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Modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali

Apportare modifiche alle parti comuni del proprio condominio a volte può richiedere un iter più lungo del previsto. La proposta del progetto all’amministratore, la convocazione dell’assemblea, la discussione, a volte una seconda convocazione e così via. Vi sono però alcuni interventi che non richiedono l’approvazione dell’assemblea condominiale, e che possono essere svolti autonomamente dai singoli condomini. Quali sono le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali? Il criterio per stabilire il limite di “libertà” del singolo sta nella definizione dell’elemento coinvolto e dell’entità dell’intervento richiesto.

Distinguiamo quindi il discorso in due categorie: una di interventi relativi a un bene comune e una di lavori che interessano anche parti in uso esclusivo o di proprietà. Le parti comuni dell’edificio sono naturalmente in comproprietà e, come tali, devono essere rispettate in due modi:

  • Non è possibile alterarne la destinazione d’uso intrinseca nell’oggetto o esplicitata nel regolamento condominiale.
  • Non è possibile usufruirne a danno di altri o limitando il loro pari diritto di goderne.

In questi sensi, è facile pensare che sia possibile, in assenza di eventuali divieti espliciti nel regolamento, apportare delle piccole migliorie alle parti comuni senza chiederne il permesso. Ad esempio, abbellire l’aiuola condominiale con piante e fiori non limita né la destinazione d’uso né l’accesso degli altri condomini allo stesso bene, e sarebbe quindi permesso.

E per quanto riguarda i lavori sulle parti di proprietà individuale?

Posso apportare modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali?

Non è detto che poiché un elemento appartenga alla nostra proprietà si sia liberi di intervenire senza riguardo per i dirimpettai. Lo sa bene chi abita in condominio. Nel Codice Civile troviamo infatti un altro limite dalle modifiche che è possibile apportare, valido tanto per le parti comuni (oltre a quelli già citati) quanto per le parti ad uso esclusivo. L’articolo 1122 vieta al condomino di

eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Abbiamo più volte fatto l’esempio del balcone che, pur facendo parte dell’unità immobiliare del condomino, è parte integrante anche della facciata del condominio e come tale va gestito. In tal caso, la sostituzione di una ringhiera potrebbe sembrare una modifica irrisoria, ma che richiede comunque «preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». Agli altri condomini viene così data la possibilità di vigilare sul rispetto dei limiti strutturali, di sicurezza o di decoro architettonico.

In buona sostanza, le modifiche su parti comuni senza autorizzazioni condominiali si limitano a interventi di piccola entità che rispettino contemporaneamente tutti i limiti posti dalla legge. Non è possibile agire senza autorizzazione se si tratta di migliorie o innovazioni. Oltre che, ricordiamo, dal regolamento interno, che suggeriamo pertanto di consultare sempre insieme all’amministratore in caso di dubbio.

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Bonus idrico approvato: cos’è e come si richiede

Oltre alla proroga al 2022 del Superbonus 110%, la commissione di Bilancio in Parlamento ha approvato anche un altro emendamento di grande interesse per chi è intenzionato a ristrutturare casa o deve intraprendere dei lavori. Stiamo parlando del cosiddetto Bonus idrico, approvato il 21 dicembre nella Legge di Bilancio. Vediamo in cosa consiste questo bonus, a quanto ammontano le somme stanziate e per quali tipi di interventi è previsto. Le misure previste rientrano tutte in una più ampia ottica di efficientamento, tanto energetico (con gli incentivi Ecobonus) quanto idrico.

In attesa dei dettagli che verranno rilasciati nelle prossime settimane dal Ministero dell’Ambiente, è stato intanto approvato lo stanziamento di 20 milioni per erogare il Bonus idrico. Ciascuno avrà diritto a 1000 euro per interventi di efficientamento idrico e ristrutturazione dei propri sanitari. Condizione è che le opere vengano realizzate entro il 31 dicembre 2021. Beneficiarie del bonus le persone fisiche residenti in Italia.

In cosa consiste?

Si tratta di una somma messa a disposizione di quanti ne faranno richiesta (nei limiti delle cifre stanziate) per le spese di sostituzione ed efficientamento di sanitari, rubinetti o altri apparecchi di approvvigionamento idrico. Il bonus da 1000 euro non sarà rilevante ai fini ISEE, non costituendo reddito imponibile e dunque non essendo tassabile. Lo scopo di questa misura è quello di rendere più efficienti rubinetti e soffioni, onde evitare sprechi d’acqua o distribuzione irregolare di questa risorsa preziosissima.

Per quali tipi di intervento è possibile richiedere il Bonus idrico?

