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Uso consentito del tetto condominiale: vademecum

Abbiamo più volte discusso sui singoli interventi permessi ai condomini sul tetto condominiale. In linea di massima, per stabilire cosa si può fare e cosa no bisogna innanzitutto accertarsi della sua proprietà. A quel punto, nel caso in cui il tetto rientri fra i beni comuni – come solitamente accade – ci si confronta con i limiti imposti tanto dal Codice Civile quanto dal regolamento condominiale. Come sempre si raccomanda una valutazione caso per caso, rifacendosi anche alle indicazioni giurisprudenziali e della Corte di Cassazione su specifici interventi. Vediamo quindi in generale come capire qual è l’uso consentito del tetto condominiale.

Si comincia, come detto, dalla sua proprietà. Il tetto rientra esplicitamente fra i beni comuni elencati all’articolo 1117, e si ritiene quindi in comproprietà fra tutti i condomini. Questo, salvo proprietà risultante da un diverso titolo. Parliamo quindi di atti di compravendita o di lasciti testamentari che indichino la proprietà privata del tetto condominiale – o di una parte di esso. Una terza ipotesi è quella di un tetto la cui conformazione permette la copertura di una sola parte dell’edificio. In tal caso, richiamandoci all’istituto del condominio parziale, le spese andranno divise fra i soli sottostanti la verticale.

Quello che capita più frequentemente è che il sottotetto condominiale possa essere di proprietà di un condomino, mentre il tetto è solitamente un bene comune. In questo caso, segnaliamo che le spese di riparazione e manutenzione verranno, come da regola, ripartite fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Anche l’uso consentito del tetto dipende quindi dalle norme civilistiche dedicate all’utilizzo dei beni comuni.

Proprietà comune e uso consentito del tetto condominiale

Anche in caso di proprietà privata del tetto, non bisogna dimenticare che questo elemento svolge una funzione essenziale per tutti i condomini: quella di copertura e protezione dell’edificio. In tal senso, spese di riparazione del lastrico solare dovranno comunque essere ripartite fra tutti i proprietari anche in caso di esclusività. Ci si richiama in tal senso alle stesse norme stabilite per il lastrico solare ad uso esclusivo e al principio dei 2/3 espresso all’articolo 1126.

Per quanto riguarda l’uso consentito del tetto condominiale, se la sua proprietà è condivisa bisogna rispettare i limiti posti dal Codice Civile all’utilizzo di beni comuni. Nello specifico, possiamo sintetizzare questi vincoli in:

  • Divieto di alterarne la funzione, e dunque di pregiudicarne stabilità e sicurezza.
  • L’utilizzo non deve pregiudicare il potenziale ed uguale uso da parte degli altri condomini.

Così, per questo secondo limite, un condomino può installare sul tetto un’antenna radiofonica amatoriale. Allo stesso modo, può progettare l’installazione di un pannello solare per la produzione di energia fotovoltaica. In entrambi i casi, non è permesso di ricoprire l’intero tetto condominiale con i propri pannelli o le proprie antenne, poiché si pregiudicherebbe il diritto altrui di fare altrettanto. Trasformare invece una porzione del tetto in una terrazza privata è un’innovazione illegittima, come stabilito a più riprese anche dalla Corte di Cassazione.

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Superbonus 110%: incentivi per pannelli solari in condominio

Investire nell’energia rinnovabile non è solo un’azione consapevole per il nostro pianeta. È anche una scelta apprezzata dal portafoglio. Parliamo infatti di un notevole risparmio sui consumi, quindi sulla parte “variabile” tanto sulla bolletta elettrica quanto su quella del gas. Ciò che a volte frena questa rivoluzione green è il costo di installazione degli impianti fotovoltaici. Un problema che, oggi, viene meno grazie all’inserimento nel Superbonus 110% di incentivi per i pannelli solari, anche in condominio. Vediamo come funziona.

All’interno del pacchetto di sgravi fiscali compresi nell’Ecobonus 110%, sono infatti compresi anche i costi di installazione di impianti fotovoltaici. Abbiamo visto che anche i singoli condomini possono installare pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale. Vediamo quindi come usufruire dei vantaggi offerti da questo provvedimento. Ricordiamo anche la proroga del Superbonus 110%, che ti permetterà di fare tutte le valutazioni necessarie per prendere in considerazione questo progetto. Esistono, infatti, dei requisiti precisi da rispettare se si intende usufruire di questi bonus.

