ascensori-ad-efficienza-energetica

Ascensore Guasto in Condominio: Come Agire e Chi Deve Pagare

by with No Comment News

L’ascensore è una componente essenziale per garantire il comfort e l’accessibilità in un condominio, soprattutto per le persone con mobilità ridotta. Tuttavia, la gestione di un ascensore guasto richiede attenzione non solo per gli aspetti tecnici, ma anche per il rispetto delle nuove normative, che disciplinano la sicurezza e la manutenzione degli impianti. È fondamentale sapere come agire tempestivamente e capire come vengono ripartiti i costi per evitare conflitti e garantire la conformità alla legge.

Normative Aggiornate per Ascensori Condominiali

Le normative in materia di ascensori sono state recentemente aggiornate con il DPR 23 luglio 2020, n. 162, che recepisce la Direttiva Europea 2014/33/UE. Queste norme introducono obblighi più stringenti in termini di manutenzione, sicurezza e verifiche periodiche. Ecco i punti principali:

  1. Obbligo di Manutenzione Periodica
    • Gli ascensori devono essere sottoposti a manutenzione regolare, eseguita esclusivamente da aziende certificate.
    • La manutenzione deve includere controlli su tutti i componenti principali, come cavi, porte, sistemi di frenatura e quadri elettrici.
  2. Verifiche Straordinarie
    • Ogni ascensore deve essere sottoposto a verifica straordinaria in caso di incidenti, guasti gravi o modifiche significative all’impianto.
    • Le verifiche devono essere eseguite da enti notificati indipendenti o ASL locali, garantendo imparzialità.
  3. Registro della Manutenzione
    • Il condominio deve mantenere un registro obbligatorio degli interventi di manutenzione, ispezioni e verifiche, che deve essere conservato dall’amministratore e reso disponibile su richiesta dei condomini.
  4. Accessibilità e Adeguamenti Tecnologici
    • Gli ascensori devono essere conformi alle normative di accessibilità per le persone con disabilità, come previsto dal DM 236/1989. Gli impianti non conformi devono essere adeguati entro i termini stabiliti dalle leggi locali.

Cosa Fare in Caso di Guasto all’Ascensore

Quando un ascensore si guasta, è fondamentale agire rapidamente per ridurre al minimo i disagi e garantire la sicurezza dei condomini. Ecco i passi da seguire:

  1. Segnalazione Immediata
    • Il primo passo è avvisare l’amministratore di condominio, che ha il compito di contattare l’azienda manutentrice.
    • Nei condomini dotati di contratti di manutenzione con reperibilità h24, i tecnici possono essere chiamati direttamente per interventi urgenti.
  2. Blocco Temporaneo dell’Impianto
    • Se il guasto rappresenta un rischio per la sicurezza (ad esempio, blocco tra i piani), l’uso dell’ascensore deve essere sospeso immediatamente fino alla riparazione.
  3. Intervento Tecnico
    • L’azienda manutentrice deve eseguire un’analisi dettagliata del problema, che deve essere documentata e riportata nel registro degli interventi.
  4. Comunicazione ai Condomini
    • L’amministratore deve informare i condomini sul tipo di guasto, i tempi previsti per la riparazione e i relativi costi, garantendo trasparenza e chiarezza.

Chi Paga le Riparazioni?

La ripartizione delle spese dipende dalla natura dell’intervento e dalle regole stabilite dal Codice Civile o dal regolamento condominiale. Ecco i casi principali:

  1. Manutenzione Ordinaria
    • Comprende interventi di routine, come la lubrificazione dei cavi o la sostituzione di componenti soggetti a usura.
    • I costi sono ripartiti tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa indicazione nel regolamento.
  2. Manutenzione Straordinaria
    • Interventi come la sostituzione del motore, il rifacimento del quadro di comando o l’adeguamento dell’impianto alle normative sono considerati spese straordinarie.
    • Secondo l’articolo 1124 del Codice Civile, le spese devono essere ripartite:
      • 50% in base ai millesimi di proprietà.
      • 50% in base all’uso dell’impianto, con i piani superiori che contribuiscono di più rispetto a quelli inferiori.
  3. Danni da Uso Improprio
    • Se il guasto è causato da un utilizzo scorretto (es. sovraccarichi o manovre improprie), il responsabile deve sostenere interamente i costi di riparazione.
  4. Esclusione dal Pagamento
    • Condomini che non utilizzano l’ascensore (es. negozi al piano terra) possono essere esentati dalle spese ordinarie, ma devono contribuire alle spese straordinarie.

Come Prevenire Guasti e Problemi agli Ascensori

Manutenzione Programmata
Contrattare aziende certificate per effettuare controlli periodici e ridurre il rischio di guasti.

Installazione di Sistemi di Monitoraggio Remoto
Nuove tecnologie consentono di monitorare lo stato dell’ascensore in tempo reale, segnalando anomalie prima che diventino problemi seri.

Uso Responsabile
Educare i condomini a utilizzare correttamente l’impianto, evitando sovraccarichi o manovre non autorizzate.

