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Sanatoria in condominio: serve l’autorizzazione dell’assemblea?

I cantieri nei condomini non mancano quasi mai. Quando si tratta di lavori di ristrutturazione, interventi per nuove costruzioni o modifiche volumetriche, è richiesta però anche l’autorizzazione comunale. In particolare, oggi parliamo di un titolo abitativo rilasciato dall’Ufficio Tecnico del proprio Comune. In alcuni casi è possibile richiedere la sanatoria per proseguire con la costruzione senza andare incontro al reato di abuso edilizio. Che succede quando il problema si verifica in ambito condominiale? Serve l’autorizzazione dell’assemblea per la sanatoria in condominio?

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo innanzitutto distinguere fra gli interventi che coinvolgono anche le parti comuni e quelli che invece interessano solo parti esclusive. La giurisprudenza ha infatti seguito un orientamento maggioritario che, però, ha trovato anche voci discordanti proprio in un caso di comproprietà. Partiamo dal principio.

Da un lato abbiamo i regolamenti e il diritto civile relativo ai condomini. Dall’altro il diritto amministrativo degli enti comunali. Il rilascio della sanatoria da parte dell’Ufficio Tecnico va incontro al rispetto delle norme urbanistiche che nulla hanno a che vedere con quelle civilistiche del condominio. È quindi chiaro che le leggi interne del condominio non possono interferire con quelle amministrative del comune. Diverse sentenze (citiamo ad esempio il TAR della Campania, sentenza n. 1590/2018) hanno già stabilito questo principio.

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Nel caso citato, un condominio che aveva avviato la realizzazione di una veranda nel proprio appartamento aveva incontrato l’opposizione di altri proprietari. Secondo i giudici del Tribunale Amministrativo però, il Comune non ha bisogno dell’approvazione dell’assemblea per rilasciare la sanatoria in condominio.

Sanatoria in condominio per le parti comuni

Va fatta salva ovviamente la tutela del diritto dei terzi. È il caso ad esempio sollevato dinnanzi al TAR della Sicilia (sentenza n. 1477/2016). In questo caso erano coinvolte nella sanatoria delle aree in comproprietà. Gli altri condomini, avendo diritti reali sui beni in questione, avevano espresso la loro opposizione e questo ha reso legittimo il rigetto della richiesta di sanatoria del singolo proprietario.

La questione della sanatoria in condominio può quindi presentare delle insidie se gli interventi coinvolgono anche parti comuni dell’edificio. Gli altri condomini, in quanto legittimi proprietari, possono in quel caso esprimere il proprio dissenso all’amministratore e in sede di assemblea. Se invece l’intervento riguarda un’area privata del singolo nel condominio e non coinvolge anche i diritti di terzi, l’autorizzazione comunale non può essere subordinata a quella condominiale.

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