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Trascrizione del regolamento condominiale: a cosa serve?

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Si sente spesso parlare, nei tribunali ma non solo, di trascrizione del regolamento condominiale.  La trascrizione di un atto ne da pubblicità, rendendolo così opponibile a terzi di un diritto reale. Parliamo, ad esempio, del trasferimento di proprietà di un bene immobile, o di altri diritti quali usufrutto, diritto di superficie, di servitù etc. Una volta trascritti nei registri immobiliari, gli atti condominiali acquisiscono così una valenza vincolante anche per i futuri acquirenti degli immobili. Ma in che modo è possibile trascrivere il regolamento condominiale?

La vera domanda da porsi, in realtà, sarebbe: quando è necessario trascrivere il regolamento condominiale? Bisogna infatti tener presente che tutti i proprietari di un condominio nonché i suoi inquilini sono tenuti al rispetto del regolamento anche senza trascrizione. La nota (il documento) di trascrizione si rende quindi necessario solo nel caso in cui si voglia far valere un proprio diritto reale anche nei confronti di terzi. Come, ad esempio, un acquirente che, acquisendo il nostro immobile, ne debba accettare anche determinati diritti preesistenti.

La trascrizione di un regolamento è quindi utile non tanto quando si parla delle comuni norme di convivenza del palazzo. Piuttosto, un proprietario può richiederla per rendere opponibile a terzi determinate clausole contrattuali dello stesso. Le clausole contrattuali, ricordiamo, sono modifiche al regolamento che limitano in qualche modo un diritto reale su una proprietà privata o su un’area comune. Tali clausole vengono accettate dai condomini con voto all’unanimità. I terzi (come un acquirente sopraggiunto in un secondo momento) dovranno attenersi a queste clausole solo quando queste siano state trascritte.

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Come fare la trascrizione di una clausola del regolamento condominiale?

La Corte degli Ermellini ha specificato a più riprese anche come trascrivere un regolamento condominiale. In tal senso, non si tratta di trascrivere l’intero regolamento, ma di evidenziare le singole clausole che implicano limitazioni ai diritti reali. In tal modo, la trascrizione sarà sempre legata ai rogiti di vendita dei singoli immobili e i futuri proprietari saranno portati a conoscenza di eventuali vincoli, non potendo che accettarli.

Oltre all’interpretazione in tal senso della Cassazione, ci conferma questo esito anche una recente sentenza del Tribunale di Roma (2/4/19). Nel caso in oggetto, un proprietario aveva ceduto in affitto il suo immobile in condominio. Il condominio, facendo leva su un divieto espresso nel regolamento, ha quindi denunciato questa condotta come illegittima.

Il Tribunale ha invece dato ragione al proprietario. La clausola del regolamento in questione aveva natura contrattuale ed era quindi stata votata all’unanimità dall’assemblea (evidentemente, non dal proprietario sopraggiunto in seguito). La mancata trascrizione di questa norma l’ha resa inopponibile a terzi.

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Rifiuti condominiali sulla strada privata: è possibile?

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La questione rifiuti non manca certo di destare perplessità e liti condominiali. È vero che alcuni edifici sono dotati di sufficienti spazi o aree appositamente adibite alla raccolta di rifiuti. Non sempre però i condomini possono depositare la propria spazzatura agevolmente negli spazi interni. Per questo, finiscono per “occupare” vie e strade private di altri proprietari che non di rado sollevano la questione dinanzi al giudice. Quando è possibile depositare i rifiuti condominiali in una strada privata?

Una prima considerazione da fare è quella riguardante la legislazione comunale. Non è raro infatti che il Comune disponga precise regole per la raccolta di rifiuti, che sia differenziata o meno. Un sindaco può ad esempio disporre che i rifiuti debbano essere depositati in una posizione che ne faciliti la raccolta agli operatori ecologici. Oppure, può essere esplicitamente vietata la raccolta di rifiuti condominiali su strade di passaggio o vie di proprietà comunale. In tal caso, è necessario fare riferimento alle norme comunali relative al deposito dei rifiuti condominiali.

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Se invece si tratta di una strada di proprietà privata, esistono due situazioni generiche. Nel caso in cui il marciapiede o la porzione di strada interessata dal deposito di rifiuti siano di proprietà condominiale, sarà sufficiente discutere della questione in assemblea. La maggioranza voterà se adibire questa area di proprietà comune al deposito rifiuti o se invece lasciarla sgombra per altre motivazioni. Questo, per evitare la fattispecie dell’abbandono illecito di rifiuti in condominio. Nel caso in cui la strada sia invece di proprietà privata di un altro soggetto, ma sussista una servitù di passaggio a favore del condominio che intende depositare lì i propri rifiuti?

