img1

Ricalcolo delle tabelle millesimali: con quale maggioranza?

by News

Le tabelle millesimali di un condominio sono uno degli assi portanti della sua gestione, tanto amministrativa quanto finanziaria. È infatti da esse che dipende non solo la ripartizione delle spese ma anche il quorum per l’approvazione delle delibere condominiali. Queste tabelle vengono solitamente calcolate da un perito, approvate dall’assemblea e in seguito allegate al regolamento condominiale. In alternativa, sono direttamente disposte dal costruttore. Può però accadere che, per un aumento volumetrico o altre modifiche degli spazi, sia necessario un ricalcolo delle tabelle millesimali. Vediamo quale maggioranza è necessaria per l’approvazione di questo processo.

Precisiamo che il ricalcolo delle tabelle millesimali non corrisponde alla riparametrazione delle tabelle millesimali. Con quest’ultimo procedimento intendiamo invece un conteggio da fare quando una determinata spesa va ripartita solo fra alcuni condomini. Ad esempio, le spese di riparazione per un lastrico solare che non copre tutto l’edificio, o quelle connesse ai beni comuni di un condominio parziale.

Il ricalcolo consiste invece in una modifica permanente delle tabelle millesimali. Una necessità dettata appunto dall’insorgere di nuove condizioni che influiscono sui coefficienti di riduzione. Un caso comune può riguardare un proprietario che abbia costruito una veranda sul proprio balcone, aumentando quindi la volumetria della sua unità immobiliare. Oppure, in seguito all’acquisizione da parte di un condomino di un box auto precedentemente condiviso. L’articolo 69 delle disp. att. del Codice Civile afferma che è possibile modificare le tabelle millesimali, specificando quali maggioranze siano necessarie.

Le maggioranze per il ricalcolo delle tabelle: unanimità o maggioranza?

In linea di massima, per approvare il ricalcolo delle tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dell’assemblea condominiale. È possibile però che la delibera assembleare di modifica sia ritenuta valida con la semplice maggioranza in due casi.

  • Quando la modifica volumetrica in oggetto riguardo più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare del singolo.
  • Quando emergono degli errori di calcolo nelle tabelle precedenti.

La norma sembra chiara, ma bisogna inquadrarla all’interno della corretta interpretazione giurisprudenziale. La stessa Cassazione ha infatti affermato (ad esempio, nell’ordinanza n. 19838, II Sez. Civ.) che il ricalcolo delle tabelle millesimali non ha valore negoziale. In sostanza, se l’aumento di volumetria supera il 20% di quella originale, è richiesta la semplice maggioranza. Questo, però, non esclude che anche con aumenti volumetrici minori si possa approvare la revisione a maggioranza semplice.

Un’interpretazione opposta a questa, altrimenti, permetterebbe a chiunque di modificare l’assetto volumetrico delle proprie unità immobiliari, protetti dal veto dell’unanimità purché inferiori al 20%. È invece possibile che l’assemblea approvi il ricalcolo con il voto di almeno la metà degli intervenuti e l’assenso di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

image-2

Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

by News

Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

img2.jpg

Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.

Pixabay

Tabelle millesimali condominiali: cosa sono e come si calcolano

by News

Quando parliamo di spese condominiali condivise, facciamo riferimento a una ripartizione “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno” (articolo 1123 Codice Civile). La ripartizione proporzionale delle spese avviene secondo le tabelle millesimali condominiali. Vediamo meglio cosa sono e come si calcolano.

Per ripartire equamente le spese di un condominio, si è stabilito di assegnare all’intero immobile un valore ideale di 1000. Ciascun proprietario sarà pertanto titolare di una quota di questo totale, proporzionata all’entità del suo immobile all’interno del condominio: 100/1000, 200/1000 e così via. I valori assegnati a ciascun immobile sono inseriti in una tabella, appunto, millesimale.

Questi valori vengono utilizzati per la ripartizione delle spese di intervento sulle parti comuni del condominio, ma anche per assegnare un “peso” proporzionato a ciascun proprietario all’interno delle votazioni delle assemblee condominiali.

Segnaliamo anche che l’adozione di tabelle millesimali è obbligatoria nel momento in cui si redige un regolamento condominiale, quindi quando l’edificio raggiunge i 10 condomini. In nessun caso, comunque, l’assenza di una tabella millesimale dispensa un condomino dalla partecipazione alle spese per le aree comuni, che avviene sempre in proporzione all’unità immobiliare posseduta.

Chi redige le tabelle millesimali condominiali e come si calcolano?

Le tabelle millesimali vengono stilate da un tecnico competente. Si parte dalle valutazioni volumetriche dei singoli immobili, registrando ampiezza delle superfici e altezza, ma anche destinazione d’uso dei vari vani che lo compongono (come la tipologia delle stanze) e altri valori misurabili. Nel calcolo della quota millesimale di ciascun condomino sono compresi anche eventuali box auto o aree esterne ma di proprietà esclusiva.

Sono invece escluse le aree comuni come il cortile, il parcheggio, il giardino. Non si tiene inoltre conto di eventuali miglioramento di pregio, come ristrutturazioni o materiali particolari, canoni di locazione o stato di manutenzione.

Inserite queste rilevazioni in un grafico, il tecnico le rapporta al totale in millesimi attraverso dei coefficienti di riduzione. In questo modo, si rapporta il valore reale al valore virtuale in millesimi. Oltre alla valutazione volumetrica, si utilizzano anche altri coefficienti che rapportano al millesimo elementi come luminosità, esposizione (orientamento), piano, funzionalità dell’alloggio. Il perito moltiplica dapprima i vari coefficienti fra loro, poi il risultato ottenuto per la cubatura dell’alloggio.

Pixabay

I coefficienti di destinazione

Così, il coefficiente di destinazione rapporta al millesimo il valore di un’unità immobiliare in funzione dei suoi vani. Quanti bagni, quanti balconi, quante cucine? Il coefficiente di luminosità invece l’esposizione del singolo alloggio alla luce, in base ad altezza, superficie finestrata, orientamento etc. Questi parametri rispondono a indicazioni ministeriali ma possono essere modificati se il perito lo ritiene necessario.

Ad esempio, un inquilino del primo piano è in condizione di usufruire molto meno di ascensore e scale rispetto agli altri condomini. Questo, pur condividendone la proprietà in comunione. Così, nelle tabelle millesimali si applica anche il coefficiente di piano, valutando benefici e svantaggi del posizionamento dell’immobile.

Così, l’appartamento al primo piano avrà il vantaggio dell’accessibilità comoda, ma lo svantaggio della mancata panoramicità. Le tabelle millesimali sono allora degli strumenti completi che integrano tutte queste informazioni per calcolare la giusta proporzione di spesa di ciascuno.