Nomina dell’Amministratore di Condominio: Guida Completa

La nomina dell’amministratore di condominio è uno degli atti più importanti che un’assemblea condominiale possa compiere. Scegliere la persona giusta, seguire la procedura corretta e verificare i requisiti richiesti dalla legge sono passaggi fondamentali per garantire una gestione efficiente e trasparente dello stabile. In questa guida trovi tutto ciò che devi sapere sulla nomina dell’amministratore di condominio, dai requisiti obbligatori alla procedura assembleare, fino agli adempimenti successivi.

Quando è obbligatoria la nomina dell’amministratore

La legge stabilisce con chiarezza quando un condominio è tenuto a dotarsi di un amministratore: l’articolo 1129 del Codice Civile, così come modificato dalla riforma condominiale del 2012 (Legge n. 220/2012), dispone che la nomina dell’amministratore di condominio diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Al di sotto di questa soglia, i condomini possono scegliere di autogestirsi, anche se in molti casi preferiscono comunque affidarsi a un professionista per evitare conflitti interni e garantire una corretta tenuta dei documenti.

È importante chiarire che il numero di riferimento è quello dei condomini, non degli appartamenti o delle unità immobiliari. Se nello stabile i proprietari superano le otto unità, l’assemblea è obbligata a procedere con la nomina entro un anno dalla costituzione del condominio. In caso di inerzia, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la nomina d’ufficio.

I requisiti per diventare amministratore di condominio

Uno degli aspetti più rilevanti introdotti dalla riforma del 2012 riguarda i requisiti soggettivi che deve possedere chi intende assumere l’incarico di amministratore. L’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile elenca in modo preciso le condizioni necessarie per procedere a una valida nomina dell’amministratore di condominio.

Requisiti per i professionisti esterni

Chi esercita la professione di amministratore condominiale in modo professionale — ovvero non è un condomino dello stabile — deve soddisfare i seguenti requisiti:

• Godere dei diritti civili e non aver subito condanne penali per delitti non colposi;
• Non essere stato sottoposto a misure di prevenzione;
• Non risultare interdetto o inabilitato;
• Non essere stato iscritto nel registro dei protesti;
• Essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• Aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere aggiornamento periodico in materia condominiale.

Requisiti per il condomino-amministratore

Quando l’assemblea nomina uno dei condomini come amministratore, i requisiti di formazione non si applicano in senso stretto, ma rimangono obbligatori i requisiti morali e di onorabilità. Questa distinzione è rilevante: affidarsi a un condomino-amministratore può sembrare una soluzione economica, ma spesso genera conflitti di interesse e difficoltà nella gestione imparziale della cosa comune.

La procedura di nomina in assemblea

La nomina dell’amministratore di condominio avviene in sede di assemblea condominiale, convocata e svolta secondo le regole ordinarie previste dal Codice Civile. Vediamo i passaggi principali.

Convocazione dell’assemblea

L’assemblea può essere convocata da uno qualunque dei condomini tramite raccomandata, PEC o altra forma che garantisca la prova della ricezione, con un preavviso di almeno cinque giorni rispetto alla data fissata. L’ordine del giorno deve indicare espressamente la nomina dell’amministratore tra i punti da trattare.

Domande frequenti sulla nomina dell’amministratore di condominio