Adeguamenti Normativi
Verificare che l’ascensore rispetti tutte le normative vigenti, in particolare quelle relative alla sicurezza e all’accessibilità.

Conclusione

La gestione degli ascensori in condominio richiede un approccio consapevole e aggiornato, che tenga conto delle nuove normative e delle esigenze dei condomini. Una manutenzione regolare, l’uso delle tecnologie più avanzate e la collaborazione tra amministratore e condomini possono prevenire molti problemi, garantendo sicurezza e comfort per tutti. Per consulenze o supporto nella gestione degli ascensori condominiali, contatta il nostro studio: siamo pronti a fornirti soluzioni personalizzate e professionali.

img-5

La Sicurezza in Condominio: Norme e Interventi per Vivere Tranquilli

by with No Comment News

La sicurezza in condominio è un tema fondamentale che non si limita solo alla prevenzione di accessi non autorizzati, ma abbraccia anche la gestione dei rischi legati alle parti comuni, la protezione dalle emergenze e il rispetto delle normative vigenti. Un ambiente sicuro migliora la qualità della vita dei condomini e riduce i conflitti, promuovendo la serenità e la collaborazione tra vicini. Tuttavia, garantire la sicurezza è una responsabilità condivisa, che coinvolge sia l’amministratore sia i condomini.

Perché la Sicurezza è Importante in Condominio

La sicurezza in condominio non riguarda solo la protezione dei beni, ma ha un impatto diretto sulla tranquillità e sul benessere delle persone. Una gestione carente della sicurezza può portare a situazioni di pericolo, aumento dei costi per interventi d’emergenza e persino a responsabilità legali per l’amministratore o i condomini. Ecco alcune ragioni per cui la sicurezza è fondamentale:

  • Tutela delle persone: Prevenire incidenti o infortuni è essenziale per proteggere chi vive o lavora nel condominio.
  • Protezione dei beni: Sistemi di sicurezza adeguati riducono il rischio di furti o atti vandalici.
  • Rispetto delle normative: Un condominio che non rispetta le leggi può incorrere in sanzioni o cause legali.
  • Valorizzazione dell’immobile: Un condominio ben gestito e sicuro aumenta il valore delle singole unità immobiliari.

Le Principali Norme di Riferimento per la Sicurezza in Condominio

La sicurezza in condominio è regolata da un insieme di normative che coprono diversi aspetti, dalle responsabilità dell’amministratore agli obblighi per la manutenzione delle parti comuni.

  1. Decreto Legislativo 81/2008
    Questo testo unico sulla sicurezza sul lavoro impone al condominio, in qualità di datore di lavoro nei confronti di fornitori e collaboratori, di garantire ambienti sicuri e conformi alle normative. Ciò include la nomina di un responsabile della sicurezza (RSPP) e la valutazione dei rischi.
  2. Norme antincendio
    Gli edifici condominiali con autorimesse, impianti termici centralizzati o altre caratteristiche specifiche devono rispettare le normative sulla prevenzione incendi. Ciò include la presenza di estintori, rilevatori di fumo e uscite di emergenza adeguatamente segnalate.
  3. Regolamento Edilizio Comunale
    Stabilisce requisiti strutturali fondamentali per scale, corridoi, ascensori e altre parti comuni, garantendo la sicurezza di chi utilizza questi spazi.
  4. Codice Civile (Art. 2051)
    Il condominio è responsabile dei danni causati da cose in custodia, come pavimenti scivolosi, scale non illuminate o strutture pericolanti.
  5. Normativa GDPR
    L’installazione di sistemi di videosorveglianza deve rispettare il Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati, garantendo la privacy dei condomini.

I Principali Rischi nei Condomini

Ogni condominio presenta specifici rischi legati alla sicurezza, che possono variare in base alle dimensioni, alla tipologia di edificio e alla manutenzione effettuata. Tra i più comuni troviamo:

  • Infortuni nelle parti comuni: Pavimenti sconnessi, scale senza corrimano o ascensori non a norma sono tra le cause principali di incidenti.
  • Incendi: Spesso causati da impianti elettrici obsoleti o da comportamenti negligenti, come l’accumulo di materiali infiammabili nelle cantine.
  • Accessi non autorizzati: Furti o atti vandalici dovuti a una scarsa protezione degli ingressi.
  • Danni strutturali dovuti al clima: Neve, pioggia o vento possono compromettere tetti, facciate e grondaie, aumentando il rischio di crolli o infiltrazioni.
  • Emergenze sanitarie: La pandemia ha evidenziato la necessità di mantenere standard di igiene elevati in ascensori, corridoi e scale.

