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Sanatoria in condominio: serve l’autorizzazione dell’assemblea?

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I cantieri nei condomini non mancano quasi mai. Quando si tratta di lavori di ristrutturazione, interventi per nuove costruzioni o modifiche volumetriche, è richiesta però anche l’autorizzazione comunale. In particolare, oggi parliamo di un titolo abitativo rilasciato dall’Ufficio Tecnico del proprio Comune. In alcuni casi è possibile richiedere la sanatoria per proseguire con la costruzione senza andare incontro al reato di abuso edilizio. Che succede quando il problema si verifica in ambito condominiale? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per la sanatoria in condominio?

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo innanzitutto distinguere fra gli interventi che coinvolgono anche le parti comuni e quelli che invece interessano solo parti esclusive. La giurisprudenza ha infatti seguito un orientamento maggioritario che, però, ha trovato anche voci discordanti proprio in un caso di comproprietà. Partiamo dal principio.

Da un lato abbiamo i regolamenti e il diritto civile relativo ai condomini. Dall’altro il diritto amministrativo degli enti comunali. Il rilascio della sanatoria da parte dell’Ufficio Tecnico va incontro al rispetto delle norme urbanistiche che nulla hanno a che vedere con quelle civilistiche del condominio. È quindi chiaro che le leggi interne del condominio non possono interferire con quelle amministrative del comune. Diverse sentenze (citiamo ad esempio il TAR della Campania, sentenza n. 1590/2018) hanno già stabilito questo principio.

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Nel caso citato, un condominio che aveva avviato la realizzazione di una veranda nel proprio appartamento aveva incontrato l’opposizione di altri proprietari. Secondo i giudici del Tribunale Amministrativo però, il Comune non ha bisogno dell’approvazione dell’assemblea per rilasciare la sanatoria in condominio.

Sanatoria in condominio per le parti comuni

Va fatta salva ovviamente la tutela del diritto dei terzi. È il caso ad esempio sollevato dinnanzi al TAR della Sicilia (sentenza n. 1477/2016). In questo caso erano coinvolte nella sanatoria delle aree in comproprietà. Gli altri condomini, avendo diritti reali sui beni in questione, avevano espresso la loro opposizione e questo ha reso legittimo il rigetto della richiesta di sanatoria del singolo proprietario.

La questione della sanatoria in condominio può quindi presentare delle insidie se gli interventi coinvolgono anche parti comuni dell’edificio. Gli altri condomini, in quanto legittimi proprietari, possono in quel caso esprimere il proprio dissenso all’amministratore e in sede di assemblea. Se invece l’intervento riguarda un’area privata del singolo nel condominio e non coinvolge anche i diritti di terzi, l’autorizzazione comunale non può essere subordinata a quella condominiale.

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Modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali

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Apportare modifiche alle parti comuni del proprio condominio a volte può richiedere un iter più lungo del previsto. La proposta del progetto all’amministratore, la convocazione dell’assemblea, la discussione, a volte una seconda convocazione e così via. Vi sono però alcuni interventi che non richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale, e che possono essere svolti autonomamente dai singoli condomini. Quali sono le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali? Il criterio per stabilire il limite di “libertà” del singolo sta nella definizione dell’elemento coinvolto e dell’entità dell’intervento richiesto.

Distinguiamo quindi il discorso in due categorie: una di interventi relativi a un bene comune e una di lavori che interessano anche parti in uso esclusivo o di proprietà. Le parti comuni dell’edificio sono naturalmente in comproprietà e, come tali, devono essere rispettate in due modi:

  • Non è possibile alterarne la destinazione d’uso intrinseca nell’oggetto o esplicitata nel regolamento condominiale.
  • Non è possibile usufruirne a danno di altri o limitando il loro pari diritto di goderne.

In questi sensi, è facile pensare che sia possibile, in assenza di eventuali divieti espliciti nel regolamento, apportare delle piccole migliorie alle parti comuni senza chiederne il permesso. Ad esempio, abbellire l’aiuola condominiale con piante e fiori non limita né la destinazione d’uso né l’accesso degli altri condomini allo stesso bene, e sarebbe quindi permesso.

E per quanto riguarda i lavori sulle parti di proprietà individuale?

Posso apportare modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali?

Non è detto che poiché un elemento appartenga alla nostra proprietà si sia liberi di intervenire senza riguardo per i dirimpettai. Lo sa bene chi abita in condominio. Nel Codice Civile troviamo infatti un altro limite dalle modifiche che è possibile apportare, valido tanto per le parti comuni (oltre a quelli già citati) quanto per le parti ad uso esclusivo. L’articolo 1122 vieta al condomino di

eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Abbiamo più volte fatto l’esempio del balcone che, pur facendo parte dell’unità immobiliare del condomino, è parte integrante anche della facciata del condominio e come tale va gestito. In tal caso, la sostituzione di una ringhiera potrebbe sembrare una modifica irrisoria, ma che richiede comunque «preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». Agli altri condomini viene così data la possibilità di vigilare sul rispetto dei limiti strutturali, di sicurezza o di decoro architettonico.

In buona sostanza, le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali si limitano a interventi di piccola entità che rispettino contemporaneamente tutti i limiti posti dalla legge. Non è possibile agire senza autorizzazione se si tratta di migliorie o innovazioni. Oltre che, ricordiamo, dal regolamento interno, che suggeriamo pertanto di consultare sempre insieme all’amministratore in caso di dubbio.

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Mettere un ascensore in condominio: si può vietare l’innovazione?

