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Danni da infiltrazioni: il condominio risponde in solido?

Quando si parla di “beni comuni condominiali” ci si riferisce a una categoria delicata. Da un lato, infatti, essi sono in comunione fra diversi proprietari, i quali però ne rispondono per conto di una figura giuridica unitaria, vale a dire il condominio. Non sempre, quindi, è facile scindere i due soggetti, specialmente quando si parla di responsabilità per danni a terzi o ai condòmini stessi. Ne è un tipico esempio il caso dei danni da infiltrazioni, nei quali spesso si configura una responsabilità in solido. Quando un condominio risponde in solido con i singoli condòmini per danni da infiltrazioni?

Si tratta, innanzitutto, di stabilire di chi sia la responsabilità di un danno. L’ultima parola spetta, come sempre, al giudice che risalirà al responsabile valutando chi avesse in cura la causa del danno. Ad esempio, la Corte di Cassazione ha di recente affermato di prediligere il “criterio dell’ubicazione” per stabilire la responsabilità per custodia di un elemento. Dunque, se la tubatura causa di rottura è situata nell’appartamento di un proprietario, la responsabilità ricade unicamente su di esso e non sull’intero condominio (sentenza n. 27248/2018). In tal caso, nessuna responsabilità in solido per il condominio.

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Solidarietà impropria per danni da infiltrazioni: il condominio risponde in solido?

Se invece la causa di un danno dipendesse, ad esempio, dall’incuria del condominio stesso? Il quale, magari, non provvedendo alla tempestiva manutenzione di un bene, ne ha generato il deterioramento causando danni alla proprietà esclusiva di un singolo. Si tratterebbe, di fatto, di una solidarietà impropria, dato che il danno è stato causato da più soggetti (il condominio in toto e i singoli proprietari) legati a quel bene da titoli extracontrattuali diversi.

La solidarietà impone comunque che chi ha subito il danno debba ricevere l’intera somma del risarcimento da chi l’ha causato, indipendentemente dalle quote corrisposte da ciascuno. In tal caso, a pagare il risarcimento danni da infiltrazione sarà l’intero condominio. Naturalmente, in ragione delle quote stabilite dalle tabelle millesimali.

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