Interventi per Migliorare la Sicurezza in Condominio

Garantire la sicurezza richiede una combinazione di interventi preventivi, manutenzione regolare e l’adozione di soluzioni tecnologiche. Ecco alcune misure essenziali:

  1. Manutenzione Ordinaria e Straordinaria
    Controllare regolarmente pavimenti, scale, corrimano, ascensori e impianti elettrici per identificare e risolvere eventuali problematiche.
  2. Installazione di Sistemi di Videosorveglianza
    Le telecamere nelle aree comuni rappresentano un deterrente efficace contro furti e vandalismi, purché siano installate nel rispetto della normativa GDPR.
  3. Piano Antincendio
    Dotare l’edificio di estintori, rilevatori di fumo e uscite di emergenza ben segnalate. È utile effettuare simulazioni per educare i condomini su come comportarsi in caso di incendio.
  4. Controllo degli Accessi
    Sistemi di controllo degli accessi, come videocitofoni, porte blindate e chiavi digitali, migliorano la sicurezza degli ingressi.
  5. Innovazione Tecnologica
    • Sensori intelligenti per rilevare fumo, gas o allagamenti.
    • App per segnalare problemi e monitorare lo stato della manutenzione.
    • Sistemi di illuminazione automatica per scale e corridoi.
  6. Manutenzione Preventiva per Emergenze Climatiche
    Pulizia regolare delle grondaie, verifica delle coperture e potatura degli alberi vicini per prevenire danni strutturali durante eventi climatici estremi.

Conclusione

Investire nella sicurezza condominiale è una priorità per proteggere persone e beni, migliorare la qualità della vita e valorizzare l’immobile. Attraverso manutenzione regolare, l’adozione di tecnologie innovative e il rispetto delle normative, è possibile prevenire incidenti e garantire un ambiente sereno. Per supporto e consulenze personalizzate sulla gestione della sicurezza, il nostro studio è sempre a disposizione.

Rumori-Molesti-In-Condominio

Rumori Molesti in Condominio: Norme e Soluzioni Efficaci

by News

I rumori molesti in condominio sono una delle cause più comuni di tensioni nei condomini e possono compromettere la qualità della vita di chi abita questi spazi condivisi. Comprendere come affrontare il problema in modo efficace, nel rispetto della normativa italiana, è essenziale per preservare la serenità e il buon vicinato. Questo articolo approfondisce le normative vigenti, gli strumenti a disposizione e le strategie per prevenire e gestire i conflitti.

Cosa Dice la Legge sui Rumori Molesti

La regolamentazione dei rumori molesti in condominio si basa su diverse fonti normative. L’articolo 844 del Codice Civile rappresenta il riferimento principale, stabilendo che le immissioni (tra cui quelle sonore) non devono superare la “normale tollerabilità”. Questo concetto è volutamente generico, poiché deve essere valutato caso per caso, considerando fattori come intensità del rumore, durata, orario e contesto ambientale. In una zona urbana molto rumorosa, per esempio, il livello di tollerabilità sarà differente rispetto a un’area residenziale tranquilla.

Oltre al Codice Civile, anche l’articolo 659 del Codice Penale è fondamentale in materia. Esso prevede sanzioni per chi disturba la quiete pubblica o il riposo delle persone, configurando un illecito penale nei casi più gravi. Infine, i regolamenti comunali e condominiali completano il quadro normativo, specificando gli orari di quiete e i comportamenti consentiti all’interno degli spazi comuni.

Tipologie di Rumori Molesti e Situazioni Comuni

I rumori molesti possono assumere molte forme. Tra le situazioni più comuni che generano conflitti troviamo:

  • Musica ad alto volume o televisione accesa fino a tarda notte.
  • Abbaio costante di cani lasciati soli in appartamento.
  • Utilizzo di elettrodomestici rumorosi, come aspirapolveri o lavatrici, durante le ore di riposo.
  • Lavori di bricolage o ristrutturazione svolti in orari non consentiti.
  • Attività nei locali comuni, come feste o utilizzo improprio delle aree condivise.

Ciascuna di queste situazioni può causare disagio, soprattutto se il comportamento del vicino è reiterato o avviene in orari di quiete, come la notte o il primo pomeriggio. Tuttavia, non tutti i rumori sono considerati “molesti” per legge. Ad esempio, il pianto di un bambino o i normali rumori di vita quotidiana, come i passi, non possono essere sanzionati.

Come Affrontare i Rumori Molesti in Condominio

Per gestire efficacemente il problema, è importante seguire un approccio graduale che privilegi il dialogo e il buon senso. Ecco i passaggi consigliati:

  1. Comunicazione Diretta: La prima azione da intraprendere è sempre il dialogo con il vicino rumoroso. Spesso, le persone non si rendono conto del disturbo che causano, e una segnalazione cortese può essere sufficiente per risolvere la questione.
  2. Intervento dell’Amministratore: Se il problema persiste, è possibile coinvolgere l’amministratore di condominio, il quale ha il compito di richiamare il condomino al rispetto del regolamento. L’amministratore può inviare una comunicazione formale, che spesso ha un effetto deterrente.
  3. Convocazione di un’Assemblea Straordinaria: Nei casi in cui il disturbo coinvolga più condomini, è possibile proporre una modifica al regolamento condominiale, ad esempio stabilendo orari di silenzio più restrittivi o introducendo specifiche sanzioni per i trasgressori.
  4. Denuncia alle Autorità: In presenza di rumori gravi e continuativi, come feste notturne o lavori non autorizzati, è possibile rivolgersi alle autorità competenti, come Carabinieri, Polizia Locale o Procura della Repubblica. La denuncia deve essere accompagnata da prove, come video o registrazioni.
  5. Azione Legale e Perizia Fonometrica: Quando il rumore è oggettivamente insopportabile, è consigliabile richiedere una perizia fonometrica, condotta da un tecnico specializzato. Questa serve a dimostrare che il livello del rumore supera la soglia di tollerabilità, fornendo una base solida per un’azione legale.

