importanti sgravi fiscali per ristrutturazioni si prepara a una nuova approvazione. Pur non trattandosi della forma di testo definitiva, questa nuova modifica dell’impianto di legge presenta anche nuove indicazioni sui fondi e su condomini e villette a schiera. Ma non solo. Tra le varie forme di incentivi previste, vediamo quali sono le ultime novità sul Superbonus, dal Sismabonus all’Ecobonus.

Ultime novità sul Superbonus: da quando in vigore?

Il testo definitivo che contiene le novità del Superbonus dovrebbe essere approvato entro il 13 ottobre. Per quanto riguarda il Decreto sui requisiti minimi per accedere all’Ecobonus e al Sismabonus, la legge è già in approdo in Gazzetta Ufficiale.

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Novità sull’Ecobonus

La principale novità sull’Ecobonus 110% – gli incentivi fiscali per la ristrutturazione migliorativa del proprio edificio in chiave energetica – riguarda la platea di accesso agli sgravi. L’approvazione di alcuni emendamenti ha infatti stabilito che:

  • Se un condominio vorrà usufruire dell’Ecobonus, le valutazioni di conformità fatte dai tecnici abilitati riguarderanno esclusivamente le parti comuni. Questo, per permettere l’accesso anche a condomini che abbiano al loro interno unità abitative con difformità o, addirittura, abusivismo.
  • Riguardo gli sgravi per gli edifici unifamiliari, l’Ecobonus specifica che rientrano in questa categoria anche le unità dotate di accesso autonomo anche se quest’ultimo è collegato con aree comuni (strada, cortile, giardino). Anche in questo caso, le ultime novità sul Superbonus ampliano la platea dei beneficiari. Questo discorso riguarda ad esempio le villette a schiera. Anche se queste costruzioni condividono in parte l’accesso con altri proprietari, non dovranno chiedere loro il permesso identificandosi come “indipendenti“.
  • Sempre in tema di condominio, un’altra novità è stata introdotta sull’Ecobonus e riguarda le maggioranze assembleari. Il testo di legge stabilisce infatti che in assemblea sia richiesta la maggioranza di un terzo dei proprietari in millesimi per tutte e procedure. Dall’approvazione del lavori alla richiesta di un finanziamento bancario, compresa la possibilità di chiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Ultime novità sul Sismabonus

La quota di sgravio fiscale del Sismabonus è invece destinata alla riqualificazione sismica, oltre che a quella ecologica. Il provvedimento è rivolto agli immobili che hanno subito i danni dei terremoti del Centro Italia (2009, 2016 e 2017). Anche in questo caso una novità positiva.

L’incentivo fiscale del Governo era inizialmente fissato al 110%, come quello relativo all’Ecobonus. Ora, la soglia è stata aumentata del 55%, portando così il Sismabonus a quota 165%. Il provvedimento, che non include i fabbricati destinati ad attività produttive, è rivolto tanto alle prime case quanto alle seconde.

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Ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario

Una fattispecie particolare ma che si presenta non di rado riguarda la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario di un’unità immobiliare. È il caso, insomma, di condòmino che vende il proprio appartamento e che vede sorgere, in seguito, delle spese di manutenzione o di risarcimento danni relative a questioni precedenti alla compravendita. A chi spetta quindi il pagamento delle somme dovute? Come si divide fra vecchio e nuovo proprietario? La risposta, tutt’altro che lineare, va ricercata tanto nella legge quanto nelle pronunce della giurisprudenza in merito.

Un primo punto fermo da fissare è nell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Qui si leggono i doveri in capo sia all’acquirente sia al venditore. Rispettivamente:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

E:                                     

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Vanno specificati poi due principi di attuazione. Innanzitutto, si tratta di norme imperative e dunque inderogabili. In secondo luogo, per “anno in corso e quello precedente” si intende il periodo effettivo calcolato a partire dall’atto di compravendita. Non, invece, l’anno solare.

