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L’assicurazione del condominio è obbligatoria?

L’assicurazione globale per fabbricati, meglio conosciuta come assicurazione condominiale, protegge un edificio e i suoi proprietari da eventuali responsabilità civili. Sebbene sia un costo aggiuntivo che va a sommarsi alle altre spese condominiali, stipulare questo tipo di contratto con una compagnia potrebbe essere una scelta di previdenza. Di quelle che poi ci si pente di non aver fatto. Il dubbio, però, sorge spontaneo: l’assicurazione del condominio è obbligatoria?

È importante saperlo per non incorrere anche nel rischio di sanzioni, oltre che nella possibilità di trovarsi scoperti in caso di danno al condominio o a terzi. In realtà, da questo punto di vista l’assemblea condominiale gode di una certa libertà. La legge infatti non pone nessun obbligo in tal senso. L’assicurazione del condominio è obbligatoria solo se prescritta dal regolamento. Solo in tal caso il condominio è tenuto a stipulare un contratto in tal senso.

I proprietari riuniti possono inoltre decidere di stipulare un contratto assicurativo anche in assenza di un obbligo iscritto nel regolamento. Come? Votando questa decisione con la maggioranza prevista dall’articolo 1136. Vale a dire, con una delibera in prima convocazione approvata dalla metà degli intervenuti e almeno metà del valore in millesimi dell’edificio. La delibera non è obbligatoria se invece vige già l’imposizione dettata dal regolamento.

A tal proposito, ricordiamo anche che l’amministratore non può stipulare un contratto di assicurazione per conto del condominio sulla base dei poteri conferitigli dall’assemblea. Può però farlo senza attendere la votazione di una delibera quando il regolamento stesso lo imponga.

Quali danni copre un’assicurazione condominiale?

Quando l’assicurazione condominiale è obbligatoria per regolamento (o votata a maggioranza) copre solitamente danni da responsabilità civile. Si tratta, cioè, di danni provocati a terzi da un cedimento, un danno, un malfunzionamento imprevisto e indipendente dalla volontà dei proprietari.

Si pensi, ad esempio, a un operaio che, lavorando nel condominio, viene colpito da un calcinaccio. Oppure a un terzo che, attraversando l’atrio, cada su un gradino sconnesso. Non rientrano in questi casi tutte le azioni che implichino la negligenza o la mancata cura dei singoli proprietari per le loro aree esclusive. Il lancio di un mozzicone da un balcone ne è l’esempio classico. Da un punto di vista strutturale, l’assicurazione condominiale solitamente protegge dai danni da incendio. Qui inclusi anche quelli causati da agenti atmosferici come fulmini, esplosioni e così via. A questo è poi possibile aggiungere altre coperture. Ad esempio, danni da furto, calamità naturali, spese legali per controversie condominiali. Ricordiamo, infine, che alle spese per un’assicurazione condominiale devono contribuire tutti i proprietari.

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Neve in condominio: gli obblighi dell’amministratore

In questo inverno particolarmente nevoso anche nelle città torna attualissimo un quesito spesso sollevato. L’atmosfera magica e suggestiva della neve spesso lascia il posto a situazioni scomode e disagi tanto per la mobilità quanto per spese straordinarie di manutenzione. Vediamo quindi come ci si deve comportare in un contesto condominiale. Quali sono gli obblighi del condominio e dell’amministratore in caso di nevicate abbondanti? A chi spetta la gestione di un’eventuale emergenza neve in condominio e quali sono le procedure quotidiane da mettere in atto nell’immediato?

Come sempre, prevenire è meglio che curare. Specialmente nei centri in cui la neve non è una rarità ma una condizione meteorologica frequente, è bene pianificare delle azioni già nei mesi autunnali. Una nevicata abbondante è infatti, innanzitutto, una questione di sicurezza. Come ricordato dal Codice Civile, fra le attribuzioni dell’amministratore di condominio rientra anche l’obbligo a «compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio» (art. 1130). Fra questi atti conservativi rientra certamente la dotazione preventiva di sale o la predisposizione di una squadra per spalare la neve in eccesso, ad esempio, nel cortile condominiale o nel vialetto d’accesso.

Trattandosi di un obbligo in capo all’amministratore, è quindi possibile che il custode del condominio prenda di sua iniziativa decisioni di manutenzione o ripristino della cosa comune anche senza l’autorizzazione dell’assemblea (trattandosi, sostanzialmente, di manutenzioni ordinarie). È ad ogni modo buona pratica tenere informati i proprietari delle azioni compiute, delle quali ad ogni modo si renderà conto nel bilancio annuale approvato dall’assemblea. Le spese così sostenute per la neve in condominio verranno ripartite fra tutti, in base alle quote stabilite dalle tabelle millesimali. In situazioni di urgenza, l’amministratore ha il diritto di agire prontamente senza renderne conto, chiedendo poi un’approvazione postuma del proprio operato.

