Si sente spesso parlare, nei tribunali ma non solo, di trascrizione del regolamento condominiale. La trascrizione di un atto ne da pubblicità, rendendolo così opponibile a terzi di un diritto reale. Parliamo, ad esempio, del trasferimento di proprietà di un bene immobile, o di altri diritti quali usufrutto, diritto di superficie, di servitù etc. Una volta trascritti nei registri immobiliari, gli atti condominiali acquisiscono così una valenza vincolante anche per i futuri acquirenti degli immobili. Ma in che modo è possibile trascrivere il regolamento condominiale?
La vera domanda da porsi, in realtà, sarebbe: quando è necessario trascrivere il regolamento condominiale? Bisogna infatti tener presente che tutti i proprietari di un condominio nonché i suoi inquilini sono tenuti al rispetto del regolamento anche senza trascrizione. La nota (il documento) di trascrizione si rende quindi necessario solo nel caso in cui si voglia far valere un proprio diritto reale anche nei confronti di terzi. Come, ad esempio, un acquirente che, acquisendo il nostro immobile, ne debba accettare anche determinati diritti preesistenti.
La trascrizione di un regolamento è quindi utile non tanto quando si parla delle comuni norme di convivenza del palazzo. Piuttosto, un proprietario può richiederla per rendere opponibile a terzi determinate clausole contrattuali dello stesso. Le clausole contrattuali, ricordiamo, sono modifiche al regolamento che limitano in qualche modo un diritto reale su una proprietà privata o su un’area comune. Tali clausole vengono accettate dai condomini con voto all’unanimità. I terzi (come un acquirente sopraggiunto in un secondo momento) dovranno attenersi a queste clausole solo quando queste siano state trascritte.
Come fare la trascrizione di una clausola del regolamento condominiale?
La Corte degli Ermellini ha specificato a più riprese anche come trascrivere un regolamento condominiale. In tal senso, non si tratta di trascrivere l’intero regolamento, ma di evidenziare le singole clausole che implicano limitazioni ai diritti reali. In tal modo, la trascrizione sarà sempre legata ai rogiti di vendita dei singoli immobili e i futuri proprietari saranno portati a conoscenza di eventuali vincoli, non potendo che accettarli.
Oltre all’interpretazione in tal senso della Cassazione, ci conferma questo esito anche una recente sentenza del Tribunale di Roma (2/4/19). Nel caso in oggetto, un proprietario aveva ceduto in affitto il suo immobile in condominio. Il condominio, facendo leva su un divieto espresso nel regolamento, ha quindi denunciato questa condotta come illegittima.
Il Tribunale ha invece dato ragione al proprietario. La clausola del regolamento in questione aveva natura contrattuale ed era quindi stata votata all’unanimità dall’assemblea (evidentemente, non dal proprietario sopraggiunto in seguito). La mancata trascrizione di questa norma l’ha resa inopponibile a terzi.