Il Superbonus comprende una serie di incentivi da riscuotere tramite detrazione fiscale dall’IRPEF, cessione del credito o sconto in fattura. Questi bonus sono però legati alla realizzazione di alcuni interventi, detti trainanti. A questi è possibile poi aggiungere anche dei lavori trainati, anch’essi ricompresi nel pacchetto. L’installazione dei pannelli solari in condominio rientra negli interventi accessori, ed è quindi necessario collegarla a uno di questi interventi:

  • Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali con impianti centralizzati.
  • Realizzazione del cappotto termico, quindi dell’isolamento di almeno il 25% della superficie disperdente lorda.
  • Interventi riguardanti il Sismabonus per zone 1-2-3.

Gli incentivi per pannelli solari in condominio: limiti e requisiti

Oltre alla realizzazione di almeno uno degli interventi trainanti, ci sono altri limiti che definiscono l’accesso al Superbonus 110% e agli incentivi per pannelli solari in condominio. Precisiamo innanzitutto che sono esclusi gli impianti fotovoltaici a isola, poiché è necessario collegare i pannelli all’impianto elettrico. Vediamo quali sono poi i limiti di spesa, tanto degli interventi trainanti quanto dell’installazione di pannelli.

La sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali nei condomini si calcola moltiplicando le cifre indicate per il numero di unità immobiliari. Esistono due fasce di spesa:

  • Nei condomini con meno di 8 unità immobiliari, ciascuna può spendere massimo 20.000 euro.
  • Nei condomini con più di 8 unità, la somma da moltiplicare è di 15.000 euro.

A questo, possono poi essere sommate le spese per l’installazione di pannelli solari. Il calcolo è proporzionale ai kW di potenza dell’impianto: non più di 2.400 euro per ogni kW. A meno che negli interventi non sia compresa anche la demolizione e ricostruzione dell’edificio; in tal caso la soglia scende a 1.600 euro al kW. La spesa totale per l’installazione di un impianto fotovoltaico non può, in ogni caso, superare i 48 mila euro.

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Può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale?

Se un’abitazione di Trapani dal consumo energetico medio installasse sul proprio tetto un impianto fotovoltaico, nell’arco di 30 anni risparmierebbe l’emissione nell’ambiente di oltre 26 mila kg di CO2. È quanto stimato dal Ministero dell’Ambiente e riportato in un documento di Confedertecnica. Per non parlare del doppio risparmio economico: sull’energia elettrica e sull’installazione delle impianto. Il fotovoltaico infatti rientra fra gli interventi oggetto di detrazioni fiscali nell’Ecobonus 110%. I motivi per passare all’energia rinnovabile sono quindi tantissimi. Ci chiediamo quindi: può un singolo installare pannelli solari sul tetto condominiale, anche se il resto dell’assemblea non intende partecipare ai lavori?

Il primo quesito connesso all’argomento riguarda eventuali autorizzazioni comunali. Ebbene, la buona notizia è che per installare un impianto fotovoltaico sul proprio tetto non è necessaria alcuna autorizzazione comunale. L’unico documento richiesto potrebbe essere una semplice comunicazione preventiva al Comune, necessaria per accedere agli sgravi fiscali. Per quanto riguarda l’assemblea condominiale, in linea di massima gli altri condomini non possono impedire al singolo proprietario di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

Quello che possono fare è porre dei limiti all’installazione, tutti giustificati dal rispetto del condomino di un bene comune. Si tratta, quindi, di un richiamo a norme già in vigore nella comunità di un condominio, tanto quelle specifiche nel regolamento quanto quelle generiche del Codice Civile. In tal proposito, possiamo subito riferirci al corrispondente articolo 1122 bis, nel quale si tratta di Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.

Qui troviamo la prima conferma della possibilità di installare pannelli solari sul tetto condominiale.

È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.

