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Assicurazione globale fabbricati in condominio: è obbligatoria?

Guasti improvvisi, crolli o intasatura dello spurgo condominiale. E ancora vizi di costruzione sul lastrico, difetti nella gestione dei conti e responsabilità civile e penale per infortuni nel palazzo. Sono moltissime le evenienze dalle quali un condominio può decidere di tutelarsi con una polizza. Tuttavia è bene fare chiarezza su questo tipo di contratto assicurativo. A chi spetta la sua stipulazione e in quali termini? E soprattutto: l’assicurazione globale per i fabbricati in condominio è obbligatoria? Vediamo cosa dice la legge in merito.

Il primo punto sul quale fare chiarezza è l’obbligatorietà. L’assicurazione globale per i fabbricati in condominio non è obbligatoria per legge. Unica condizione capace di imporre un obbligo in capo ai condomini sono eventuali indicazioni contenute nel regolamento condominiale. In genere, si tratta di norme contrattuali, quindi di clausole votate e approvate all’unanimità da tutti i condomini. Questo criterio più “rigido” dipende, naturalmente, dal fatto che i costi per l’assicurazione in condominio andranno poi divisi equamente fra tutti i proprietari.

Solo nel caso in cui sia il regolamento a prevedere tale obbligo l’amministratore di condominio può procedere con la richiesta di preventivi senza chiederne l’approvazione. Resta, ovviamente, invariato l’obbligo di comunicazione all’assemblea dei termini del contratto, in modo che la gestione dell’assicurazione sia trasparente e approvata in ogni sua clausola dai proprietari che ne pagano il conto. Difatti, l’assemblea condominiale è tenuta ad approvare la stipulazione finale del contratto. Senza il suo benestare, non è possibile firmare nessuna polizza.

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L’assicurazione può essere uno strumento utilissimo in molti casi e, a dispetto di quanto si possa pensare, a tutela di danni tanto alle parti comuni quanto alle unità di proprietà esclusiva. Vediamo meglio quali tipi di danni sono protetti da una polizza condominiale.

Quali rischi copre l’assicurazione globale fabbricati in condominio?

Una polizza condominiale può ricoprire due macro-tipologie di danni. Parliamo, innanzitutto, di danni materiali a parti dell’edificio o all’intero stabile. In questo caso, ci si riferisce generalmente a danni provocati da agenti esterni quali incendi, scoppi, crolli e persino danni da emissioni di fumo. Come tutte le polizze, anche l’assicurazione globale fabbricati è un documento personalizzabile. Questo significa che ogni condominio deve valutare quali siano le cause di rischio principali dello stabile, dagli agenti atmosferici alle infiltrazioni.

È possibile includere nell’assicurazione anche copertura da danni di altra natura, come quelli da responsabilità civile. Parliamo, quindi, di una protezione finanziaria e legale in caso di condomini morosi, di spese processuali per cause giudiziarie, di risarcimento a terzi o ai condomini stessi per danni cagionati dall’incuria di un proprietario o dell’amministratore. Inclusi anche dei vizi di costruzione direttamente imputabili a una ditta che hanno causato dei danni a un’area comune o a una proprietà esclusiva.

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Danni da infiltrazioni: il condominio risponde in solido?

Quando si parla di “beni comuni condominiali” ci si riferisce a una categoria delicata. Da un lato, infatti, essi sono in comunione fra diversi proprietari, i quali però ne rispondono per conto di una figura giuridica unitaria, vale a dire il condominio. Non sempre, quindi, è facile scindere i due soggetti, specialmente quando si parla di responsabilità per danni a terzi o ai condòmini stessi. Ne è un tipico esempio il caso dei danni da infiltrazioni, nei quali spesso si configura una responsabilità in solido. Quando un condominio risponde in solido con i singoli condòmini per danni da infiltrazioni?

