Un caso reale da Messina che cambia le regole del gioco
Immaginate un’assemblea condominiale in cui la maggioranza delle persone presenti vota a favore di una delibera. Sembrerebbe tutto regolare, no? Eppure la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13856/2026, ha annullato esattamente una delibera di questo tipo, approvata in un condominio di Messina. Il caso chiarisce una volta per tutte come funzionano i millesimi nell’assemblea condominiale e perché ignorarli può rendere invalida qualsiasi decisione.
Il motivo è semplice ma spesso trascurato: in condominio non conta soltanto quante persone alzano la mano, ma quanto valgono, in termini di quote millesimali, i voti espressi. E in quel caso, i contrari rappresentavano 524,730 millesimi contro i soli 358,633 dei favorevoli. Risultato: la delibera era illegittima, nonostante i favorevoli fossero numericamente superiori.
Perché i millesimi nell’assemblea condominiale contano più delle teste
Il condominio non è una democrazia pura in cui ogni persona vale esattamente come un’altra. È un sistema in cui i diritti — e le responsabilità — sono proporzionali alla quota di proprietà di ciascuno sull’edificio. Questa quota è espressa, per convenzione, in millesimi: ogni condominio ha un totale di 1.000 millesimi, ripartiti tra tutti i proprietari in base alla dimensione e al valore delle singole unità immobiliari.
Chi possiede un appartamento grande, o comunque di valore superiore, ha più millesimi. E di conseguenza, il suo voto in assemblea pesa di più. Non sul piano personale, ma sul piano giuridico: perché la legge tutela il principio che chi ha un interesse economico maggiore nell’edificio deve avere anche una voce proporzionata nelle decisioni che lo riguardano. Capire come funzionano i millesimi in assemblea condominiale è quindi essenziale per ogni condòmino.
Come funziona il quorum in seconda convocazione
Le assemblee condominiali possono tenersi in prima o in seconda convocazione. La seconda convocazione — quella che si tiene quando la prima non raggiunge il numero di presenti richiesto — ha regole di quorum diverse, più facili da raggiungere. Ma attenzione: più facile non significa senza limiti.
In seconda convocazione, per approvare una delibera ordinaria servono due condizioni che devono essere soddisfatte contemporaneamente:
- la maggioranza degli intervenuti per numero di teste (almeno la metà più uno dei presenti in assemblea);
- che i millesimi dei favorevoli siano superiori a quelli dei contrari nell’assemblea condominiale.
Non basta soddisfarne una sola. Nel caso esaminato dalla Cassazione, il quorum numerico era rispettato, ma quello millesimale no. Ed è stato sufficiente per far cadere la delibera.
La sentenza chiarisce inoltre un altro punto: anche il quorum di partecipazione deve essere rispettato. In seconda convocazione è necessario che siano presenti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio in millesimi. Nel caso di Messina questo requisito era soddisfatto, ma la delibera era comunque invalida per lo squilibrio tra millesimi favorevoli e contrari.
Cosa significa questo per chi si trova in minoranza numerica
Questa sentenza è importante soprattutto per chi si trova numericamente in minoranza ma possiede quote millesimali rilevanti. In questi casi, il voto contrario può bloccare una delibera anche se il numero di persone contrarie è inferiore. Conoscere il proprio peso in millesimi nell’assemblea condominiale non è un dettaglio burocratico: è uno strumento concreto di tutela dei propri diritti.
Domande frequenti sui millesimi in assemblea condominiale
Cosa succede se i millesimi contrari superano quelli favorevoli in assemblea?
La delibera è da considerarsi illegittima e può essere impugnata davanti al giudice entro 30 giorni dalla data dell’assemblea (per i presenti) o dalla comunicazione del verbale (per gli assenti). La Cassazione con la sentenza 13856/2026 ha confermato questo principio.
In seconda convocazione i millesimi sono ancora necessari?
Sì. Anche in seconda convocazione, oltre alla maggioranza numerica degli intervenuti, i millesimi dei favorevoli devono superare quelli dei contrari. Le due condizioni sono cumulative e non alternative.
Come si calcola il peso del proprio voto in millesimi?
Il peso del voto di ciascun condòmino corrisponde ai millesimi attribuiti alla sua unità immobiliare nella tabella millesimale del condominio, documento allegato al regolamento condominiale e depositato presso il conservatore dei registri immobiliari.
Fonti consultate per questo articolo: Studio Cataldi · La Legge per Tutti.