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Sostituzione della pulsantiera del citofono: è un’innovazione?

Spesso la discussione condominiale sulla sostituzione della pulsantiera del citofono o della sua struttura riguarda la ripartizione delle spese. Prima ancora di capire come avviene questa suddivisione dei costi, è importante però distinguere il tipo di intervento richiesto. Si tratta di una semplice manutenzione ordinaria, di una manutenzione straordinaria o di un’innovazione? Questo incide anche sul tipo di maggioranza richiesta per approvarne la proposta in sede di assemblea condominiale.

Innanzitutto, bisogna capire quindi se il videocitofono va installato dove non c’era o se si tratta di una semplice sostituzione della pulsantiera del citofono, magari con una struttura più nuova e dotata di video. Si configurano infatti due fattispecie diverse: la prima rientra nelle innovazioni, la seconda nelle manutenzioni.

Le innovazioni condominiali richiedono un quorum specifico di approvazione. Si tratta del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno due terzi del valore dell’edificio. Notare bene: sia in prima sia in seconda convocazione. Va da sé che, se del bene oggetto dell’innovazione possono usufruirne tutti, le spese vanno ripartite fra tutti i condomini.

Ad esempio, sostituire il vecchio apparecchio con un impianto moderno e dotato di videocamera è una manutenzione straordinaria, e non un’innovazione. Quest’ultima avviene solo se si apporta una vera e propria novità, installando un dispositivo dove l’edificio ne fosse sprovvisto.

Nel caso invece in cui si tratti di una semplice manutenzione a una pulsantiera del citofono condominiale, bisogna poi distinguere. Nell’eventualità più semplice, si tratta di un intervento ordinario, che può anche essere preso in carico dall’amministratore (salvo farne poi un resoconto dettagliato nel bilancio). Se la manutenzione ha carattere straordinario dati l’entità del danno o il costo dell’intervento, la decisione invece spetta ancora all’assemblea. In questo caso, con l’approvazione di un terzo del valore dell’edificio.

Sostituzione pulsantiera citofono: come si ripartiscono le spese?

Nel caso di installazione di nuovo dispositivo è un’innovazione. Nel caso di riparazione della pulsantiera già esistente parliamo invece di una manutenzione. In entrambe le situazioni, però, per quanto riguarda la gestione dei costi, vige il principio affermato dall’articolo 1123. Qui si legge che la ripartizione delle spese per la pulsantiera coinvolge tutti i condomini «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Dunque, secondo tabelle millesimali.

Il discorso della ripartizione delle spese riguarda anche il rapporto fra locatori e conduttori. Ai primi spettano le spese di sostituzione, ai secondi quelle di riparazione. Allo stesso modo, un soggetto che provochi la rottura volontaria o accidentale del citofono deve accollarsene tutte le spese in quanto responsabile del danno.

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Pulsantiera del citofono condominiale: ripartizione delle spese

Quando si parla di ripartizione delle spese nulla dev’essere dato per scontato. Parliamo, ad esempio, della pulsantiera del citofono condominiale. Si tratta, apparentemente, di un elemento delle parti comuni, poiché funzionale a tutti i condomini. Capita però che sorgano dei contrasti anche per la sua riparazione. Quando in assemblea emerge l’esigenza di sostituire la pulsantiera ci si può chiedere, infatti, come debba avvenire la ripartizione delle spese. Devono concorrere tutti i proprietari in maniera uguale o bisogna riferirsi anche in questo caso alle tabelle millesimali?

In realtà, la questione richiede una valutazione nel merito che può portare a risposte molto diverse. Il primo nocciolo da analizzare è la tipologia di impianto utilizzata per il videocitofono. Non bisogna dimenticare, infatti, che spesso nei condomini più grandi il citofono è suddiviso in gruppi, corrispondenti ad esempio alle diverse Scale che compongono il palazzo. In altri edifici, più piccoli, ciascun pulsante è collegato a impianti individuali collegati direttamente alle singole abitazioni. In altri ancora, la pulsantiera del citofono condominiale è unica e in comune a tutti i proprietari. La prima cosa da capire è, dunque, la natura dell’impianto. Vediamo i diversi casi.

Pulsantiera del citofono condominiale individuale

Come abbiamo visto, nei palazzi più piccoli che costituiscono, ad esempio, un condominio minimo, ciascuna unità immobiliare è dotata del suo impianto di videocitofono con corrispondente tasto. In questo caso, bisogna considerare questo elemento come di proprietà esclusiva del titolare dell’unità. È infatti funzionale esclusivamente ai condomini dell’appartamento. Le spese di riparazione, di conseguenza, spettano interamente al proprietario e ciascuno provvederà a sostituire il proprio impianto.

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Citofono in comune

Molti condomini sono invece stati costruiti con un impianto unico, installato in favore di tutti i proprietari. In questo caso è automatico inserire la pulsantiera de citofono condominiale fra i beni comuni annoverati all’articolo 1117 del Codice Civile. E, di conseguenza, applicare il corrispondente articolo 1123 sulla ripartizione delle spese per le cose in comproprietà fra tutti i condomini.

Quando l’impianto è collettivo vige pertanto il criterio di ripartizione delle spese che abbiamo già affermato più volte: il principio di proporzionalità. Risulta pertanto obbligatorio suddividere le spese di sostituzione o riparazione fra tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali. Bisogna sottolineare, quindi, che una delibera assembleare votata a maggioranza sulla ripartizione in quote uguali delle spese è illegittima poiché contraria a questo principio. Può, quindi, essere impugnata. La suddivisione del costo di riparazione può superare il criterio dei millesimi solo nel caso in cui una clausola contrattuale del regolamento (quindi votata all’unanimità da tutti i proprietari) lo disponga.

Un caso particolare emerge quando la pulsantiera fa riferimento a due impianti diversi, ciascuno collegato a due aree diverse del condominio. Anche qui, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese sulle parti comuni tutti i condomini che traggano un’utilità dal bene in questione. In questo caso, per riparare la pulsantiera del citofono condominiale di una Scala si richiede il contributo dei soli proprietari di unità collocate in quella Scala. Nel caso in cui un appartamento sia in affitto, le spese non spettano all’inquilino, bensì al proprietario.