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Modificare le parti comuni senza autorizzazioni: quando è possibile?

I problemi delle aree comuni di un condominio non sono legati solo alla manutenzione o alla ripartizione delle spese per le riparazioni. Accade anche che un proprietario, ritenendo di averne il diritto, prenda decisioni e operi degli interventi in aree condivise dell’edificio senza chiederne prima l’autorizzazione all’assemblea. Un gesto che spesso nasconde un’assunzione di responsabilità e un intento migliorativo per il condominio, che però può scontrarsi con le norme civilistiche. Quando è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni?

Ne abbiamo parlato, ad esempio, quando abbiamo ipotizzato il caso di un condomino che voglia abbellire le aiuole condominiali con piante e fiori. Ma può succedere anche quando si decida di aprire una finestra sulle scale poco illuminate o di arredare il pianerottolo con dei vasi. In linea di massima, il Codice Civile ci suggerisce che è possibile modificare le parti comuni senza autorizzazioni quando l’intervento

  • Non ne alteri la destinazione d’uso.
  • Non impedisca agli altri proprietari di farne parimenti uso.

Oltre all’articolo 1102, troviamo rifermento a interventi dei singoli condomini sulle parti comuni anche in tema di innovazioni condominiali. In tal caso, si tratta di interventi che alterano la natura materiale di un bene oppure la sua destinazione d’uso. La portata dei lavori richiede quindi l’approvazione preventiva in assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (articolo 1136).

Oltre ai limiti posti alle innovazioni, esistono anche dei divieti espliciti riguardo gli interventi per modificare le parti comuni senza autorizzazioni. Si tratta, ad esempio, di azioni che potrebbero compromettere la stabilità strutturale dell’edificio o il suo decoro architettonico. Un’interpretazione ampia che va, di fatto, valutata caso per caso.

Quando si può modificare le parti comuni senza approvazione?

In tal senso, è arrivata una risposta dalla Cassazione che aiuta, in parte, a far chiarezza su cosa sia permesso fare senza autorizzazione dell’assemblea e cosa no. L’orientamento della Corte si è mosso verso un’interpretazione estensiva dell’articolo 1102. Ciascuno ha il pieno diritto di apportare ogni modificazione che gli permetta di trarre maggior godimento dal bene comune. Posto, naturalmente, che non se ne modifichi la destinazione d’uso o che questo non comprima il diritto altrui.

Nel caso specifico, la Cassazione (sentenza n. 11145 del 2015) ha legittimato un condomino che ha allargato un passaggio pedonale di proprietà del condominio, rendendolo carrabile. Sulla scia di questa interpretazione, la Corte ha sottolineato che altri interventi assimilabili a questo sono da considerarsi permessi anche senza l’autorizzazione. Ad esempio, l’installazione di ulteriori luci sulle scale. Oppure l’apertura, con lo stesso scopo, di una finestra.

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Trasformare il balcone in veranda: come fare?

Hai un balcone ampio e stai pensando di chiuderlo per poterne godere anche in inverno? Anche se stai agendo su un bene di tua proprietà, ti trovi pur sempre all’interno di un condominio e bisogna rispettarne le regole. Per la legge e per il rispetto di tutti. Avrai quindi una serie di permessi (e pareri) da chiedere. Del resto, la chiusura del balcone non può essere considerata alla stregua di una riparazione o di una manutenzione, neppure straordinaria e di notevole entità. Ecco quindi cosa fare se intendi trasformare il balcone in veranda.

Trattandosi di una vera e propria modificazione urbanistica, per trasformare il balcone in veranda è innanzitutto necessario richiedere il permesso al Comune. Si andrebbe infatti ad aumentare la volumetria dell’edificio per creare uno spazio abitabile. Solo una volta ottenuto questo primo consenso potrai continuare a progettare l’intervento.