Il Ruolo dell’Amministratore di Condominio

L’amministratore riveste un ruolo centrale nella gestione dei conflitti legati ai rumori molesti. È suo compito:

  • Mediare tra le parti coinvolte, cercando di risolvere il problema in modo amichevole.
  • Garantire il rispetto del regolamento condominiale, intervenendo con richiami scritti o avvisi formali.
  • Proporre modifiche al regolamento, come l’introduzione di nuove norme sugli orari di silenzio o sulle sanzioni per i trasgressori.
  • Supportare i condomini nelle eventuali azioni legali, fornendo documentazione o relazioni utili.

In un’epoca sempre più tecnologica, l’amministratore può anche promuovere l’adozione di strumenti innovativi, come app per la comunicazione tra condomini o regolamenti digitali facilmente accessibili.

Buone Pratiche per Prevenire i Conflitti

La prevenzione è sempre la migliore soluzione. Ecco alcune buone pratiche per evitare che i rumori diventino motivo di conflitto:

  • Rispettare gli orari di quiete: Solitamente indicati nel regolamento condominiale, comprendono la fascia notturna (22:00-7:00) e quella pomeridiana (13:00-16:00).
  • Investire in isolamento acustico: Materiali fonoassorbenti, tappeti o doppi vetri possono ridurre significativamente la trasmissione dei rumori.
  • Comunicare in anticipo: Avvisare i vicini in caso di lavori di ristrutturazione o altre attività rumorose dimostra rispetto e può prevenire malintesi.

Conclusione

Affrontare i rumori molesti in condominio richiede un equilibrio tra il rispetto reciproco e l’applicazione delle normative vigenti. Un approccio basato sul dialogo, supportato dall’intervento dell’amministratore e, se necessario, dalle autorità, può garantire una convivenza serena e rispettosa. Se hai bisogno di assistenza nella gestione di queste problematiche o desideri approfondire le soluzioni disponibili, non esitare a contattare il nostro studio: siamo a tua disposizione per aiutarti a vivere serenamente nel tuo condominio.

img1

Superbonus in condominio: come accedere

by News

È ormai chiaro che gli incentivi fiscali del Superbonus 110%, prorogato fino al 2022, sono accessibili anche ai condomini. Vi sono, naturalmente, dei requisiti tanto nella tipologia di lavori effettuati quanto nelle aree condominiali interessate alla ristrutturazione. Vediamo quali sono le principali novità sul Superbonus in condominio e come accedere alle agevolazioni che, ricordiamo, sono indirizzate all’efficientamento energetico dell’edificio.

In linea di massima, quando parliamo di Superbonus in condominio (e non solo) dobbiamo sempre distinguere fra interventi trainanti e interventi trainati. Le agevolazioni fiscali sono cioè concesse (sotto forma di detrazione spalmata in 5 o 10 anni, cessione del credito o sconto in fattura) solo se i lavori riguardano un efficientamento energetico o sismico del condominio. A questi interventi principali possono poi essere accorpati anche lavori “accessori”.

Per accedere al Superbonus è necessario poi che l’edificio corrisponda all’istituto giuridico del condominio. Questo significa che la struttura dev’essere composta da almeno due unità immobiliari divise, di proprietà di due soggetti diversi e aventi in comproprietà alcune aree comuni. Traducendo questo requisito, il proprietario di un intero edificio diviso in varie unità date in locazione a terzi non rientra fra i beneficiari. Viceversa, è possibile accedere al Superbonus se un edificio con più proprietari è concesso in locazione ad un unico detentore.

Altra precisazione fondamentale riguarda l’oggetto dei lavori. Il Superbonus può coprire le spese di efficientamento delle aree comuni (quali interventi trainanti). Non può invece essere richiesto dai singoli proprietari per interventi relativi esclusivamente alle loro unità immobiliari. Facendo un classico esempio, è possibile richiedere il cappotto termico in corrispondenza della propria abitazione poiché il muro perimetrale è da considerarsi come bene comune. Sarà quindi necessaria una procedura di approvazione che coinvolga l’intera assemblea condominiale.

Proprietari dissenzienti o morosi: l’accesso al Superbonus in condominio è automatico?

Essendo il condominio composto da diverse voci, si possono configurare diverse situazioni. C’è il caso, ad esempio, del condomino moroso che sia indietro con i pagamenti delle spese condominiali. In questo caso, il proprietario non potrà accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus in condominio a meno che non abbia saldato il proprio debito entro le tempistiche richieste.

Oppure, vi è il caso del condomino dissenziente che, in sede di votazione assembleare, abbia negato il proprio consenso alla realizzazione dei lavori. Come per tutte le altre decisioni condominiali, il proprietario dissenziente dovrà però sottostare alle decisioni prese dalla collettività riguardo gli interventi da realizzare. Con l’ovvia conseguenza che beneficerà anche degli incentivi fiscali annessi.