Neve in condominio e responsabilità: ecco perché prevenire

Nel caso invece in cui il pericolo di nevicate sia un rischio consistente, l’amministratore dovrà provvedere in anticipo ad appaltare i lavori. Ad esempio a ditte di spalatura o di noleggio mezzi spargisale. In tal caso, l’appalto dovrà essere approvata a maggioranza semplice dall’assemblea. Voto favorevole, quindi, della maggioranza degli intervenuti che corrisponda a un terzo del valore dell’edificio in millesimi.

Anche se una programmazione preventiva di queste misure può sembrare esagerata, non bisogna dimenticare il principio di responsabilità per danni cagionati da custodia in capo al condominio. Se, infatti, un inquilino, proprietario o terzo estraneo dovessero scivolare nel viale d’ingresso a causa di neve in condominio o ghiaccio, a pagarne i danni sarebbero tutti i condomini. Un’azione di prevenzione non serve quindi solo per sollevare l’amministratore da un intervento tardivo. Programmare gli interventi per la neve mette anche al riparo il resto dei condomini da procedimenti civili per risarcimento danni.

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Umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale

L’umidità è un nemico insidioso e spesso difficile da combattere. Condizioni ambientali, conformazione strutturale degli edifici e mancata manutenzione spesso trasformano delle semplici infiltrazioni in danni a pareti, pavimenti e oggetti. In particolare l’umidità di risalita è un fenomeno frequente connesso al sottosuolo che, per le sue condizioni, traspira in modo capillare danneggiando così il primo piano o il piano interrato di un edificio. Area che, spesso, corrisponde al garage o ai box auto. Vediamo come dividere le spese di riparazione in caso di danni provocati da umidità di risalita dal sottosuolo in autorimessa condominiale.

È bene innanzitutto definire l’umidità di risalita individuandone le possibili cause. Spesso il problema si presenta in concomitanza con un mancato rivestimento della pavimentazione o con un guasto nel sistema di isolamento predisposto dal costruttore. A questa situazione concorrono altri fattori come le condizioni climatiche del luogo e la qualità dei materiali di costruzione. Ad ogni modo, il primo punto fermo è che un danno da umidità di risalita è connesso al sottosuolo che costituisce a tutti gli effetti un bene comune del condominio.

Per sottosuolointendiamo infatti la porzione di terreno sottostante un edificio, comprensivo tanto della superficie più esterno quanto degli strati più profondi. Quest’area è da annoverarsi fra le parti comuni (insieme agli altri elementi indicati all’articolo 1117) poiché svolge una funzione di sostegno e base strutturale dell’intero fabbricato. Ecco quindi che l’umidità di risalita trova la sua origine in una porzione condivisa di condominio. Questo è determinante per stabilire come dividere le spese per danni all’autorimessa condominiale.

Di chi è la responsabilità di danni da umidità di risalita dal sottosuolo?

Sulla base di questo principio generico, è evidente a un primo sguardo che i danni da umidità di risalita dal sottosuolo sono imputabili al custode degli spazi comuni, vale a dire il condominio stesso. È infatti compito dell’amministratore, quale figura rappresentante del condominio, prendersi cura della manutenzione per prevenire eventuali danni. Questo paradigma è applicabile tanto nel caso in cui i danni si limitino all’autorimessa condivisa quanto nei beni di proprietà esclusiva danneggiati dall’umidità di risalita. In tal caso, al condominio quindi l’onere sia di risarcimento civile del danno sia di riparazione del guasto.

La Cassazione ha chiarito come in questi casi vada però stabilita una responsabilità oggettiva in termini di negligenza o di mancata custodia. L’amministratore può ad ogni modo dimostrare che il danno da infiltrazione di umidità di risalita dal sottosuolo sia stato cagionato da un evento esterno, fortuito e autonomo nonché imprevedibile. Ad esempio, un evento atmosferico eccezionale come un acquazzone improvviso.

La catena delle responsabilità, poi, può anche essere estesa, tramite apposite perizie, ad altri soggetti. L’amministratore può, ad esempio, individuare un difetto di costruzione che ha ampliato gli effetti dell’umidità di risalita dal sottosuolo. Parliamo, appunto, di gravi difetti di costruzione imputabili interamente alla ditta del costruttore. L’azione può quindi essere mossa o contro il condominio, che a sua volta può rifarsi sul costruttore, o direttamente su quest’ultimo se si rientra nel termine decennale di garanzia della prestazione. In tal caso, è fondamentale anche la tempestività della segnalazione del danno ad opera dei condomini, pena la riduzione del diritto al risarcimento.

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Assicurazione globale fabbricati in condominio: è obbligatoria?

Guasti improvvisi, crolli o intasatura dello spurgo condominiale. E ancora vizi di costruzione sul lastrico, difetti nella gestione dei conti e responsabilità civile e penale per infortuni nel palazzo. Sono moltissime le evenienze dalle quali un condominio può decidere di tutelarsi con una polizza. Tuttavia è bene fare chiarezza su questo tipo di contratto assicurativo. A chi spetta la sua stipulazione e in quali termini? E soprattutto: l’assicurazione globale per i fabbricati in condominio è obbligatoria? Vediamo cosa dice la legge in merito.