È possibile richiedere il “Bonus acqua” per interventi di efficientamento idrico, compresa la fornitura (quindi l’acquisto) e l’installazione, con tanto di opere murarie, idrauliche e di smontaggio. Parliamo di:

  • Sostituzione di vasi di ceramica e relativi sistemi di scarico con impianti che abbiano un volume di scarico massimo compreso nei 6 litri.
  • Rubinetti e miscelatori per cucina e bagno con scarico non superiore ai 6 litri al minuto.
  • Soffioni e colonne doccia con scarico non superiore ai 9 litri al minuto.

Come si richiede il Bonus idrico?

Ulteriori precisazioni, moduli e procedure saranno rilasciate entro 60 giorni dall’approvazione della Legge Bilancio direttamente dal Ministero dell’Ambiente. Attese anche ulteriori delucidazioni sull’impiego di questo Bonus per la propria unità immobiliare in condominio, anche se non dovrebbero essere previsti ostacoli in merito. Non resta che attendere indicazioni e affrettarsi a richiedere il proprio contributo.

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Sismabonus nei condomini: come funziona e a chi spetta?

Abbiamo a lungo parlato del Superbonus, il pacchetto di incentivi fiscali che per tutto il 2021 (e, probabilmente, oltre) accompagnerà la ristrutturazione di case, villette singole e condomini (con requisiti specifici riguardo i cappotti interni). All’interno di queste misure esiste una sessione dedicata all’efficientamento energetico degli edifici, l’Ecobonus 110%. Oggi parliamo nello specifico dell’altro blocco di sgravi fiscali previsti dal Superbonus: il Sismabonus. Che cos’è, come funziona e a chi spetta? È possibile utilizzare il Sismabonus nei condomini?

Il Decreto Rilancio 34/2020 ha istituito un pacchetto di misure per incentivare la ristrutturazione con interventi antisismici di edifici collocati nelle zone a rischio sismico 1, 2 e 3. La differenza rispetto all’Ecobonus è il suo impiego tanto per unità abitative quanto per attività produttive. Questi sgravi fiscali sono relativi alle spese sostenute per interventi antisismici dal primo gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 e partono da un minimo del 50%. Da tenere presente che per ciascun immobile è fissato un tetto massimo di 96 mila euro di spese all’anno.

La detrazione verrà poi spalmata in cinque quote annuali di uguale importo. All’interno di queste spese sono da comprendersi anche interventi accessori di natura straordinaria e ordinaria, come la tinteggiatura, il rifacimento dei pavimenti, l’intonacatura. I professionisti incaricati di presentare il progetto dei lavori e di approvarne lo studio di fattibilità, valuteranno inoltre la portata dell’intervento. Se l’edificio ridurrà di una classe il proprio rischio sismico riceverà il 70% di sgravi fiscali. Con il miglioramento di due classi, l’importo sale all’80%.

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Chi ha diritto al Sismabonus?

Come spiega l’Agenzia delle Entrate, l’accesso agli incentivi fiscali del Sismabonus è consentito a tutti i contribuenti IRPEF e IRES. Non si parla solo di proprietari degli immobili, ma anche di «titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese». Parliamo, quindi, oltre che di proprietari e di nudi proprietari, di:

  • Titolari di diritti di usufrutto, uso, abitazione o superficie.
  • Locatari o comodatari.
  • Soci di cooperative.
  • Imprenditori con immobili adibiti ad attività produttive.
  • Istituti autonomi per le case popolari o enti con finalità assimilabili.
  • Cooperative di abitazione a proprietà indivisa.

Come usufruire delle agevolazioni nei condomini?

Lo sgravio fiscale può avvenire in tre modalità. I beneficiari possono scegliere di fruire direttamente della detrazione con uno sconto in fattura. In questo modo, il fornitore anticipa il pagamento dei corrispettivi nella percentuale rilevata dal progetto e recupererà in seguito queste somme con un credito d’imposta. In alternativa, è possibile cedere direttamente il proprio credito ai fornitori che hanno effettuato gli interventi o cederlo a istituti bancari.

Quando gli interventi coperti dal Sismabonus nei condomini interessano delle parti comuni dell’edificio, la detrazione spetterà naturalmente ai singoli proprietari in funzione della quota di spese amministrative da lui sostenute. In sintesi, ciascuno riceverà lo sconto sulle proprie imposte in proporzione al suo peso iscritto nelle tabelle millesimali.

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Manutenzione straordinaria di notevole entità

Sappiamo che esistono regole precise per stabilire quali maggioranze siano necessarie in assemblea condominiale per l’approvazione delle varie tipologie di delibera. Che si tratti della nomina dell’amministratore, dell’approvazione di spese ordinarie o di interventi di innovazione, dei quorum specifici sono richiesti di volta in volta. E quando si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

L’articolo 1136 del Codice Civile inserisce le «deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità» fra quelle da approvare come stabilito dal secondo comma dello stesso, ossia:

con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Una maggioranza qualificata ben specificata dalla legge, che non pone troppa chiarezza però sulla natura di questi interventi. In altre parole: quando si può parlare di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità?