Ripartizione delle spese: ordinarie, straordinarie e di risarcimento danni

La casistica sottoposta all’attenzione dei giudici fornisce diversi esempi in cui non fosse ben chiaro come ripartire le spese fra vecchi e nuovi proprietari. In generale, la decisione ultima dipenda sempre e comunque da un’analisi contingente della situazione e richiede quindi solitamente il consulto di un esperto. Possiamo però riportare qui alcuni esempi generici.

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Innanzitutto, si tende a operare una certa distinzione fra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie, anche di notevole entità. Esse si distinguono non solo per la natura dell’intervento, ma anche per i criteri di approvazione in sede di assemblea condominiale. In generale, possiamo dire che le spese ordinarie spettano chi è proprietario dell’immobile nel momento dell’esecuzione dei lavori. Questo perché si tende a pensare che il soggetto che in quel momento abita nel condominio abbia interesse affinché i lavori ordinari di manutenzione siano svolti regolarmente.

Se si tratta invece di spese straordinarie, la ripartizione graverà su chi era proprietario dell’immobile nel momento della delibera assembleare che approvava questi lavori. Non si può infatti presumere che le opere straordinarie avrebbero ricevuto la stessa approvazione dal nuovo proprietario.

Un caso di ripartizione di spese per risarcimento danni fra vecchio e nuovo proprietario è stato di recente affrontato dal Tribunale di Caltanissetta. In sintesi, il nuovo proprietario di un immobile sito in un condominio si era opposto di partecipare alle spese di risarcimento di un danno cagionato a un altro condomino dalla mancata manutenzione dell’edificio. In questo caso, i lavori di riparazione e si erano svolti dopo la compravendita da parte del nuovo proprietario.

Il Tribunale ha però stabilito che fossero tenuti a partecipare alle spese di risarcimento solo i condòmini titolari di diritti nel momento in cui il danno si è effettivamente verificato. Era proprio a loro che spettava, infatti, l’obbligo di manutenzione dello stabile. Le spese di riparazione – in questo caso, quindi, divenute straordinarie – sono ricadute sul vecchio proprietario, e non sul nuovo.

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Dal balcone superiore cadono briciole? Scatta la denuncia

Si è già detto che lo stillicidio, ossia il gocciolamento, costituisce un reato quando invade ripetutamente il balcone sottostante provocando una molestia alle persone o imbrattando la proprietà privata altrui. Stesso discorso vale anche per le briciole. Potrà sembrare un paradosso, ma anche il gettito di piccoli oggetti apparentemente innocui può costituire un reato. Questo, non tanto in ragione di un danno concreto al proprio balcone, ma in funzione di un generale principio di rispetto. Imbrattare la proprietà altrui senza riguardo o molestare le persone costituisca un reato a tutti gli effetti. Come difendersi se dal balcone superiore cadono briciole? In alcuni casi è sufficiente parlarne con i propri condòmini, in altri può invece rendersi necessaria una denuncia. Vediamo come fare.

Ai sensi dell’articolo 674 del Codice Penale, è infatti possibile denunciare chi:

getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non con sentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti.

Ecco dunque che la ratio di questa legge non tutela solo dei danni effettivi cagionati dal gettito, ma vuole proteggere i singoli che, nella loro proprietà privata, vengano molestati da noncuranze o riversamenti volontari. È bene ricordarlo. Quando si abita in condominio, il riguardo nei confronti del prossimo deve essere massimo. Anche quando compiamo sovrappensiero azioni banali, come sbattere la tovaglia sul balcone dopo aver mangiato. “Due briciole non daranno fastidio a nessuno!”. Vero è che il danno, in termini concreti, è in questo senso limitato. Ma la legge ci ricorda che non possiamo trascurare la “molestia” o l’”offesa” della proprietà privata altrui.

Cadono briciole dal balcone: quando e come denunciare la molestia?

