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Aprire una palestra in condominio: i requisiti

Seminterrati, locali sfitti, negozi e spazi liberi: come sfruttare al massimo il potenziale di un’unità immobiliare in condominio diversa da un’abitazione? Sono molti i proprietari che scelgono, ad esempio, di aprire una palestra in condominio. Naturalmente, anche se non si tratta di appartamenti abitati, permane il rigoroso rispetto di tutte le norme, tanto del regolamento condominiale quanto delle leggi nazionali. Vediamo qualche regola generale e approfondiamo un caso specifico ricorrente relativo all’apertura di una palestra in condominio.

Tra i vincoli che dovrai rispettare per aprire una palestra in condominio sono evidenti quelli strutturali. Ogni modifica apportata al locale non deve quindi compromettere la struttura dell’edificio. Né può certamente lederne il decoro architettonico. In tal proposito, è soprattutto la facciata esterna con tutti i suoi elementi (finestre e balconi inclusi) a dover rispettare i canoni estetici e ornamentali del condominio.

Un altro annoso problema delle palestre è il rischio di rumori molesti. Lezioni con musica a volume alto, corsi serali e attività che richiedono molti salti possono infatti disturbare la quiete condominiale. Il consiglio in questo caso è di controllare che nel regolamento non siano presenti restrizioni orarie o fasce di silenzio, come ad esempio quelle per i lavori in condominio. A tal proposito è bene pensare anche all’isolamento acustico del locale e del rivestimento dei pavimenti con materiali assorbenti di rumori e urti. Specialmente se non ci si trova al primo piano.

Altro suggerimento: se si tratta di un box, assicurati che il locale non sia soggetto a destinazioni d’uso specifiche nel regolamento. Per modificarle, avrai bisogno dell’unanimità dell’assemblea. Infine, controllare anche le norme antincendio in condominio. Disposizioni da integrare le autorizzazioni richieste a norma di legge (DM 22 gennaio 2008, n. 37 e DM 1 febbraio 1986).

Palestra in condominio: i requisiti

L’apertura di una palestra richiede necessariamente dei lavori di ristrutturazione del locale. Nel rispetto della stabilità dell’edificio è possibile installare pedane, soppalchi, wc e aprire finestre. È inoltre obbligatoria la dotazione di un impianto di ventilazione meccanica.

Ricordiamo anche che le palestre devono rispettare dei precisi requisiti di spazi. Ad esempio, è obbligatoria la presenza di spogliatoi separati fra istruttori e utenti e distinti per sesso. Ciascuno dev’essere dotato di servizi igienici con dotazione minima: wc, lavabo e almeno due posti doccia ogni 24 utenti della palestra. Tutti questi calcoli di spazio andranno presi in considerazione sin dal primo progetto, considerando le condizioni strutturali dell’edificio condominiale e le autorizzazioni comunali richieste.

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Palestra in un condominio: si può creare?

Potrebbe essere un’esigenza sportiva di un gruppo di condomini, oppure un modo per sfruttare economicamente un proprio locale sfitto. In ogni caso, molti si saranno chiesti, almeno una volta, che tipo di modifiche siano possibili e in che modo dar vita a un’attività commerciale nel proprio condominio, magari pensando proprio a una palestra. È un caso che ha trovato risposta in una sentenza del TAR della Campania, la n. 1881 del 31/3/2014. Si può creare una palestra in condominio?

Come dicevamo, potrebbe trattarsi di un’unità immobiliare sfitta che il proprietario volesse affittare a un’associazione sportiva per ricavarne una palestra in condominio. Oppure, potrebbero essere i condomini stessi a voler creare un’attività commerciale in un locale vuoto del palazzo. È il caso della sentenza citata, nella quale un’associazione sportiva dilettantesca aveva aperto una palestra nel garage di un condominio. Il Comune impugnava tale situazione perché riteneva che essa non avesse richiesto l’autorizzazione comunale per il cambio di destinazione d’uso.

Il TAR ha dato ragione al ricorso dell’associazione, perché essa aveva effettuato un cambio di destinazione d’uso senza opere, mantenendo quindi intatte volumetrie e pavimentazione. La possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un locale all’interno di un condominio aprirebbe dunque la strada a possibili evoluzioni o trasformazioni di locali vuoti, come ad esempio un garage o una cantina. Fermo restando che non ci sia bisogno del permesso di costruire comunale (la famosa s.c.i.a.).

Creare una palestra in condominio: quali vincoli?

Bisogna naturalmente tener presente che il regime di comunione vigente in condominio richiede la piena collaborazione per una convivenza civile e rispettosa. Tolta dunque l’incombenza dell’autorizzazione comunale, potrebbero rimanere delle rimostranze da parte degli altri condomini. Ad esempio, perché un’attività commerciale potrebbe significativamente incidere sui rumori molesti in condominio. Oppure perché i parcheggi loro assegnati si ritrovano troppo spesso a essere occupati dalle macchine dei clienti.

In ogni caso, è sempre bene comunicare la propria intenzione, seppur legittima, all’amministratore di condominio. Insieme, potrete anche verificare che non sussistano divieti in tal senso nel regolamento condominiale, necessariamente inserito con una clausola contrattuale e quindi votata all’unanimità. Aprire una palestra in condominio è quindi possibile e, anzi, in qualche modo assecondato dalla legge. Soprattutto per andare incontro alle esigenze di associazioni sportive piccole o dilettantistiche.