Si tratta, innanzitutto, di stabilire di chi sia la responsabilità di un danno. L’ultima parola spetta, come sempre, al giudice che risalirà al responsabile valutando chi avesse in cura la causa del danno. Ad esempio, la Corte di Cassazione ha di recente affermato di prediligere il “criterio dell’ubicazione” per stabilire la responsabilità per custodia di un elemento. Dunque, se la tubatura causa di rottura è situata nell’appartamento di un proprietario, la responsabilità ricade unicamente su di esso e non sull’intero condominio (sentenza n. 27248/2018). In tal caso, nessuna responsabilità in solido per il condominio.

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Solidarietà impropria per danni da infiltrazioni: il condominio risponde in solido?

Se invece la causa di un danno dipendesse, ad esempio, dall’incuria del condominio stesso? Il quale, magari, non provvedendo alla tempestiva manutenzione di un bene, ne ha generato il deterioramento causando danni alla proprietà esclusiva di un singolo. Si tratterebbe, di fatto, di una solidarietà impropria, dato che il danno è stato causato da più soggetti (il condominio in toto e i singoli proprietari) legati a quel bene da titoli extracontrattuali diversi.

La solidarietà impone comunque che chi ha subito il danno debba ricevere l’intera somma del risarcimento da chi l’ha causato, indipendentemente dalle quote corrisposte da ciascuno. In tal caso, a pagare il risarcimento danni da infiltrazione sarà l’intero condominio. Naturalmente, in ragione delle quote stabilite dalle tabelle millesimali.

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Risarcimento danni degli inquilini: si pagano anche i mesi di riparazione?

Se un inquilino danneggia il tuo immobile, come e quanto ti deve risarcire? Una domanda che tutti i proprietari, almeno una volta, si sono chiesti. Le diatribe fra proprietari e inquilini in affitto sono una vera e propria storia infinita. Dai litigi di natura economica riguardo a locatari che non pagano il condominio al risarcimento danni degli inquilini alle questioni legate a danni materiali. Non è raro che queste liti si trasformino poi in vere e proprie odissee giudiziarie, che approdano fino all’ultima istanza, in Corte di Cassazione. Conoscere alcune di queste sentenze può essere utile per comprendere alcune dinamiche sulle quali la legge stessa, spesso, non è così chiara.

A fare chiarezza rispetto la questione di risarcimenti degli inquilini a danni provocati a un immobile è stata una sentenza della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione (7/3/19 n. 6596). Nel caso in esame un inquilino, al termine del contratto di affitto, lascia l’immobile in condizioni di degrado ben oltre il danno da utilizzo solitamente tollerato. Il proprietario, essendo quindi costretto a dei lavori lunghi e invasivi, deve rinunciare ad affittare nuovamente l’appartamento per tutto il periodo delle riparazioni. Per questo motivo, chiede che il risarcimento del danno sia comprensivo del mancato guadagno causato dall’impossibilità di affittare l’immobile nel periodo dei lavori.

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L’articolo 1590 del Codice Civile stabilisce chiaramente che:

Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

È pacifico quindi che l’inquilino debba accollarsi il pagamento dei danni causati all’immobile. Non solo. La Corte di Cassazione con questa sentenza ha anche accolto la richiesta del proprietario riguardo al risarcimento danni degli inquilini.

Risarcimento danni degli inquilini per il mancato affitto?

La Corte ha infatti stabilito che nel conteggio dei danni da risarcire debbano rientrare anche le mensilità nelle quali i lavori di riparazione abbiano  impedito nuovi contratti di locazione. In sostanza, l’inquilino responsabile di un danno deve risarcire il proprietario anche di tutti gli affitti mancati che non ha potuto riscuotere a causa del danno stesso. Il risarcimento di questo mancato guadagno inoltre, come ha specificato la Corte, non deve essere sostenuto da effettive offerte di locazione alle quali il proprietario ha dovuto rinunciare. È sufficiente che sussista la mancata disponibilità del bene alla sua riconsegna.