Come comportarsi quindi se dei vicini impertinenti negligenti, recidivi o in malafede gettino ripetutamente le loro briciole e gli avanzi della loro tavola dal balcone? Il primo consiglio che un buon amministratore può darvi è quello, naturalmente, di cercare di aprire un dialogo costruttivo con i dirimpettai del piano di sopra. In caso di condotta ripetuta però, si evidenzia un dolo. Se cadono briciole, è perché evidentemente qualcuno decide di gettarle. Proprio perché questo tipo di molestia costituisce un illecito, è possibile denunciare. Come e quando?

Innanzitutto, va precisato che non deve evidenziarsi un danno concreto del balcone per poter denunciare il gettito di cose – difficile, infatti, che delle briciole possano danneggiare una struttura. Ciò non implica che il continuo riversamento di materiale nel proprio balcone non costituisca un fastidio, se non addirittura un danno morale e un’offesa alla persona.

Per quanto riguarda le tempistiche, la legge richiede che l’azione sia reiterata. In tal senso, non è necessario che il vicino getti briciole tutti i giorni, ma è sufficiente che il reato venga ripetuto abbastanza da recare una molestia alle persone. Altra questione su cui è intervenuta la Cassazione riguarda le prove richieste. Non è infatti necessario avviare una perizia tecnica. Il giudice può ritenere invece sufficienti le testimonianze che descrivano quantità, qualità e reiterazione del gettito.

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Quali sono i doveri dei condòmini?

In molte occasioni abbiamo parlato dei doveri dell’amministratore di condominio e dei vari obblighi burocratici e finanziari cui deve ottemperare. Non bisogna dimenticarsi però che un condominio non è solo una forma di comunione da gestire. È anche una piccola comunità, all’interno della quale è necessario il contributo di tutti affinché la convivenza sia pacifica e positiva. Una capace gestione da parte di un amministratore è vanificata se gli inquilini non fanno la loro parte. E non parliamo solo di buone norme di comportamento, ma anche di veri e propri oneri. Vediamo dunque quali sono i doveri dei condòmini.

Risaliamo innanzitutto alle fonti normative nelle quali sono contenuti i doveri dei condòmini, oltre ai loro diritti. Innanzitutto, il regolamento, che è una vera e propria legge scritta per chi vive in un abitato condominiale. Notare che il regolamento condominiale può essere soggetto a modifiche in qualsiasi momento, pur nel rispetto delle regole di approvazione a maggioranza. Spesso questi codici normativi interni dispongono precise misure rispetto a interventi che, apparentemente, riguardano solo la singola unità abitativa.

Possono esistere, ad esempio, specifiche regole riguardanti il colore delle tende che scegliamo o l’utilizzo del cortile interno per far giocare i bambini. Meglio prenderne visione e tenersi aggiornati, partecipando regolarmente alle assemblee condominiali o controllando i resoconti che l’amministratore provvede a inviare a tutti i condomini. Alcune restrizioni del regolamento possono riguardare anche la possibilità di affittare l’appartamento, cosa che di norma viene comunicata al proprietario nel momento dell’acquisizione dell’immobile. Ricordiamo anche che un locatario deve regolarmente comunicare all’amministratore i dati dei conduttori del contratto di affitto per l’anagrafe condominiale.

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I doveri dei condòmini nel Codice Civile

Oltre a questa prima fonte normativa costituita dal regolamento condominiale, un inquilino che voglia conoscere i suoi obblighi e doveri dovrà anche necessariamente rifarsi al Codice Civile. Qui, ciascun proprietario troverà una serie di adempienze burocratiche, fiscali e comportamentali da seguire. Norme scritte, che andranno certamente integrate con il buon senso e interpretate secondo un orientamento alla pacifica convivenza di tutti. Ne è un esempio lampante il discusso articolo 1102 riguardante l’uso dei beni comuni, che recita al primo comma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Un’indicazione che racchiude in sé molte e anche varie interpretazioni. Chi stabilisce, infatti, cosa effettivamente alteri la destinazione di un bene comune e cosa no? È anche per questo motivo che più e più volte la giurisprudenza si è trovata a dover interpretare e, soprattutto, applicare nei casi specifici, questa norma.

