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Superbonus Condomini: tutte le novità del 2025

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Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025, il Superbonus ha subìto nuovamente delle importanti modifiche, ma risulta comunque ancora fruibile per condomini e persone fisiche che rispettino determinati requisiti, nella misura massima del 65% di detrazione.

Il Governo Draghi aveva stabilito, infatti, con la Legge di Bilancio 2022, un sistema di “depotenziamento” della misura, con l’obiettivo finale di abolirla del tutto. Per quest’ultimo anno, però, sono state introdotte ulteriori nuove restrizioni.

Vediamo dunque quali sono le modifiche introdotte dalla Manovra 2025 per il Superbonus e in che modo i condomini e le altre categorie di beneficiari possono ancora fruirne.

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Superbonus Condomini nel 2025: solo per lavori già avviati

Il sistema di decalage previsto per il Superbonus è giunto quindi alla sua ultima fase, dopodiché il maxi-incentivo cesserà per sempre di esistere dal 2026, e continueranno a beneficiarne in detrazione solo i soggetti che ne stavano già usufruendo.

Nello specifico, la Manovra 2022 (Legge n. 234/2021) ha disposto che la misura sarebbe stata fruibile, per condomini e persone fisiche (al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione) al:

  • 110%, per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023;
  • 70%, per le spese sostenute nel 2024;
  • 65%, per le spese sostenute nel 2025.

Ebbene, la Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), in vigore dal 1° gennaio, ha previsto in particolare, all’art. 1 comma 56, l’integrazione di due importanti modifiche alla normativa che disciplina il Superbonus, ovvero l’art. 119 del DL n. 34/2020 (“Decreto Rilancio”).

In primo luogo viene introdotto, dopo il comma 8-bis.1, il comma 8-bis.2, che prevede il mantenimento della detrazione al 65% per le spese sostenute nel 2025, ma solo per gli interventi che erano già stati avviati in precedenza.

Nello specifico, il Superbonus al 65% è fruibile nel 2025 solo per gli interventi per i quali, alla data del 15 ottobre 2024:

  1. Risulti presentata la CILAS, nel caso delle persone fisiche;
  2. Sia stata approvata l’esecuzione dei lavori mediante deliberazione assembleare e presentata la CILAS, nel caso dei condomini;
  3. Sia stata presentata la domanda per l’ottenimento del titolo edilizio, solo nel caso di interventi di demo-ricostruzione.

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Ripartizione Superbonus in 10 rate per le spese 2023

La seconda novità di quest’anno, invece, è l’integrazione del comma 8-sexies all’art. 119 del Decreto Rilancio, che dispone come, per le spese sostenute nel 2023 agevolabili con il Superbonus, i contribuenti possano scegliere di ripartire la fruizione in 10 quote annuali di pari importo a partire dal periodo d’imposta 2023.

In particolare, la scelta dell’opzione dev’essere esercitata tramite una dichiarazione dei redditi integrativa rispetto a quella già presentata per il periodo d’imposta 2023.

La dichiarazione integrativa dovrà essere presentata entro il termine stabilito per la presentazione della dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta 2024, e sarà una scelta irrevocabile.

Nella Manovra 2025 viene specificato inoltre che, qualora dalla dichiarazione integrativa dovesse risultare una maggiore imposta dovuta, questa dovrà essere versata entro il termine disposto per il versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta 2024, quindi entro il 2025.

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Quali sono i doveri dei condòmini?

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In molte occasioni abbiamo parlato dei doveri dell’amministratore di condominio e dei vari obblighi burocratici e finanziari cui deve ottemperare. Non bisogna dimenticarsi però che un condominio non è solo una forma di comunione da gestire. È anche una piccola comunità, all’interno della quale è necessario il contributo di tutti affinché la convivenza sia pacifica e positiva. Una capace gestione da parte di un amministratore è vanificata se gli inquilini non fanno la loro parte. E non parliamo solo di buone norme di comportamento, ma anche di veri e propri oneri. Vediamo dunque quali sono i doveri dei condòmini.

Risaliamo innanzitutto alle fonti normative nelle quali sono contenuti i doveri dei condòmini, oltre ai loro diritti. Innanzitutto, il regolamento, che è una vera e propria legge scritta per chi vive in un abitato condominiale. Notare che il regolamento condominiale può essere soggetto a modifiche in qualsiasi momento, pur nel rispetto delle regole di approvazione a maggioranza. Spesso questi codici normativi interni dispongono precise misure rispetto a interventi che, apparentemente, riguardano solo la singola unità abitativa.

Possono esistere, ad esempio, specifiche regole riguardanti il colore delle tende che scegliamo o l’utilizzo del cortile interno per far giocare i bambini. Meglio prenderne visione e tenersi aggiornati, partecipando regolarmente alle assemblee condominiali o controllando i resoconti che l’amministratore provvede a inviare a tutti i condomini. Alcune restrizioni del regolamento possono riguardare anche la possibilità di affittare l’appartamento, cosa che di norma viene comunicata al proprietario nel momento dell’acquisizione dell’immobile. Ricordiamo anche che un locatario deve regolarmente comunicare all’amministratore i dati dei conduttori del contratto di affitto per l’anagrafe condominiale.

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I doveri dei condòmini nel Codice Civile

Oltre a questa prima fonte normativa costituita dal regolamento condominiale, un inquilino che voglia conoscere i suoi obblighi e doveri dovrà anche necessariamente rifarsi al Codice Civile. Qui, ciascun proprietario troverà una serie di adempienze burocratiche, fiscali e comportamentali da seguire. Norme scritte, che andranno certamente integrate con il buon senso e interpretate secondo un orientamento alla pacifica convivenza di tutti. Ne è un esempio lampante il discusso articolo 1102 riguardante l’uso dei beni comuni, che recita al primo comma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Un’indicazione che racchiude in sé molte e anche varie interpretazioni. Chi stabilisce, infatti, cosa effettivamente alteri la destinazione di un bene comune e cosa no? È anche per questo motivo che più e più volte la giurisprudenza si è trovata a dover interpretare e, soprattutto, applicare nei casi specifici, questa norma.

 Stabilendo, ad esempio, che è possibile coltivare piantine nel cortile, purché non ne modifichino in modo consistente la funzione di transito. Ma stabilendo anche che, in riferimento al decoro prescritto nell’articolo 1120, è vietato installare tende da sole di un colore in contrasto con l’architettura della facciata. Ecco quindi che, per conoscere i propri doveri di buon condòmino, non è sufficiente leggere il regolamento o rifarsi agli articoli del Codice Civile. Spesso è più proficuo e, soprattutto, immediato, confrontarsi direttamente con l’amministratore o con la propria assemblea. Così da stabilire, in accordo con gli altri “coinquilini”, cosa sia obbligatorio fare e cosa no.