Infine, per quanto riguarda il compenso dell’amministratore, va precisato che questo non rientra fra le spese sostenute dal Superbonus in condominio. Mentre perizie, interventi e progetti di altri professionisti sono direttamente collegabili ai lavori, e sono quindi compresi nella detrazione, il compenso per l’attività dell’amministratore rientra fra le incombenze dei condomini (che si tratti di provvigioni extra o del compenso usuale).

2

Spese per la mediazione condominiale: chi le paga?

by News

Lite in condominio? Prima di arrivare davanti al giudice, la legge impone il ricorso a una mediazione extragiudiziale. Uno step obbligato per non sovraccaricare il già imponente lavoro dei Tribunali civili e dei Giudici di pace. La mediazione, come vedremo, è quindi obbligatoria per alcune categorie di dispute che riguardano condominio e un proprietario, condominio e un terzo o due condomini. Il procedimento deve poi necessariamente svolgersi in presenza di un avvocato. Chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale?

Partiamo con il vedere quando la mediazione condominiale è obbligatoria. Con il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si stabilisce che il ricorso a questo istituto extragiudiziale è obbligatorio in materia di:

  • Condominio – per questioni come, ad esempio, l’impugnazione di una delibera o il contesto di un’opera di un condomino, un presunto utilizzo illegittimo della cosa comune, un provvedimento preso dall’amministratore.
  • RCA e contratti bancari, finanziari e assicurativi o contratti di locazione.

In questi casi, la procedura della mediazione è addirittura condizione di procedibilità per poi poter avviare una domanda giudiziale davanti al giudice. Fanno eccezione invece (non vige l’obbligatorietà ma è comunque possibile ricorrere alla mediazione anziché direttamente al giudice):

  • Ricorsi d’urgenza (cautelari) o ricorsi contro decreti ingiuntivi.
  • Procedure per la revoca e la nomina dell’amministratore.
  • Procedimenti d’istruzione preventiva.

Una volta che si decide di intraprendere una mediazione condominiale, un ruolo centrale spetta all’assemblea. Quest’organo legittima l’amministratore a prendere parte alla gestione della procedura e nomina l’avvocato al quale affidare le pratiche. A questo punto, sorge spontaneo un dubbio: chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale? All’interno di queste spese sono comprese sia la parcella dell’avvocato sia altre eventuali spese procedurali.

Ripartizione spese per la mediazione

Anche in questo caso, vige il principio generico che tutti i condomini devono concorrere al pagamento delle spese per la mediazione. Questo, naturalmente, perché la figura giuridica del Condominio è data dall’insieme delle singole parti di proprietà. Da questo si deriva anche che, se la lite è fra il Condominio e un singolo condomino, quest’ultimo non trova nello specifico caso una rappresentanza nel condominio, ed è quindi escluso dalla ripartizione delle spese.

Il criterio di ripartizione è, come è facile dedurre, quello stabilito all’articolo 1123. Ciascuno, quindi, pagherà le spese di mediazione condominiale in proporzione alla propria quota iscritta nelle tabelle millesimali.

img2

Piccioni in condominio: quali problemi provocano e come agire

by with No Comment News

Chi abita nelle grandi città non si scompone più di tanto alla vista di un piccione. Questi volatili hanno ormai fatto dei grandi centri urbani la loro casa, e dei davanzali delle abitazioni il loro rifugio. A volte, però, la presenza di piccioni può costituire un problema per un palazzo. Sia per la quantità di esemplari presenti sia per la particolare conformazione di un edificio che, rivestito da sporgenze e in una posizione riparata da sole e vento, si presta a essere il naturale alloggio di famiglie intere di questi animali. Quali sono i problemi legati ai piccioni in condominio?

Il principale problema dei piccioni in condominio è connesso a un discorso di igiene pubblica. Gli escrementi di questo volatile sono infatti potenzialmente pericolosi per la salute. Tramite il guano di questi uccelli si possono diffondere malattie come la salmonellosi e criptococcosi. Infezioni che possono diffondersi non solo con il contatto, ma anche per via aerea. Per non parlare della corrosione di parapetti, ringhiere e muri perimetrali del condominio proprio a causa dell’acido nitrico contenuto negli escrementi di piccione. A tutto questo, si aggiunge il disagio dei condomini che non possono stendere fuori i propri panni o che devono riparare i propri balconi dalla presenza di questi animali.

Ecco quindi che una semplice “condivisione di spazi” con la natura si trasforma in una convivenza difficile. Esistono alcuni rimedi naturali ma anche soluzioni più complesse e drastiche per ridurre la presenza di piccioni o disincentivare l’appoggio sulle sporgenze del proprio palazzo. Come gestire i danni provocati dai piccioni in condominio? Chi se ne deve occupare? A chi spettano eventuali spese? La questione della ripartizione è infatti resa ancora più delicata dal fatto che spesso questi animali si concentrano in una facciata sola o in uno specifico piano alto del palazzo.