 Stabilendo, ad esempio, che è possibile coltivare piantine nel cortile, purché non ne modifichino in modo consistente la funzione di transito. Ma stabilendo anche che, in riferimento al decoro prescritto nell’articolo 1120, è vietato installare tende da sole di un colore in contrasto con l’architettura della facciata. Ecco quindi che, per conoscere i propri doveri di buon condòmino, non è sufficiente leggere il regolamento o rifarsi agli articoli del Codice Civile. Spesso è più proficuo e, soprattutto, immediato, confrontarsi direttamente con l’amministratore o con la propria assemblea. Così da stabilire, in accordo con gli altri “coinquilini”, cosa sia obbligatorio fare e cosa no.

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Anagrafe condominiale: cosa e quando bisogna comunicare?

Tra i numerosi compiti di un amministratore di condominio c’è anche l’obbligo di rendicontare dati e informazioni sugli inquilini del palazzo. Questo tipo di attribuzione impone un certo rigore tanto da parte dell’amministratore quanto da parte dei vari condomini, che devono collaborare alla corretta compilazione di un documento chiamato anagrafe condominiale. Si tratta di un atto introdotto dalla Riforma del Condominio e obbligatorio ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, comma 6. Vediamo in cosa consiste l’anagrafe condominiale che include, fra le altre cose, l’obbligo di comunicazione del cambio di inquilino.

L’anagrafe condominiale è un registro che raccoglie i dati fondamentali di un condominio. Si tratta, appunto, di un documento che annota, per motivi fiscali e di sicurezza, gli abitanti di un palazzo, a prescindere che siano conduttori di un contratto di affitto o gli effettivi proprietari. L’obbligo di aggiornamento dell’anagrafe è in capo all’amministratore di condominio, ma prevede per legge anche la collaborazione da parte dei titolari delle unità immobiliari date in affitto.

Nello specifico, i dati che un proprietario deve fornire all’amministratore di condominio (aggiornando la comunicazione ogni volta che intercorra un cambiamento) sono:

  • Generalità di proprietari e conduttori di locazione, compresi nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio;
  • Numero e data di registrazione dell’eventuale contratto di locazione;
  • Dati catastali di ciascuna unità immobiliare di proprietà del singolo (se invariati non è necessario aggiornarne la comunicazione).

Anagrafe condominiale: tempi e modalità di comunicazione

La legge fissa anche dei precisi termini entro i quali è necessario aggiornare l’anagrafe condominiale riguardo all’ingresso, all’interno di un’unità immobiliare, di un nuovo inquilino. Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, esso ha l’obbligo di comunicare i dati del conduttore entro 60 giorni dalla registrazione del contratto di locazione. La modalità non è specificata: è sufficiente una comunicazione in forma scritta (che siano una lettera, un fax o un’email); spesso è sufficiente inoltrare all’amministratore una copia della prima pagina del contratto di locazione. Notare che il prezzo d’affitto pattuito costituisce invece un dato privato e irrilevante ai fini della sicurezza del condominio, e non va quindi comunicato.

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore invece, la legge prevede che in caso di mancata comunicazione da parte dei proprietari egli debba sollecitare tramite raccomandata l’invio dei dati richiesti. Da quel punto, al decorrere del 30esimo giorno senza un completo adempimento, l’amministratore ha diritto ad acquisire le informazioni necessarie, «addebitandone il costo ai responsabili».

Ricordiamo che, oltre ai dati sensibili degli inquilini, l’anagrafe condominiale deve tenere traccia anche delle condizioni di sicurezza degli ambienti comuni di un edificio, registrando manutenzioni e controlli di impianti di sicurezza e antincendio. Proprio per questo, la mancata o incompleta compilazione dell’anagrafe condominiale può costituire addirittura motivo di revoca per un amministratore.

