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Tubature orizzontali in condominio: chi paga le spese?

Proseguiamo con il nostro approfondimento tematico dedicato agli impianti idrici e fognari del condominio. I guasti alle tubature sono particolarmente fastidiosi. Questo, sia per i danni potenzialmente anche gravi che un’unità immobiliare può riportare da un guasto a un semplice tubo sia per il dibattito che solitamente si apre (non senza discussioni) in merito alle responsabilità. Dopo aver visto come stabilire a chi spetta pagare i danni della rottura di un tubo o di una perdita in bagno, analizziamo ora il caso di un guasto alle tubature orizzontali in condominio. Chi paga le spese? Con quale ripartizione?

Anche in questo caso, dobbiamo ricostruire la proprietà della diramazione dei tubi dell’impianto idrico di un condominio. Riprendiamo innanzitutto l’articolo 1117 del Codice Civile sulle parti comuni dell’edificio. Qui si specifica che appartengono alla proprietà comune e dunque a tutti i condomini anche «gli impianti idrici e fognari […] e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale».

Questo primo criterio, in realtà, stabilisce la necessità di un’analisi contingente che, di volta in volta, tenga conto del punto esatto di rottura o guasto delle tubature. Solo in questo modo è possibile attribuirne la proprietà e, quindi, la responsabilità. Si considera, quindi, che la funzione della cosa ne determini l’attribuzione (comune o esclusiva) proprio come farebbe un titolo di proprietà.

In alcuni contesti condominiali è il regolamento stesso a precisare, nero su bianco, dove comincia la proprietà comune e dove termina quella esclusiva. Fermo restando il principio affermato dall’articolo 1117. Teniamo anche presente che una tubatura orizzontale in condominio può servire allo stesso modo più condomini, escludendo dalla propria utilità gli altri proprietari. In tal caso, le spese per la manutenzione spetterebbero ai soli soggetti che beneficiano dalla cosa.

Manutenzione delle tubature orizzontali in condominio

È stabilito quindi il principio per il quale è necessario valutare caso per caso la funzionalità delle tubature in condominio, stabilendo se il loro scopo sia utile a un solo condomino, a un gruppo di essi o all’intero edificio. Ciò detto però, la giurisprudenza ha più volte individuato la soluzione in un generale criterio di ripartizione, distinguendo fra tubature verticali e tubature orizzontali in condominio.

Il principio condiviso più volte stabilisce che le tubature verticali siano di rilevanza collettiva e abbiano quindi una titolarità comune. Le tubature orizzontali sono invece tendenzialmente diramazioni dirette verso le singole unità, e sarebbero quindi di proprietà esclusiva.

Tuttavia, il criterio precedentemente affermato può benissimo ribaltare questo principio generico. È possibile infatti stabilire che quelle tubature svolgano una funzione importante per tutti i condomini di scolo delle acque piovane e prevenzione da infiltrazioni. In tal caso, anche le spese per la manutenzione delle tubature orizzontali possono essere ripartite fra tutti. Non quindi in base al criterio dell’”uso” che ne viene fatto ma in base alle tabelle millesimali. Come, insomma, un bene comune a tutti gli effetti. È quanto ha affermato, ad esempio, il Tribunale di Genova (sent. 20/01/2011) richiamandosi alle precedenti indicazioni della Cassazione.

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Regolamento che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato? È nullo

Nei condomini con servizi centralizzati capita spesso che alcuni singoli proprietari chiedano il distacco dagli impianti condominiali. Questo, per l’incuria del palazzo nei confronti di un’autoclave poco funzionale ad esempio, o per l’installazione di sistemi di riscaldamento alternativi. Esistono vincoli in tal senso? È possibile “tirarsi fuori” da questi impianti condominiali? È valido un regolamento che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato?

Abbiamo già visto come sia possibile richiedere e fare il distacco dall’autoclave condominiale a determinate condizioni. Un discorso analogo è applicabile al riscaldamento centralizzato. In tal senso, sono esiste un principio giuridico che sancisce e garantisce la libertà del singolo condomino di disporre come ritiene dei beni comuni di un condominio. Innanzitutto, l’articolo 1138 del Codice Civile. Qui, al quarto comma, si legge che il regolamento condominiale non può in alcun modo:

«menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni».

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Ciascuno, in sintesi, può disporre dei propri beni come crede e adottare i miglioramenti necessari, nel limite del rispetto del diritto altrui. All’articolo 1118, secondo comma, si legge anche che il condomino non può rinunciare ai suoi diritti sulla cosa pubblica. L’interpretazione di questa norma è legata però ai diritti reali sull’oggetto in sé, e non obbliga in nessun modo il condomino a utilizzare i beni comuni; solo a risponderne in base al principio di comunione. Questo, anche in ragione di un interessi di natura più generale. Gli impianti di riscaldamento autonomi tendono infatti a favorire il risparmio energetico rispetto a quelli centralizzati.

Distacco dal riscaldamento centralizzato: divieto nullo se nel regolamento

È quindi da giudicare nullo il regolamento che vieta il distacco dal riscaldamento centralizzato. A ribadirlo, anche l’ordinanza n. 9387 del 21/05/20 della II Sezione Civile della Corte di Cassazione che, analizzando un caso analogo, ha stabilito l’impossibilità per un regolamento condominiale di porre obblighi o limitazioni in capo ai diritti acquisiti dei singoli sulle loro proprietà.

Il condominio potrà però richiedere al singolo proprietario la partecipazione alla ripartizione delle spese per manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma degli impianti, proprio perché il suo diritto su di essi permane. Escludendo, naturalmente, le spese per i consumi.

Oltre al “vincolo” di partecipazione alle spese, il proprietario dovrà anche accertare tramite il parere di un tecnico che il suo distacco non implichi in alcun modo un pregiudizio per l’utilizzo dell’impianto di riscaldamento centralizzato da parte degli altri.