Poi, naturalmente, occorrerà confrontarsi con il proprio condominio per capire se il suo regolamento (o la sua assemblea condominiale) permetta tale intervento. Ti ricordiamo anche che, trattandosi di un’espansione volumetrica, gli altri condòmini potranno chiedere una revisione delle tabelle millesimali. Andresti, quindi, a pagare una quota maggiore sulle tue rate condominiali.

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Trasformazione del balcone in veranda: i permessi da chiedere

 Il Codice Civile prevede infatti una serie di limitazioni per i lavori svolti in ambito condominiale. Il primo principale vincolo consiste nella conservazione del decoro architettonico dell’edificio. All’articolo 1120 si legge che:

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

Per decoro architettonico la giurisprudenza intende l’insieme estetico dell’edificio e delle strutture ornamentali, che devono conservare l’armonia iniziale o, comunque, in nessun modo peggiorare. Ti consigliamo quindi di verificare che l’assemblea non ritenga il tuo progetto lesivo del decoro. Altrimenti, potrebbero dartene notizia quando ormai sarai riuscito a trasformare il balcone in veranda e dovrai smontarlo. Stesso discorso per quanto riguarda la tutela della stabilità dell’intero edificio.

Dallo stesso articolo deduciamo un altro limite che potresti incontrare se vuoi trasformare il tuo balcone in veranda. La tua costruzione non deve nemmeno incidere sul godimento di un bene comune da parte di un altro condòmino. Questo, tradotto, significa che se la tua veranda oscura dalla luce o copre dalla visuale il balcone del tuo vicino, gli stai negando un suo diritto di godimento. Consultati quindi con l’amministratore e con l’intera assemblea condominale anche su questo.

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Innovazioni condominiali: cosa sono e quali autorizzazioni richiedono?

Fra gli interventi che possono interessare le parti comuni di un condominio ci sono le cosiddette innovazioni. La legge disciplina questo tipo di lavori specificando, mediante il Codice Civile e le interpretazioni della giurisprudenza, quando e come è possibile realizzarli. Partiamo, come sempre, dalla definizione. Cosa sono le innovazioni condominiali?

Per innovazione condominiale si intende un lavoro che alteri:

  • La natura materiale di un bene a uso comune; in questo caso, l’innovazione consiste nell’aggiunta di qualcosa che prima non c’era.
  • La destinazione d’uso di una parte comune preesistente che, dopo l’innovazione, avrà una diversa funzionalità.

Non tutti i lavori condominiali che interessano un bene a uso comune dunque rientrano nella categoria giuridica dell’innovazione. Un intervento di modificazione che lasci intatto il godimento e la destinazione di un bene comune non è quindi da considerarsi un’innovazione. È importante comprendere la differenza fra la semplice modificazione delle parti comuni e l’istituto dell’innovazione condominiale perché quest’ultimo richiede specifiche maggioranze di approvazione in assemblea.

Innovazioni: maggioranza di approvazione in assemblea

L’articolo 1136 del Codice Civile afferma che le deliberazioni di cui all’articolo 1120 (le innovazioni) e all’articolo 1122 bis (installazione di pannelli solari e impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, come ad esempio le antenne radioamatoriali):

devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

Questo quorum qualificato è richiesto sia in prima che in seconda convocazione dell’assemblea. La motivazione sta proprio nella natura dell’intervento, materiale e quindi sostanziale o funzionale.

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Quali innovazioni condominiali si possono fare?

La legge comprende tre tipologie di innovazioni condominiali, da approvare con la maggioranza specificata. Vediamole.

1) Le innovazioni che migliorano la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti.

2) Opere e interventi per:

  • eliminare le barriere architettoniche.
  • Contenimento del consumo energetico.
  • Realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio.
  • Produzione di energia mediante impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili su superfici comuni (ad esempio, il lastrico solare).

3) Installazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo » coni relativi collegamenti e la diramazione per le singole utenze.

Ogni condomino può fare richiesta all’amministratore specificando il contenuto e le modalità di realizzazione degli interventi di innovazione. L’amministratore è poi tenuto per legge a convocare l’assemblea entro trenta giorni.