Innovazioni condominiali: cosa sono e quali autorizzazioni richiedono?

Fra gli interventi che possono interessare le parti comuni di un condominio ci sono le cosiddette innovazioni. La legge disciplina questo tipo di lavori specificando, mediante il Codice Civile e le interpretazioni della giurisprudenza, quando e come è possibile realizzarli. Partiamo, come sempre, dalla definizione. Cosa sono le innovazioni condominiali?

Per innovazione condominiale si intende un lavoro che alteri:

• La natura materiale di un bene a uso comune; in questo caso, l’innovazione consiste nell’aggiunta di qualcosa che prima non c’era.
• La destinazione d’uso di una parte comune preesistente che, dopo l’innovazione, avrà una diversa funzionalità.

Non tutti i lavori condominiali che interessano un bene a uso comune dunque rientrano nella categoria giuridica dell’innovazione. Un intervento di modificazione che lasci intatto il godimento e la destinazione di un bene comune non è quindi da considerarsi un’innovazione. È importante comprendere la differenza fra la semplice modificazione delle parti comuni e l’istituto dell’innovazione condominiale perché quest’ultimo richiede specifiche maggioranze di approvazione in assemblea.

Innovazioni: maggioranza di approvazione in assemblea

L’articolo 1136 del Codice Civile afferma che le deliberazioni di cui all’articolo 1120 (le innovazioni) e all’articolo 1122 bis (installazione di pannelli solari e impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, come ad esempio le antenne radioamatoriali):

devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Questo quorum qualificato è richiesto sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea. La motivazione sta proprio nella natura dell’intervento, materiale e quindi sostanziale o funzionale.

Quali innovazioni condominiali si possono fare?

La legge comprende tre tipologie di innovazioni condominiali, da approvare con la maggioranza specificata. Vediamole.

1) Le innovazioni che migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti.

2) Opere e interventi per:

• eliminare le barriere architettoniche.
• Contenimento del consumo energetico.
• Realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
• Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili su superfici comuni (ad esempio, il lastrico solare).

3) Installazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo » coni relativi collegamenti e la diramazione per le singole utenze.

Ogni condomino può fare richiesta all’amministratore specificando il contenuto e le modalità di realizzazione degli interventi di innovazione. L’amministratore è poi tenuto per legge a convocare l’assemblea entro trenta giorni.