Spese per i danni dei piccioni in condominio

La presenza dei piccioni in un condominio riguarda perlopiù gli inquilini dei piani alti o quelli degli appartamenti esposti a particolari condizioni climatiche e di luce. Nonostante questo, è bene precisare che si tratta di una minaccia alla salute di tutti i proprietari. Anche quelli dei piani più bassi che, pur non essendo preda dei piccioni, sono bersaglio involontario dei loro escrementi. Ecco perché qualsiasi misura presa, per iniziativa dell’amministratore di condominio e con l’approvazione dell’assemblea, dev’essere condivisa nell’interesse di tutti.

Mettere in atto procedure di sanificazione, interne ed esterne, rientra sicuramente fra le soluzioni più appropriate. Pur tenendo presente che non si tratta di un rimedio definitivo e duraturo nel tempo. L’assemblea può anche scegliere di installare dei dissuasori per piccioni, costituiti da reti elettriche o metalliche che proteggono i davanzali impedendo ai volatili di appoggiarsi. È possibile addirittura munirsi di dissuasori a ultrasuoni per infastidire (senza naturalmente danni collaterali per l’animale) i piccioni.

L’importante è che i condomini siano consapevoli che, trattandosi di misure per la sicurezza di tutto l’edificio, è necessario ripartire le spese fra tutti i proprietari in base alle tabelle millesimali. Per quanto riguarda il voto in assemblea, sarà sufficiente l’approvazione di almeno metà del valore dell’edificio in millesimi.

img1

Definizione di condominio

by News

Spesso ci ritroviamo a parlare di norme, regole e leggi riguardanti il condominio. Prima di discuterne applicazione e interpretazioni, sarebbe però utile avere chiaro un quadro generico sull’argomento, a partire proprio dalla definizione di condominio. Cosa rende questo istituto così peculiare e perché si distingue da altri tipi di categorie abitative? Cominciamo col dire che il legislatore non ha fornito una definizione chiara e inequivocabile di condominio. Possiamo però ricavarne una a partire dai suoi principali elementi giuridici. Il punto dal quale partire è il Codice Civile.

In particolare, sappiamo che il condominio è disciplinato nel Libro III del CC dedicato alla proprietà, all’interno del Titolo relativo alla comunione dei beni. Questo ci fornisce un’importante indicazione per comprendere la natura miscellanea della sua definizione. Una primissima formula che possiamo quindi utilizzare descrive un condominio come una costruzione nella quale coesistono unità abitative di proprietà esclusiva di singoli e parti comuni in comproprietà fra di essi. Lo stesso non si potrebbe dire di un edificio le cui singole unità appartengano a un unico proprietario.

È per questo motivo che la costituzione di un condominio è automatica. Non è richiesta la presentazione di alcun documento, ma avviene in automatico nel momento in cui all’interno di un plesso viene venduta un’unità immobiliare mantenendo la proprietà distinta delle altre. In questo modo, si instaura direttamente anche il regime di comunione per tutte le aree considerate comuni di un condominio, elencate a titolo esemplificativo all’articolo 1117 del Codice Civile.

Quanti proprietari servono per rientrare nella definizione di condominio

Secondo quanto appena detto, rientra nell’istituto del condominio anche una semplice villetta divisa in due appartamenti la cui proprietà esclusiva sia di due soggetti distinti che però condividono accesso e utilizzo di parti comuni. Come, ad esempio, il cortile di accesso o il cancello automatico.  In tal senso, il numero minimo di proprietari richiesto per la costituzione automatica di un condominio è due.

Esiste poi una distinzione operata indirettamente dal Codice Civile per quanto riguarda il condominio e il condominio minimo. Quest’ultimo è sottoposto alle stesse leggi del condominio per quando riguarda la ripartizione delle spese per la manutenzione di aree comuni. La differenza da rilevare sta nel numero di proprietari coinvolti. Se all’interno di un edificio coesistono meno di 8 proprietari, si parla di condominio minimo. I condomini in questo caso non sono tenuti a registrare il codice fiscale del proprio condominio, né a dotarsi di un amministratore o di un regolamento. Fatto salvo il rispetto delle norme civilistiche.

Quando invece i proprietari sono più di 8 la legge impone che i condomini nominino un amministratore. Questa figura si occupa di gestire la contabilità e le manutenzioni. Il suo operato è comunque sottoposto al volere dell’assemblea condominiale, che è l’organo democratico nel quale si riuniscono tutti i proprietari. Se i condomini arrivano a 10, il Codice Civile prevede che ci si doti anche di un regolamento condominiale, nel quale votare con le dovute maggioranze norme riguardo la convivenza civile.

Christian Sterk/Unsplash

Fumi e odori molesti in condominio. Che fare?

by News

Odori molesti, fumi esagerati e vapori invadenti. Non tutte le molestie dei vicini sono tangibili. Spesso, anzi, le più fastidiose hanno una natura intangibile. La legge ha previsto degli strumenti per tutelarsi contro queste immissioni, ma è sempre bene valutare caso per caso la via migliore per agire. Il perno centrale della questione sta nel dimostrare la non tollerabilità di queste esalazioni. Come fare? Come difendersi da fumi e odori molesti in condominio?