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Dividere il cortile in comunione: quando è possibile?

Così come scale, ascensore e viali d’accesso, anche il cortile rientra fra le zone comuni condominiali. Questo significa che tutti i condomini hanno eguale diritto di usufruirne, nel rispetto della sua funzione d’uso e dell’utilizzo da parte degli altri proprietari. Può però accadere che uno o più proprietari reclamino l’utilizzo esclusivo di un’area e che vogliano quindi dividere il cortile in comunione. Cosa dice la legge al riguardo e quando è impossibile farlo?

La prima risposta da dare a questa domanda è che la legge non vieta in assoluto di dividere il cortile in comunione di un condominio. È evidente, tuttavia, che debbano esistere dei criteri per operare questa divisione di proprietà, che non riguarda solo il condomino che andrà ad “appropriarsi” dello spazio ma che influisce anche sulla vita degli altri proprietari. Un primo faro per comprendere come agire ce lo fornisce il Codice Civile all’articolo 1119. Qui si legge che:

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Da questo disposto deduciamo che è possibile dividere il cortile in comunione solo nel caso in cui il cambio di proprietà non infici nel suo utilizzo da parte degli altri condomini. In questo senso, è necessario il consenso all’unanimità di tutti affinché avvenga questo passaggio di proprietà, che non può essere imposto nemmeno dal giudice. Il singolo che volesse acquisire tutto o parte del cortile dovrà quindi disporre la servitù di passaggio, permettendo agli altri condomini di continuare a usufruire della funzione originaria del bene.

Quando è impossibile dividere il cortile in comunione

Dalla lettura di questo articolo si deduce anche una serie di situazioni in cui è invece impossibile dividere il cortile in comune. Innanzitutto, quando il cambio di proprietà va a modificare la funzione d’uso del bene comune – in questo caso, il cortile. Se quindi un proprietario intende acquisirlo per trasformarlo in parcheggio privato o per costruirci fabbricati che ne impediscano il pedaggio agli altri condomini, la divisione è impossibile.

In questo senso, bisogna tenere conto della funzione originaria del cortile. In termini generici, si parla di areazione e illuminazione. Altra destinazione d’uso è quella cosiddetta soggettiva, secondo la quale ciascun condomino può usufruire di quello spazio nel rispetto del pari utilizzo altrui; ad esempio, piantando dei fiori o transitandovi liberamente.  È in più possibile che il regolamento condominiale prefissi altri specifiche funzioni d’uso di un cortile, che può essere adibito ad area gioco per bambini o a parcheggio di biciclette o motorini per tutti i condomini. In ogni caso, la divisione è possibile solo se queste funzioni vengono mantenute possibili agli altri proprietari.

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Giardino condominiale: la ripartizione delle spese

Non tutti i condomini hanno la fortuna di possedere un giardino. Quest’area verde, che si distingue dal cortile ma che è sottoposta alla sua stessa legislazione, è di proprietà di tutti i condomini. A differenza delle siepi di confine che separano due fabbricati diversi, il giardino condominiale è infatti ricompreso fra i beni di proprietà comune dell’articolo 1117 del Codice Civile. Vediamo quindi come va gestita la ripartizione delle spese di manutenzione del giardino condominiale.

È necessario intanto comprendere la funzione d’uso del giardino che ne determina il godimento da parte dei condomini. È proprio in questo che il giardino condominiale si distingue dal cortile. Mentre quest’ultimo ha la funzione di dare luce e aria all’edificio e può anche essere adibito a zona di transito pedonale o parcheggio, il giardino è invece destinato alla coltivazione di piante e vegetazione varia.

Definita la sua destinazione d’uso, che corrisponde a un abbellimento del decoro architettonico dello stabile, se ne deriva il godimento che ciascuno può trarne. Nell’utilizzo del giardino condominiale, tutti possono contribuire alla sua coltivazione, nel rispetto dell’uguale diritto altrui che non può subire impedimenti. Questo, naturalmente, a meno che il giardino o una sua porzione sia di proprietà esclusiva di un condomino.

