Le tabelle millesimali di un condominio sono uno degli assi portanti della sua gestione, tanto amministrativa quanto finanziaria. È infatti da esse che dipende non solo la ripartizione delle spese ma anche il quorum per l’approvazione delle delibere condominiali. Queste tabelle vengono solitamente calcolate da un perito, approvate dall’assemblea e in seguito allegate al regolamento condominiale. In alternativa, sono direttamente disposte dal costruttore. Può però accadere che, per un aumento volumetrico o altre modifiche degli spazi, sia necessario un ricalcolo delle tabelle millesimali. Vediamo quale maggioranza è necessaria per l’approvazione di questo processo.
Precisiamo che il ricalcolo delle tabelle millesimali non corrisponde alla riparametrazione delle tabelle millesimali. Con quest’ultimo procedimento intendiamo invece un conteggio da fare quando una determinata spesa va ripartita solo fra alcuni condomini. Ad esempio, le spese di riparazione per un lastrico solare che non copre tutto l’edificio, o quelle connesse ai beni comuni di un condominio parziale.
Il ricalcolo consiste invece in una modifica permanente delle tabelle millesimali. Una necessità dettata appunto dall’insorgere di nuove condizioni che influiscono sui coefficienti di riduzione. Un caso comune può riguardare un proprietario che abbia costruito una veranda sul proprio balcone, aumentando quindi la volumetria della sua unità immobiliare. Oppure, in seguito all’acquisizione da parte di un condomino di un box auto precedentemente condiviso. L’articolo 69 delle disp. att. del Codice Civile afferma che è possibile modificare le tabelle millesimali, specificando quali maggioranze siano necessarie.
Le maggioranze per il ricalcolo delle tabelle: unanimità o maggioranza?
In linea di massima, per approvare il ricalcolo delle tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dell’assemblea condominiale. È possibile però che la delibera assembleare di modifica sia ritenuta valida con la semplice maggioranza in due casi.
- Quando la modifica volumetrica in oggetto riguardo più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare del singolo.
- Quando emergono degli errori di calcolo nelle tabelle precedenti.
La norma sembra chiara, ma bisogna inquadrarla all’interno della corretta interpretazione giurisprudenziale. La stessa Cassazione ha infatti affermato (ad esempio, nell’ordinanza n. 19838, II Sez. Civ.) che il ricalcolo delle tabelle millesimali non ha valore negoziale. In sostanza, se l’aumento di volumetria supera il 20% di quella originale, è richiesta la semplice maggioranza. Questo, però, non esclude che anche con aumenti volumetrici minori si possa approvare la revisione a maggioranza semplice.
Un’interpretazione opposta a questa, altrimenti, permetterebbe a chiunque di modificare l’assetto volumetrico delle proprie unità immobiliari, protetti dal veto dell’unanimità purché inferiori al 20%. È invece possibile che l’assemblea approvi il ricalcolo con il voto di almeno la metà degli intervenuti e l’assenso di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.