Inquadriamo innanzitutto la situazione a livello giuridico. Emanare dal proprio appartamento una quantità ingente di fumo o di odori può costituire un reato.  E non importa che per qualcuno si tratti di odorini invitanti. Basti ricordare la sentenza che condannò un condomino per aver esagerato con gli odori di fritto… Questo tipo di reato rientra nella stessa categoria, ad esempio, del lancio di sigarette nel giardino privato del vicino o del condomino di sotto. Si tratta dello stillicidio, regolato dall’articolo 674 del Codice Penale.

Ciò che conta non è tanto la natura del fumo o degli odori. In tal senso, anche un innocente barbecue in balcone può costituire una vera e propria molestia passibile di denuncia se reiterata senza rispetto delle richieste altrui. Il punto, come dicevamo, sta nel non superare la soglia di tollerabilità che chiunque accetti di vivere in condominio acconsente tacitamente di sopportare. Quando si supera questa soglia e come dimostrarlo?

img2.jpg

Tollerabilità di fumi e odori molesti: come dimostrarla?

Abbiamo detto che l’immissione di gas e fumi maleodoranti costituisce un reato. Se quindi i richiami dell’amministratore non sono sufficienti a interrompere le routine del tuo vicino, puoi ricorrere anche alla via legale. Se ritieni che i fumi e gli odori del tuo vicino siano davvero molesti e superino la cosiddetta soglia di tollerabilità, dovrai però cercare di dimostrarlo al giudice, che non potrà ovviamente basarsi sulla tua sola parola.

Che si tratti di emissioni industriali di gas, detergenti o detersivi molto forti o di odori provenienti da una cucina, per denunciare è bene avere dalla propria parte due requisiti:

  • Innanzitutto, che il gettito di odori molesti sia un’azione ripetuta nel tempo. Se, ad esempio, avete già fatto una diffida nei confronti del vicino, potrete provare il comportamento recidivo dello stesso.
  • Una dimostrazione della non tollerabilità degli odori. Sebbene esistano degli strumenti tecnici capaci di rilevare l’intensità di un profumo, non sempre si riesce a registrare l’esalazione nel momento in cui sovviene. Per questo, è il giudice potrebbe ritenere sufficienti anche dei testimoni che riportino in modo oggettivo una conferma all’accusa.

Un altro elemento da tener presente è la natura del reato. L’emissione di fumi e odori molesti costituisce un illecito civile se incide negativamente sulle abitudini dei vicini. Così, ad esempio, è passibile di denuncia anche un vicino che usi costantemente la candeggina per pulire il balcone, costringendo gli altri condomini a tener chiusa la finestra. Si tratta di un illecito penale solo se in questa molestia sono coinvolti anche altri soggetti in numero indefinito – così, ad esempio, il caso di una fabbrica le cui esalazioni danneggino non solo chi vive nello stesso abitato ma anche chi fosse di passaggio.

img1

Rumori molesti in condominio: come proteggersi

by News

Rumori condominiali molesti: una vera e propria piaga per molti proprietari, costretti a rivedere la propria routine di riposo a causa di vicini insolenti. Se da un lato è bene considerare anche le condizioni del luogo, ad esempio una struttura con muri sottili e poco fonoassorbenti, dall’altro non è giusto rinunciare al proprio sonno per un dirimpettaio irrispettoso. Spesso e volentieri i semplici richiami, infatti, cadono nel vuoto. A quel punto, ti chiederai: che cosa posso concretamente fare per risolvere il problema? Come proteggersi dai rumori molesti in condominio?

La prima persona cui fare affidamento se si vuole risolvere il problema dei rumori molesti in condominio è l’amministratore. Questa figura ha infatti il compito di verificare che tutti i proprietari rispettino gli spazi e i beni comuni. Ivi compresi la legittima quiete di scale e pianerottoli attraverso i quali i rumori si possono propagare. Non solo.

L’amministratore può aiutarti a scoprire se nel vostro regolamento condominiale esistano norme specifiche riguardo ai rumori. In caso negativo, potreste valutare insieme di proporre all’assemblea l’inserimento nel regolamento, ad esempio, di vincoli legati a determinate fasce orarie. Le disposizioni attuative del Codice Civile ammettono inoltre che il condominio possa stabilire delle sanzioni economiche per il mancato rispetto di tali norme. Sanzioni che possono arrivare ai 200 euro una tantum, e che raggiungono gli 800 euro in caso di recidiva. Un deterrente che può concretamente risolvere il problema dei rumori molesti da parte del vicino. Anche in assenza di sanzioni economiche scritte, il richiamo al rispetto di una norma a un proprietario rumoroso rientra fra gli obblighi di un buon amministratore.

img2.jpg

Rumori molesti in condominio e tollerabilità: qual è il confine?

Se, invece, il supporto dell’amministratore dovesse rivelarsi insufficiente, per sua negligenza o perché i vostri richiami sono stati ignorati, rimane la soluzione della via legale. I tribunali hanno spessissimo dovuto affrontare controversie legate ai rumori molesti in condominio. Il problema di queste situazioni sta nell’onere della prova, a carico di chi protesta, della non tollerabilità dei rumori e del loro verificarsi in fasce orarie “protette”.