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Come tutti i beni di proprietà comune, anche le spese di manutenzione del giardino condominiale vanno ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà. Tutti, quindi, devono contribuire al mantenimento estetico e funzionale del giardino, anche quanti non ne usufruiscano. Questo significa anche che ciascun condomino ha diritto di far valere, all’interno del dibattito assembleare, le proprie rimostranze nei confronti di spese ritenute eccessive. Ad esempio, ci si può opporre alla decisione di piantare una vegetazione particolarmente costosa, pregiata o che richieda delle cure specifiche.

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino condominiale

Rientrano nella manutenzione ordinaria del giardino tutte quelle azioni che ne mantengono il decoro e ne permettono la destinazione d’uso. Parliamo quindi di pulizia, potatura, innaffiamento, irrigazione. La manutenzione straordinaria riguarda invece interventi che ne innovino in qualche senso l’architettura strutturale. Ne sono un esempio gli innesti di nuove piante o l’installazione di aree gioco per bambini. È possibile anche permettere ai condomini di sfruttare il giardino condominiale come parcheggio, se la proposta, discussa in assemblea, riceve l’approvazione di quattro quinti dei presenti e dei quattro quinti del valore dell’edificio in millesimi.

Per la manutenzione ordinaria del giardino comunale non si richiede pertanto l’autorizzazione dell’assemblea. Sarà direttamente l’amministratore a commissionarle e a provvedere poi a distribuire i costi degli interventi. In caso di manutenzione straordinaria invece le spese devono essere approvate preventivamente dall’assemblea condominiale. La maggioranza richiesta in questo caso è di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Autoclave rumorosa in condominio

La pompa dell’autoclave condominiale rumorosa è un disagio alquanto frequente. Specialmente nei condomini costituiti da molte unità abitative, che richiedono impianti dall’adeguata potenza e, pertanto, proporzionalmente rumorosi. Essendo questa fattispecie motivo di disturbo, specialmente per chi risiede nell’appartamento adiacente o superiore all’autoclave, la giurisprudenza si è trovata più volte ad affrontare questa complicazione. Vediamo cosa è possibile fare e a chi rivolgersi quando si presenta il problema dell’autoclave rumorosa in condominio.

La prima ipotesi da escludere è naturalmente quella che i rumori prodotti siano cagionati da un guasto dell’autoclave. Di questo dovrà accertarsene l’amministratore di condominio che, avvisato dei rumori molesti, dovrà provvedere a richiedere il controllo da parte di un tecnico. Quest’ultimo potrà effettivamente confermare se la rumorosità sia causata da un guasto da riparare o se sia invece inevitabile date le dimensioni e il posizionamento dell’autoclave.

Nel primo caso, le spese di manutenzione – in questo frangente straordinarie – saranno ripartite fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali di proprietà. E se invece il rumore non dipendesse da un guasto? Dato lo stress che un disturbo sonoro ripetuto e continuativo può causare, non si esclude che il condomino vittima di questi rumori molesti possa rivolgersi a un giudice per chiedere un risarcimento.

Un risarcimento di questo tipo farebbe capo al diritto di ciascun condomino di far cessare tutti i rumori intollerabili, diritto iscritto all’articolo 844 del codice Civile. Il livello di “tollerabilità”, come abbiamo già evidenziato parlando di rumori molesti in condominio, non è fissato con criteri specifici dalla legge. Sono necessari quindi dei sopralluoghi per valutare se i rumori dell’autoclave siano effettivamente superiori ai livelli di normale tollerabilità.

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Qual è la tollerabilità di un’autoclave rumorosa in condominio?

È bene tenere presente che la tollerabilità va calibrata di volta in volta in proporzione ai rumori del circondario e alla condizione dei luoghi. Ai sopralluoghi dei tecnici incaricati potranno seguire anche dei pareri di un consulente incaricato sullo stato di salute dei condomini che abitino in prossimità dell’autoclave. Disturbi del sonno e stato di ansia non sono condizioni da sottovalutare, soprattutto se la loro causa è facilmente imputabile a un rumore continuo e molesto.