Rifiuti condominiali e servitù di passaggio

Può ad esempio capitare che un condominio goda di una servitù di passaggio su una strada privata che permette l’accesso agli immobili condominiali stessi. In tal caso, qualcuno potrebbe supporre che, oltre al transito, la parte dominante possa godere anche del diritto di lasciare i bidoni dell’immondizia con i rifiuti del condominio sul tratto di strada o sul marciapiede in questione.

Di diverso avviso è invece la Cassazione, che con un intervento recente su un caso del genere ha stabilito che invece non è possibile depositare rifiuti condominiali su una strada privata anche se sussiste una servitù prediale. La servitù di passaggio è infatti circoscritta a precisi comportamenti esplicitati e accettati da entrambe le parti. Non è possibile estendere tali limiti per analogia o per un presunto “diritto di deposito”.

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Muro di confine tra due proprietà: di chi è?

by with No Comment News

Abbiamo già parlato dei casi in cui due fondi diversi siano separati da siepi sul confine. In altri casi però, a fare da spartiacque fra due proprietà diverse sono muri. Che si tratti di due edifici distinti o di due appartamenti contigui separati da una parete in condominio, vediamo come avviene la gestione di un muro di confine tra due proprietà. Di chi è questo muro e, soprattutto, chi deve pagare in caso di spese di manutenzione o risarcimento danni all’altro proprietario (o a terzi)?

In generale, la legge presume che la proprietà di un muro di confine tra due proprietà sia condivisa. I due comproprietari infatti godono, in linea teorica, dello stesso diritto sul muro che fornisce loro il medesimo servizio di separazione e protezione. Questo vale sia per i muri fra fondi distinti sia per i muri condominiali che separano le unità immobiliari di un condominio. È possibile, in ogni caso, presentare delle prove di una esclusività della proprietà del muro. Ad esempio, riportando l’acquisizione dello stesso mediante il contratto di compravendita dell’appartamento. Fino a eventuali rivendicazioni, il muro viene però considerato come comproprietà.

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A meno che uno dei due proprietari non porti all’altro le prove di un diritto esclusivo di proprietà sul bene, ogni spesa di riparazione che concerne il muro di confine tra due proprietà andrà equamente divisa fra entrambi. La legge dedica poi ampio spazio nel Codice Civile al caso in cui il muro divisorio separi due fabbricati distinti, come due condomini o un condominio e un’abitazione indipendente. Anche in questo caso si presume la comproprietà. Esistono però delle altre eccezioni, oltre alla possibilità di dimostrare con un documento la proprietà esclusiva del muro di confine. Vediamole.

Muro di confine tra due fondi di proprietà diversa: quali eccezioni?

In particolare, la legge prevede che in alcuni casi la proprietà di un muro di confine ricada su uno solo dei due proprietari. Questo avviene in due eccezioni alla regola, fissate dall’articolo 881 del CC. La prima è il caso in cui il muro sia divisorio fra due campi (o due giardini, orti, cortili et similia). In questo caso, la sua proprietà è esclusivamente del proprietario del fondo in favore del quale si riversa il piovente (la grondaia di scorrimento dell’acqua sul muro).

Altra ragione di esclusività di proprietà sta nella presenza di cornicioni, decorazioni o vani; il proprietario sul cui fondo si affacciano tali sporti avrà un diritto di proprietà anche sul muro divisorio. Viceversa, un proprietario può chiedere la comunione forzosa di un muro quando esso, pur trovandosi nella proprietà di un altro soggetto, funge sostanzialmente da delimitazione fra i due fondi.

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Dividere il cortile in comunione: quando è possibile?

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Così come scale, ascensore e viali d’accesso, anche il cortile rientra fra le zone comuni condominiali. Questo significa che tutti i condomini hanno eguale diritto di usufruirne, nel rispetto della sua funzione d’uso e dell’utilizzo da parte degli altri proprietari. Può però accadere che uno o più proprietari reclamino l’utilizzo esclusivo di un’area e che vogliano quindi dividere il cortile in comunione. Cosa dice la legge al riguardo e quando è impossibile farlo?