L’articolo 844 del CC riguardo alle immissioni afferma che un proprietario non possa impedire i rumori derivanti dal fondo vicino, a meno che non superino la normale tollerabilità. Valutazione nella quale deve rientrare anche la condizione dei luoghi e che, quindi va esaminata in modo più ampio rispetto al singolo rumore.

Una perizia oggettiva – ad esempio, con una registrazione – sarebbe sufficiente a dimostrare chiaramente la tollerabilità di un rumore. Per dare un carattere “istituzionale” e quindi ancor più valido dinanzi a una Corte, è possibile rivolgersi anche a strutture che, con appositi macchinari, possano registrare il livello di rumorosità secondo delle precise soglie di tollerabilità. Rilasciando anche un attestato.

È possibile portare in tribunale anche la semplice parola di altri testimoni. Questo, a patto che affermino di aver percepito rumori della stessa intensità rispetto a quella lamentata dal facente causa. In tal caso, sarà poi il giudice a determinare la veridicità di quanto detto, stabilendo se si tratti di una semplice lamentela ingiustificata o se invece il danno provocato dal rumore e quindi dal disturbo del sonno richieda un vero e proprio risarcimento.

img1

Covid-19 e sanificazione in condominio: quando e come farla

by News

La pulizia settimanale delle scale non basta più. Molti condomini stanno scoprendo come l’igiene dei propri spazi comuni sia un compito serio e urgente. Tanto più, perché spesso le aree condominiali sono rimaste l’unica occasione di contatto e di socializzazione per molte persone. È bene quindi che l’amministratore si faccia carico di questo compito e pianifichi tutte le azioni necessarie per tenere sotto controllo la diffusione delvirus. Parliamo di sanificazione anti-Covid-19 in condominio: quando e come farla? Cominciamo col chiarire una distinzione di primaria importanza.

Sanificare e igienizzare sono la stessa cosa?

I due termini vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma in realtà implicano due procedimenti diversi. Igienizzare, disinfettare e pulire rientrano nelle pratiche quotidiane già solitamente svolte dalle imprese di pulizia. Passaggi che, in questo momento, richiedono una cura ancora maggiore, specialmente quando si tratta di mantenere puliti e igienizzati gli ambienti comuni di un condominio.

Sanificare è invece un’azione più complessa, che mira al generico intento di rendere più sano l’ambiente. In questo rientrano certamente le azioni di pulizia classiche, compresa l’igienizzazione degli spazi. Per sanificare, però, a questa routine bisogna aggiungere anche misure per il miglioramento di altre condizioni ambientali: l’umidità, il microclima, la pulizia dell’aria etc. Anche aprire frequentemente le finestre per arieggiare le scale e i pianerottoli può essere una pratica utile per la sanificazione, in questo senso.

Per questo la sanificazione è un procedimento molto più complesso ma anche più efficace, specialmente quando la trasmissione aerea del virus è così aggressiva. Esistono, per questo motivo, delle ditte specializzate in sanificazione che, a prova della loro professionalità, sono iscritte in un albo apposito e dimostrano di saper utilizzare macchinari  e prodotti specifici. Non tutte le imprese di pulizie hanno gli strumenti per operare una sanificazione approfondita.

Sanificazione in condominio: quando va fatta?

Preso atto del fatto che detergere e igienizzare le principali superfici di contatto non equivalga a una vera e propria sanificazione, ci potremmo chiedere: quando è necessario fare una sanificazione in condominio? Una buona pratica di amministrazione del condominio sarebbe quella di pianificare una serie di interventi periodici e regolari, che comprendano sia le quotidiane regole di disinfezione sia il più complesso procedimento di sanificazione.

Non esistono vincoli in tal senso. La sanificazione di un ambiente chiuso ma trafficato come possono essere alcune aree condominiali condivise è ovviamente indicata se nel palazzo risiedono casi positivi accertati, in quarantena o casi sospetti in auto-isolamento preventivo. In tal caso, è possibile anche che siano le stesse autorità competenti a predisporre delle ordinanze specifiche. Anche in assenza di inquilini positivi al virus, sarebbe buona norma pensare a una sanificazione preventiva, specialmente delle aree più trafficate come l’ascensore, le scale, un cortile interno, un garage.

Sanificazione Covid-19 in condominio: chi la decide?

Come detto, la decisione di operare una sanificazione in condominio può provenire direttamente da un’autorità esterna, ad esempio nel caso di positivi accertati o di quarantene imposte. È bene anche precisare che non è necessario l’intervento dell’assemblea per ordinare la sanificazione degli ambienti comuni condominiali. La decisione rientra infatti in una manutenzione straordinaria ma allo stesso tempo urgente.

La sanificazione causa Covid-19 in condominio può quindi essere presa in carico anche dall’amministratore stesso che poi, alla luce dell’articolo 1135, ne riferirà alla prima riunione dell’assemblea.