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La realizzazione di un ascensore in condominio dovrebbe essere una notizia accolta positivamente da tutti i proprietari. Può accadere, però, che il progetto di innovazione presenti degli elementi limitanti quando non addirittura penalizzanti per gli altri. Un’incombenza che non dovrebbe stupire, proprio perché la preesistente struttura dell’edificio potrebbe non essere adeguata per ospitare un intervento così. Ne parliamo vedendo in quali casi un altro condominio o l’assemblea possono opporsi all’innovazione di mettere un ascensore in condominio.

Riprendendo quanto detto sulle innovazioni condominiali, questi interventi sono sottoposti a specifici limiti dal Codice Civile. Ad esempio, sono vietate le innovazioni che (articolo 1120, 4° comma):

«possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Rispetto al decoro architettonico, abbiamo già detto come spetti nel complesso all’assemblea stabilire se un determinato intervento possa pregiudicare il valore estetico del condominio. Questo potrebbe essere un valido motivo per i proprietari riuniti per opporsi all’innovazione di un ascensore in condominio.

Altro criterio determinante è la riduzione della possibilità di godere di un determinato servizio o di usufruire di un determinato spazio comune. Come precisato dalla Corte Suprema in alcune occasioni, (sentenza n. 18334 del 25/10/2012), non rientra fra questi casi il semplice disagio creato da un’innovazione. Tanto più se si tratta di un intervento di rimozione di barriere architettoniche che faciliterebbe quindi l’accesso al condominio a persone con disabilità.

Rientrano invece fra i diritti degli altri condomini da tutelare anche la luce e l’aria. Il cosiddetto diritto di veduta rientra a pieno titolo fra le motivazioni valide per vietare di mettere un ascensore in condominio.

Ascensore in condominio: non si può mettere se pregiudica gli spazi comuni

Il punto quindi è, come spesso accade, ritrovare un delicato e condiviso compromesso fra gli interessi diversi che animano il condominio. Da un lato, le esigenze di chi proponendo di mettere un ascensore in condominio vorrebbe migliorarne l’accessibilità. Dall’altro, le ragioni di chi trova in questa innovazione un limite ai propri diritti di proprietà su un bene, che sia comune o esclusivo. La ricerca di questo compromesso spetta in prima istanza all’assemblea riunita, sotto la supervisione diplomatica di un buon amministratore. In ultima istanza, ai giudici.

Possiamo citare a tal proposito una sentenza in merito del Tribunale di Grosseto (n. 669 del 10/10/2020). Qui si accoglieva l’impugnazione promossa da un gruppo di codomini contro la delibera assembleare che stabiliva l’installazione di un ascensore. I giudici hanno, in estrema sintesi, accolto le motivazioni che spingevano gli altri condomini ad opporsi. Nello specifico caso, l’innovazione era stata progettata per una condomina con problemi deambulatori il cui sopraggiunto decesso ha inevitabilmente rimesso sul tavolo la delibera. Il Tribunale ha anche rilevato che, nello specifico caso:

  • Si trattava di una costruzione esterna che avrebbe così violato il rispetto delle distanze di sicurezza imposte dalla legge.
  • La costruzione dell’ascensore avrebbe sensibilmente limitato il diritto di tutti gli altri condomini all’utilizzo di scale, l’ingresso del portone, la disponibilità di aria e luce e l’utilizzo dello spazio esterno (parcheggio e viabilità).
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Innovazioni condominiali: cosa sono e quali autorizzazioni richiedono?

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Fra gli interventi che possono interessare le parti comuni di un condominio ci sono le cosiddette innovazioni. La legge disciplina questo tipo di lavori specificando, mediante il Codice Civile e le interpretazioni della giurisprudenza, quando e come è possibile realizzarli. Partiamo, come sempre, dalla definizione. Cosa sono le innovazioni condominiali?

Per innovazione condominiale si intende un lavoro che alteri:

  • La natura materiale di un bene a uso comune; in questo caso, l’innovazione consiste nell’aggiunta di qualcosa che prima non c’era.
  • La destinazione d’uso di una parte comune preesistente che, dopo l’innovazione, avrà una diversa funzionalità.

Non tutti i lavori condominiali che interessano un bene a uso comune dunque rientrano nella categoria giuridica dell’innovazione. Un intervento di modificazione che lasci intatto il godimento e la destinazione di un bene comune non è quindi da considerarsi un’innovazione. È importante comprendere la differenza fra la semplice modificazione delle parti comuni e l’istituto dell’innovazione condominiale perché quest’ultimo richiede specifiche maggioranze di approvazione in assemblea.

Innovazioni: maggioranza di approvazione in assemblea

L’articolo 1136 del Codice Civile afferma che le deliberazioni di cui all’articolo 1120 (le innovazioni) e all’articolo 1122 bis (installazione di pannelli solari e impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, come ad esempio le antenne radioamatoriali):

devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Questo quorum qualificato è richiesto sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea. La motivazione sta proprio nella natura dell’intervento, materiale e quindi sostanziale o funzionale.

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Quali innovazioni condominiali si possono fare?

La legge comprende tre tipologie di innovazioni condominiali, da approvare con la maggioranza specificata. Vediamole.

1) Le innovazioni che migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti.

2) Opere e interventi per:

  • eliminare le barriere architettoniche.
  • Contenimento del consumo energetico.
  • Realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
  • Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili su superfici comuni (ad esempio, il lastrico solare).

3) Installazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo » coni relativi collegamenti e la diramazione per le singole utenze.

Ogni condomino può fare richiesta all’amministratore specificando il contenuto e le modalità di realizzazione degli interventi di innovazione. L’amministratore è poi tenuto per legge a convocare l’assemblea entro trenta giorni.