In base alla loro conformazione strutturale, esistono diversi tipi di balconi in condominio. Distinguere le varie tipologie è importante, poiché a ciascuna attribuiamo un diverso regime di ripartizione di spese di riparazione. Approfondiamo la categoria del balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?
Partiamo dalla definizione. Un balcone si dice aggettante quando sporge dal perimetro murale dell’edificio. Da un punto di vista strutturale e, quindi, anche giuridico, sono considerati meri prolungamenti dell’abitazione dalla quale sporgono. Essi si distinguono da altre tipologie di balconi (come ad esempio i balconi incassati) poiché sono agganciati all’edificio solo attraverso il solaio interno (il pavimento). Questo li dota di autonomia statica e li rende indipendenti dal condominio e dunque anche dalla proprietà comune. A determinare la proprietà esclusiva dei balconi aggettanti anche il fatto che essi non svolgono alcuna funzione per gli altri condomini, né di copertura né di sostegno strutturale.
Già a partire da questa definizione, possiamo comprendere alcune cose sul come gestirne la manutenzione e ripartire le conseguenti spese. Ciò detto, come per tutti gli elementi di un condominio, bisogna comunque analizzare le singole componenti di un balcone aggettante. Non tutti gli elementi che lo compongono sono infatti di proprietà esclusiva del titolare dell’unità dalla quale sporgono. Per capire questo punto è necessario rifarsi alla definizione di decoro architettonico.

Balcone aggettante in condominio e decoro architettonico
Potremmo definire il decoro architettonico come un criterio che tutti i condomini sono tenuti a rispettare nella gestione tanto dei beni comuni quanto delle proprietà private o esclusive. Vi sono infatti alcuni elementi di un condominio che contribuiscono a determinarne l’aspetto estetico. Si tratta dell’insieme di linee, decorazioni ed elementi ornamentali che svolgono quindi una funzione comune. Non parliamo solo della tutela del pregio estetico del condominio, ma anche del suo valore economico, proporzionale alla sua architettura.
Nel rispetto del decoro architettonico, si annoverano quindi fra le parti comuni di un condominio anche alcuni elementi dei balconi aggettanti. Parliamo nello specifico delle parti che compongono la facciata:
- I rivestimenti, tanto frontali quanto quelli sul lato inferiore.
- Parapetti, balaustre e altre strutture.
- Elementi decorativi/accessori: fioriere, tende da sole etc.
Questo non significa che un vaso di fiori appeso al proprio balcone sia di proprietà comune. Significa però che ogni modifica a elementi che possano compromettere il decoro architettonico del condominio possono essere vietati o in qualche modo limitati dall’assemblea condominiale.
Per questo, le spese per gli interventi sui balconi aggettanti in condominio non spettano sempre al loro proprietario. La ripartizione dipende dall’elemento del balcone interessato dai lavori. È bene valutare caso per caso. Esistono interventi meramente estetici che però hanno poca incidenza sul decoro complessivo (ad esempio, una semplice pianta) e che quindi spettano al proprietario. Altri interventi più rilevanti, come ad esempio la riverniciatura dell’intero rivestimento esterno, possono essere ripartiti fra tutti i condomini. La valutazione, anche in caso di infiltrazioni nel balcone aggettante, va effettuata nel singolo caso concreto: impossibile stabilire a priori quali interventi siano comuni e quali no.