Il primo punto sul quale fare chiarezza è l’obbligatorietà. L’assicurazione globale per i fabbricati in condominio non è obbligatoria per legge. Unica condizione capace di imporre un obbligo in capo ai condomini sono eventuali indicazioni contenute nel regolamento condominiale. In genere, si tratta di norme contrattuali, quindi di clausole votate e approvate all’unanimità da tutti i condomini. Questo criterio più “rigido” dipende, naturalmente, dal fatto che i costi per l’assicurazione in condominio andranno poi divisi equamente fra tutti i proprietari.

Solo nel caso in cui sia il regolamento a prevedere tale obbligo l’amministratore di condominio può procedere con la richiesta di preventivi senza chiederne l’approvazione. Resta, ovviamente, invariato l’obbligo di comunicazione all’assemblea dei termini del contratto, in modo che la gestione dell’assicurazione sia trasparente e approvata in ogni sua clausola dai proprietari che ne pagano il conto. Difatti, l’assemblea condominiale è tenuta ad approvare la stipulazione finale del contratto. Senza il suo benestare, non è possibile firmare nessuna polizza.

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L’assicurazione può essere uno strumento utilissimo in molti casi e, a dispetto di quanto si possa pensare, a tutela di danni tanto alle parti comuni quanto alle unità di proprietà esclusiva. Vediamo meglio quali tipi di danni sono protetti da una polizza condominiale.

Quali rischi copre l’assicurazione globale fabbricati in condominio?

Una polizza condominiale può ricoprire due macro-tipologie di danni. Parliamo, innanzitutto, di danni materiali a parti dell’edificio o all’intero stabile. In questo caso, ci si riferisce generalmente a danni provocati da agenti esterni quali incendi, scoppi, crolli e persino danni da emissioni di fumo. Come tutte le polizze, anche l’assicurazione globale fabbricati è un documento personalizzabile. Questo significa che ogni condominio deve valutare quali siano le cause di rischio principali dello stabile, dagli agenti atmosferici alle infiltrazioni.

È possibile includere nell’assicurazione anche copertura da danni di altra natura, come quelli da responsabilità civile. Parliamo, quindi, di una protezione finanziaria e legale in caso di condomini morosi, di spese processuali per cause giudiziarie, di risarcimento a terzi o ai condomini stessi per danni cagionati dall’incuria di un proprietario o dell’amministratore. Inclusi anche dei vizi di costruzione direttamente imputabili a una ditta che hanno causato dei danni a un’area comune o a una proprietà esclusiva.

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Di chi è la responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali?

Quando si parla di infortuni domestici non bisogna tener conto solo di quelli che accadono fra le mura di casa, ma anche degli incidenti che avvengono nelle aree comune condominiali. Ad esempio, sulle scale. Capita, purtroppo, che una semplice caduta si trasformi addirittura in un evento fatale per il malcapitato. In queste situazioni, al danno fisico o al dolore per una perdita si aggiungono anche dei ragionamenti sulla responsabilità del fatto. Erano scale mal custodite? C’erano crepe o dislivelli? Erano rese scivolose da una perdita non asciugata? E ancora, di chi è la responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali?

Il caso è stato sollevato più volte dinnanzi alla Corte di Cassazione, la quale ha come sempre provveduto a fornire alcune interpretazioni giurisprudenziali del principio di responsabilità penale in condominio. Partiamo con le indicazioni generali fissate nel Codice Civile. Parlando dell’amministratore, sappiamo già che questa figura ha in capo obblighi ben precisi per legge.

Fra questi rientra il dovere di custodia del condominio e dei suoi beni comuni. La custodia implica, come si legge all’articolo 2051, una responsabilità sui danni cagionati dal bene stesso, «salvo che provi il caso fortuito». Di qui, una prima risposta. La responsabilità di un infortunio sulle scale condominiali è, congiuntamente, dell’amministratore e del condominio quando il danno poteva essere evitato se il bene comune fosse stato custodito con la dovuta attenzione.

Caso fortuito: quando la responsabilità di un infortunio sulle scale non è condominiale

Allo stesso tempo, il condominio può dimostrare in via giudiziale che l’incidente ha avuto origine da un caso fortuito. Si intende, in questo senso, di cause di forza maggiore e imprevedibili, come ad esempio un evento atmosferico violento e inaspettato. Rientrano nel caso fortuito anche i comportamenti imprudenti della vittima del danno o di un terzo, non imputabili né all’amministratore né al condomino. Se un soggetto cade dalle scale del condominio perché spinto da un terzo, ad esempio, o perché non ha prestato attenzione ai cartelli esposti, non è possibile attribuirne la responsabilità al condominio.

La Cassazione ha ad esempio stabilito che un condominio che assicuri la pulizia delle scale due volte a settimana adempie adeguatamente al suo ruolo di custode. Non sarebbe pertanto imputabile a lui la presenza di rifiuti lasciati da terzi o da sostanze scivolose non segnalate sulle scale. Diversamente, un distacco improvviso della luce sulle scale che provoca la caduta di una persona è imputabile alla responsabilità del condominio, così come ha stabilito il Tribunale di Crotone con una recente sentenza.