I limiti al singolo per l’installazione dei pannelli solari sul tetto condominiale

Posto il permesso generico, lo stesso articolo esplicita anche le condizioni che l’assemblea condominiale può disporre per questo intervento. Si tratta di limiti connessi alla tutela della proprietà comune. Eccoli.

  • Il condomino non può modificare la destinazione d’uso del bene comune, in questo caso il tetto. Né è permesso che il suo progetto pregiudichi il pari godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini. Non è permesso, ad esempio, ricoprire il tetto di pannelli ad uso personale.
  • Non è possibile ledere in alcun modo il decoro architettonico del condominio, né tantomeno compromettere la stabilità dell’edificio.
  • Il singolo dovrà assicurare la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per eventuali danni.

L’iter per il singolo che voglia installare pannelli solari sul tetto condominiale comincia quindi con una comunicazione all’amministratore, allegando il proprio progetto. Tale progetto verrà poi sottoposto all’approvazione dell’assemblea che voterà a con la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio. I condomini potranno approvare il progetto, porre delle condizioni oppure prescrivere una realizzazione alternativa.

Per quanto riguarda la manutenzione (straordinaria e ordinaria) dell’impianto fotovoltaico in condominio, ti rimandiamo a questo nostro approfondimento.

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Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: ordinaria e straordinaria

Come abbiamo visto in precedenza, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche in condominio, sia per un utilizzo privato sia come sistema centralizzato per l’alimentazione energetica di tutto l’edificio. Una volta messe in atto tutte le procedure per dotarsi di pannelli solari, è bene anche informarsi sulle corrette prassi di mantenimento degli stessi. Ogni impianto fotovoltaico richiede infatti tanto interventi di manutenzione ordinaria quanto, spesso e volentieri, interventi di manutenzione straordinaria. Di che tipo di lavori parliamo e, soprattutto, quanto spesso bisogna occuparsi della manutenzione dei pannelli fotovoltaici?

Per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è ovviamente necessario che i condomini ne discutano in assemblea. La proposta sarà messa ai voti e, se approvata, coinvolgerà nelle spese di realizzazione solo i proprietari favorevoli. Notare che già dal momento della sua approvazione il progetto potrà contenere le indicazioni del fornitore riguardo la manutenzione ordinaria.

Ogni quanto va fatto controllare un pannello fotovoltaico? L’installatore stesso solitamente si impegna con un contratto di manutenzione che prevede una serie di controlli periodici con cadenza tendenzialmente annuale. Ogni anno, quindi, l’operatore farà una serie di test e di interventi di pulizia sull’impianto. Fra le azioni da fare:

  • Pulizia degli apparecchi e dei pannelli, meglio se con idropulitrice per proteggere le lastre fotovoltaiche da smog, polveri sottili, fogliame e altra sporcizia.
  • Controllo dell’ancoraggio dei pannelli, dell’integrità dei moduli, dei cavi, degli interruttori di protezione.
  • Test sulla produzione di energia da parte dell’impianto.
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Mantenere una periodicità per questi controlli è un fondamentale per allungare la durata dell’impianto. Con un piccolo investimento ripetuto nel tempo ci si tutelerà da spese di riparazione una tantum ma ben più significative. Ciò non toglie che si potrebbe andare incontro anche a spese di manutenzione straordinaria dei pannelli fotovoltaici.

Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: quando serve quella straordinaria?

Ogni intervento di ammodernamento e modifica di un impianto fotovoltaico è considerata una manutenzione straordinaria, che esula quindi dai controlli di routine dei pannelli. Sono comprese in questi lavori le opere di potenziamento dell’impianto e l’aggiunta di nuove batterie per l’accumulo. Fra gli interventi straordinari di manutenzione dei pannelli fotovoltaici più frequenti ci sono quelli che coinvolgono l’inverter. Vale a dire, la componente elettrica, cuore e cervello di un pannello.

La manutenzione dei pannelli fotovoltaici è obbligatoria per legge solo nei casi in cui la potenza dell’impianto superi gli 11,08 kW. In questo caso, ogni 5 anni dei tecnici qualificati devono revisionare i sistemi di interfaccia fra l’inverter e la rete. Pena per il mancato controllo, la possibilità per il gestore di rete di sospendere gli incentivi e di chiedere il distacco dell’impianto.