Ripartizione spese condominiali: criteri, tabelle millesimali e regole
Come si ripartiscono le spese in condominio: la base normativa
La ripartizione spese condominiali non è lasciata alla discrezionalità dell’assemblea o dell’amministratore: segue criteri precisi stabiliti dal Codice Civile, in particolare dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126. Questi articoli definiscono le regole generali e le deroghe applicabili a specifici impianti o strutture dell’edificio.
Il principio fondamentale è enunciato dall’articolo 1123 c.c.: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Questo valore si misura attraverso i millesimi di proprietà, espressi nelle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale.
Esistono tuttavia importanti deroghe. Quando le parti comuni sono destinate a servire i condòmini in misura diversa, oppure quando alcuni di essi non ne traggono alcuna utilità, la legge consente criteri di ripartizione differenziati, basati sull’uso effettivo o potenziale.
Le tabelle millesimali: cosa sono e come si leggono
Le tabelle millesimali sono documenti tecnici che attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un valore espresso in millesimi, per un totale complessivo di 1.000 per l’intero edificio. Non si tratta di un valore commerciale, ma di un indice proporzionale che tiene conto di diversi fattori, tra cui:
- la superficie dell’unità immobiliare
- l’altezza e il piano di ubicazione
- l’esposizione e la luminosità
- la destinazione d’uso (abitativa, commerciale, deposito)
Un condominio tipico non dispone di una sola tabella millesimale, ma di più tabelle, ciascuna destinata a un diverso tipo di spesa. Le più frequenti sono:
- Tabella generale di proprietà: usata per le spese generali del condominio (pulizie, amministrazione, assicurazione)
- Tabella scale e ascensore: regola la ripartizione delle spese per i vani scala e gli impianti di risalita
- Tabella riscaldamento: si applica agli impianti centralizzati di riscaldamento o raffrescamento
Le tabelle millesimali possono essere redatte da un tecnico abilitato e approvate all’unanimità in assemblea, oppure allegate al regolamento condominiale di origine contrattuale. La loro modifica richiede l’unanimità, salvo i casi in cui vi sia un errore originario o una variazione dello stato dei luoghi che alteri in misura rilevante la proporzione tra i valori dei piani o delle singole unità (art. 69 disp. att. c.c.), nel qual caso è sufficiente la maggioranza qualificata.
Le regole speciali per scale, ascensore e riscaldamento
Il legislatore ha previsto criteri specifici per alcune tipologie di spese condominiali che non seguono la tabella generale.
Scale e ascensore
L’articolo 1124 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale sono ripartite per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Questo criterio riflette il principio per cui chi abita ai piani più alti usa maggiormente le scale.
Riscaldamento centralizzato
Per il riscaldamento centralizzato, la ripartizione spese condominiali avviene secondo la tabella specifica approvata in assemblea, che tiene conto dei millesimi riscaldamento e, dove installati, dei ripartitori di calore per ogni singolo radiatore.
Domande frequenti sulla ripartizione delle spese condominiali
Chi decide come ripartire le spese condominiali?
La ripartizione spese condominiali è stabilita dalla legge (artt. 1123-1126 c.c.) e dalle tabelle millesimali. L’assemblea non può modificarla liberamente: eventuali deroghe richiedono l’unanimità dei condòmini.
Cosa succede se un condòmino non paga le spese condominiali?
In caso di morosità, l’amministratore è obbligato ad agire legalmente entro sei mesi dalla chiusura del bilancio consuntivo. Il condominio può ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Le tabelle millesimali si possono modificare?
Sì, ma di norma serve l’unanimità. In caso di errore originario o di modifiche strutturali all’edificio, è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 69 disp. att. c.c.