Interpellando il proprio amministratore di condominio, il proprietario disturbato da questi rumori molesti dovrà innanzitutto auspicare a una risoluzione pacifica della controversia. Verrà quindi dapprima nominato un tecnico di reciproca fiducia che valuterà la tollerabilità del rumore; in caso di accertamento positivo, il condominio dovrà impegnarsi a rimuoverne le cause.

Se si intende invece intraprendere la via giudiziale, ci si affiderà al parere di un CTU. Questo consulente tecnico d’ufficio rileverà con una perizia fonometrica il grado di tollerabilità del rumore dell’autoclave. In tal caso, oltre alla rimozione delle cause di rumore il condominio potrà essere condannato anche a un risarcimento.

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Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: ordinaria e straordinaria

Come abbiamo visto in precedenza, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche in condominio, sia per un utilizzo privato sia come sistema centralizzato per l’alimentazione energetica di tutto l’edificio. Una volta messe in atto tutte le procedure per dotarsi di pannelli solari, è bene anche informarsi sulle corrette prassi di mantenimento degli stessi. Ogni impianto fotovoltaico richiede infatti tanto interventi di manutenzione ordinaria quanto, spesso e volentieri, interventi di manutenzione straordinaria. Di che tipo di lavori parliamo e, soprattutto, quanto spesso bisogna occuparsi della manutenzione dei pannelli fotovoltaici?

Per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è ovviamente necessario che i condomini ne discutano in assemblea. La proposta sarà messa ai voti e, se approvata, coinvolgerà nelle spese di realizzazione solo i proprietari favorevoli. Notare che già dal momento della sua approvazione il progetto potrà contenere le indicazioni del fornitore riguardo la manutenzione ordinaria.

Ogni quanto va fatto controllare un pannello fotovoltaico? L’installatore stesso solitamente si impegna con un contratto di manutenzione che prevede una serie di controlli periodici con cadenza tendenzialmente annuale. Ogni anno, quindi, l’operatore farà una serie di test e di interventi di pulizia sull’impianto. Fra le azioni da fare:

  • Pulizia degli apparecchi e dei pannelli, meglio se con idropulitrice per proteggere le lastre fotovoltaiche da smog, polveri sottili, fogliame e altra sporcizia.
  • Controllo dell’ancoraggio dei pannelli, dell’integrità dei moduli, dei cavi, degli interruttori di protezione.
  • Test sulla produzione di energia da parte dell’impianto.
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Mantenere una periodicità per questi controlli è un fondamentale per allungare la durata dell’impianto. Con un piccolo investimento ripetuto nel tempo ci si tutelerà da spese di riparazione una tantum ma ben più significative. Ciò non toglie che si potrebbe andare incontro anche a spese di manutenzione straordinaria dei pannelli fotovoltaici.

Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: quando serve quella straordinaria?

Ogni intervento di ammodernamento e modifica di un impianto fotovoltaico è considerata una manutenzione straordinaria, che esula quindi dai controlli di routine dei pannelli. Sono comprese in questi lavori le opere di potenziamento dell’impianto e l’aggiunta di nuove batterie per l’accumulo. Fra gli interventi straordinari di manutenzione dei pannelli fotovoltaici più frequenti ci sono quelli che coinvolgono l’inverter. Vale a dire, la componente elettrica, cuore e cervello di un pannello.

La manutenzione dei pannelli fotovoltaici è obbligatoria per legge solo nei casi in cui la potenza dell’impianto superi gli 11,08 kW. In questo caso, ogni 5 anni dei tecnici qualificati devono revisionare i sistemi di interfaccia fra l’inverter e la rete. Pena per il mancato controllo, la possibilità per il gestore di rete di sospendere gli incentivi e di chiedere il distacco dell’impianto.