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Manutenzione straordinaria di notevole entità: chi la stabilisce?

In questo come in molti altri casi la parola va data al giudice. È solo in sede giudiziale infatti che è possibile stabilire, date le variabili del caso e lo studio dei progetti al vaglio, quando un lavoro di manutenzione straordinaria abbia un’entità “notevole“ e quando no. La discrezionalità del giudice si baserà su interpretazioni precedenti della giurisprudenza e sul senso generale di questo tipo di interventi.

Quando parliamo di lavori di manutenzione ordinaria ci riferiamo ovviamente a piccole riparazioni di rotture, sostituzioni e, in generale, lavori di entità ridotta che non modificano l’assetto strutturale del condominio. La manutenzione straordinaria prevede invece interventi più cospicui, causati da un guasto “non ordinario” o da necessità sopraggiunte. L’ulteriore “aggravante” di “notevole entità” va poi valutata caso per caso. È importante comprendere questo delicato passaggio, poiché da qui dipenderà poi la votazione assembleare per la ripartizione delle spese e, dunque, le quote esigibili a ciascun condomino.

Fra i criteri di giudizio tenuti in conto dal giudice rientra anche la proporzionalità fra:

la spesa totale richiesta per l’intervento.

La ripartizione fra i singoli proprietari secondo le quote millesimali.

Il valore dell’intero edificio.

Non rientra invece fra i parametri di cui un giudice può tener conto la condizione economica in cui versa il singolo condomino. Bisogna infatti calibrare l’entità notevole rispetto agli altri lavori di intervento solitamente richiesti, e non sulla spesa (eccessiva o meno) che ricade su ogni proprietario.

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Muri condominiali comuni: spese e interventi

Fra le parti comuni di un condominio vanno considerati anche i muri. Spesso oggetto di riparazioni e lavori di manutenzione, dunque di dispute riguardo alla ripartizione delle spese, la titolarità sui muri condominiali è in realtà ben assegnata dalla legge. Le parti comuni dell’edificio condominiale sono specificate all’articolo 1117 del Codice Civile, che include fra esse i muri maestri, i pilastri e le travi portanti e anche le facciate. Si tratta, anche stavolta, di dover interpretare il senso della legge e capire cosa si intenda per muri maestri.

I muri maestri trovano una definizione nella loro funzione: sono tali tutti quei muri che sostengono e racchiudono l’intero edificio, garantendone la sicurezza e la stabilità. Per estensione dunque, la locuzione “muri maestri” comprende al suo interno sia i muri portanti sia i muri perimetrali, i cosiddetti pannelli di rivestimento o riempimento. Entrambi infatti svolgono una funzione essenziale di sostegno e delimitazione del condominio.

Fra i muri portanti rientrano pilastri e architravi, la cosiddetta ossatura di un edificio. I muri perimetrali sono invece dei pannelli di riempimento in cemento armato fra un pilastro e l’altro. Pur non essendo strutturalmente equiparabili ai muri portanti, questi pannelli assolvono la medesima funzione di delimitazione della consistenza volumetrica e sostegno. Sono dunque anch’essi delle parti comuni.

Esistono poi i “muri divisori”, che delimitano le proprietà esclusive di due singoli o che separano la proprietà di un condomino e una parte comune dell’edificio. In entrambi i casi, questi muri sono da considerarsi come comproprietà.

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Spese e interventi sui muri condominiali

Come per tutte le altre parti comuni dell’edificio, anche per i muri condominiali le spese necessarie per la conservazione e il godimento:

sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (articolo 1123 Codice Civile, comma 1).

Vale inoltre per i muri maestri anche la norma sull’utilizzo dei beni comuni, secondo l’articolo 1102. Essi sono fruibili a tutti i condomini in egual modo purché non se ne alteri la funzione principale o non se ne limiti il godimento agli altri proprietari.

Notare che la fruizione da parte di tutti i condomini di tutti i muri maestri corrisponde anche a una condivisione di tutte le spese. Questo, a prescindere dalla corrispondenza fisica tra un muro e l’abitazione di un proprietario: la comunione è estesa a tutta la superficie esterna dell’edificio.

La giurisprudenza ha ormai stilato una folta lista di interventi permessi da parte dei singoli proprietari sui muri condominiali. Fra questi rientrano l’apertura di nuove finestre o vedute e l’allargamento di finestre o porte preesistenti. Fermo restando, ovviamente, il salvaguardare le condizioni di sicurezza e stabilità dell’edificio.