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Regolamento condominiale: assembleare o contrattuale? Le differenze

Il condominio è un vero e proprio microcosmo, nel quale diversi soggetti convivono condividendo determinati spazi comuni e rispettando delle leggi proprie. Parliamo del regolamento condominiale, il codice normativo che stabilisce le regole del vivere comune che ogni inquilino dello stabile deve rispettare. Se chiunque abiti in un condominio ha avuto a che fare, prima o poi, con il suo regolamento, non tutti forse sanno che ne esistono diversi tipi. Nello specifico, occorre distinguere fra regolamento di condominio contrattuale e assembleare. Quali sono le differenze e perché è così importante conoscerne la distinzione?

Regolamento di condominio: cos’è e chi può modificarlo

Innanzitutto, qualche nozione di base riguardo questo codice normativo. Il regolamento di condominio è obbligatorio per legge solo quando il numero di condomini di un edificio è superiore alle 10 unità. Non è quindi sempre richiesto quando viene costituito un condominio. Esso, come l’articolo 1138 del Codice Civile specifica, contiene

le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Tutti i condomini hanno diritto a sia a prendere l’iniziativa per redigere un regolamento, sia a richiederne una revisione. Questo, fermo restando il divieto di ledere i diritti dei condomini che risultino dagli atti di acquisto delle proprietà immobili e dalle convenzioni.

È proprio a tal proposito che la giurisprudenza ha elaborato due diverse tipologie di regolamento condominiale: uno contrattuale e uno assembleare. La differenza fra i due ha a che fare con i voti necessari alla loro approvazione, ed è quindi importante conoscerla per poter difendere i propri diritti nell’assemblea condominiale.

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Regolamento condominiale assembleare

È il regolamento “ordinario” descritto dall’articolo 1138 del Codice Civile. La legge vieta a questo regolamento di limitare i diritti di proprietà dei condomini rispetto ai loro immobili o all’utilizzo delle parti comuni. L’approvazione del regolamento assembleare (o di una sua modifica) richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

Regolamento condominiale contrattuale

Questo tipo di regolamento è una sorta di deroga a quello assembleare. In alcuni casi, infatti, si richiede che un condomino venga in qualche modo limitato nel suo diritto di proprietà. In altri, la limitazione riguarda l’utilizzo delle parti comuni e può portare a una condizione di disparità, in cui un condomino abbia più diritti di un altro.

Ad esempio, deve per forza avere natura contrattuale un regolamento che impedisca ai condomini di usufruire di un’area comune alla quale avrebbero diritto. Se un condominio decide di adibire un cortile a giardino e vuole quindi impedire l’utilizzo dell’area come parcheggio per le auto, è necessario l’inserimento nel regolamento di una norma contrattuale.

La differenza principale fra i due consiste nel sistema di votazione. Nel caso di regolamento ordinario, come detto, si richiede la maggioranza degli intervenuti. Se invece si va a limitare un diritto di proprietà dei singoli (come ad esempio nel caso del parcheggio), e quindi si parla di regolamento contrattuale, è richiesta l’unanimità.

Non si tratta, quindi, di una semplice distinzione legale. Il regolamento contrattuale ha il potere di “privare” i condomini di alcuni diritti, naturalmente giustificato dal raggiungimento di un bene superiore e collettivo. È quindi importante saper riconoscere quando sia necessario derogare al regolamento ordinario, e in quali casi si debba richiedere l’unanimità per modificare le norme assembleari.

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