La prima risposta da dare a questa domanda è che la legge non vieta in assoluto di dividere il cortile in comunione di un condominio. È evidente, tuttavia, che debbano esistere dei criteri per operare questa divisione di proprietà, che non riguarda solo il condomino che andrà ad “appropriarsi” dello spazio ma che influisce anche sulla vita degli altri proprietari. Un primo faro per comprendere come agire ce lo fornisce il Codice Civile all’articolo 1119. Qui si legge che:

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Da questo disposto deduciamo che è possibile dividere il cortile in comunione solo nel caso in cui il cambio di proprietà non infici nel suo utilizzo da parte degli altri condomini. In questo senso, è necessario il consenso all’unanimità di tutti affinché avvenga questo passaggio di proprietà, che non può essere imposto nemmeno dal giudice. Il singolo che volesse acquisire tutto o parte del cortile dovrà quindi disporre la servitù di passaggio, permettendo agli altri condomini di continuare a usufruire della funzione originaria del bene.

Quando è impossibile dividere il cortile in comunione

Dalla lettura di questo articolo si deduce anche una serie di situazioni in cui è invece impossibile dividere il cortile in comune. Innanzitutto, quando il cambio di proprietà va a modificare la funzione d’uso del bene comune – in questo caso, il cortile. Se quindi un proprietario intende acquisirlo per trasformarlo in parcheggio privato o per costruirci fabbricati che ne impediscano il pedaggio agli altri condomini, la divisione è impossibile.

In questo senso, bisogna tenere conto della funzione originaria del cortile. In termini generici, si parla di areazione e illuminazione. Altra destinazione d’uso è quella cosiddetta soggettiva, secondo la quale ciascun condomino può usufruire di quello spazio nel rispetto del pari utilizzo altrui; ad esempio, piantando dei fiori o transitandovi liberamente.  È in più possibile che il regolamento condominiale prefissi altri specifiche funzioni d’uso di un cortile, che può essere adibito ad area gioco per bambini o a parcheggio di biciclette o motorini per tutti i condomini. In ogni caso, la divisione è possibile solo se queste funzioni vengono mantenute possibili agli altri proprietari.

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Come costituire un condominio?

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L’esistenza di un condominio è qualcosa che tendiamo a dare per scontata. Affittando un’appartamento o acquistando un immobile ci troviamo solitamente in un contesto in cui la macchina di gestione centralizzato del condominio esiste e funziona già. Ma come nasce? E come costituire un condominio dove esso non sia già presente?

Per capire come costituire un condominio dobbiamo prima chiederci: cos’è un condominio? Il codice civile non ci fornisce una definizione specifica di questo istituto, che presenta caratteristiche ibride. Il condominio infatti, disciplinato nel Libro del CC relativo alla proprietà e, in particolare, nella sezione relativa alla comunione, è un bene immobile nel quale convivono parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva.

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Fatta questa precisazione possiamo arrivare subito al dunque. Per costituire un condominio non servono atti specifici, richieste o comunicazioni ufficiali. Il condominio si costituisce in automatico come situazione di fatto. Presupposto perché questo avvenga è il semplice fatto che all’interno di un immobile in cui risultino due proprietari diversi esistano anche parti comuni ad entrambi.

Costituire un condominio: qualche esempio

Nel momento in cui, ad esempio, un costruttore vende una singola unità abitativa di un palazzo, si va a determinare una situazione di comproprietà. Il costruttore stesso e l’acquirente hanno in questo caso due proprietà esclusive che condividono però alcuni spazi per gli accessi (scale, portone, ascensore etc) e il suolo comune. Non è invece necessaria la presenza di locali comuni. Nessun atto costitutivo dunque è necessario: il condominio si costituisce di fatto.

Facendo un altro esempio, una casa a due piani che venga divisa fra due proprietari distinti si costituisce in automatico come condominio, dato che entrambe le proprietà si ergono sullo stesso suolo e condividono magari lo stesso portone d’ingresso. Da questo momento, all’edificio si applicheranno le norme del Codice Civile dedicate al condominio. Stessa situazione nel caso in cui sia un testamento a dividere una stessa proprietà fra diversi eredi.

Costituire un condominio: quando servono un amministratore e un regolamento?

Non in tutti i casi però è necessario dotarsi di un amministratore di condominio. La legge stabilisce infatti in quali situazioni la nomina di un amministratore di condominio sia obbligatoria e quando invece se ne possa fare a meno. Questo, posto che l’amministrazione dei beni comuni del condominio andrà comunque portata avanti in base al regolamento giuridico in vigore. Allo stesso modo, i condomini non sono obbligati a dotarsi di un regolamento di condominio, a meno che nello stabile non risultino residenti più di 10 condomini.