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Dal balcone superiore cadono briciole? Scatta la denuncia

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Si è già detto che lo stillicidio, ossia il gocciolamento, costituisce un reato quando invade ripetutamente il balcone sottostante provocando una molestia alle persone o imbrattando la proprietà privata altrui. Stesso discorso vale anche per le briciole. Potrà sembrare un paradosso, ma anche il gettito di piccoli oggetti apparentemente innocui può costituire un reato. Questo, non tanto in ragione di un danno concreto al proprio balcone, ma in funzione di un generale principio di rispetto. Imbrattare la proprietà altrui senza riguardo o molestare le persone costituisca un reato a tutti gli effetti. Come difendersi se dal balcone superiore cadono briciole? In alcuni casi è sufficiente parlarne con i propri condòmini, in altri può invece rendersi necessaria una denuncia. Vediamo come fare.

Ai sensi dell’articolo 674 del Codice Penale, è infatti possibile denunciare chi:

getta o versa, in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non con sentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti.

Ecco dunque che la ratio di questa legge non tutela solo dei danni effettivi cagionati dal gettito, ma vuole proteggere i singoli che, nella loro proprietà privata, vengano molestati da noncuranze o riversamenti volontari. È bene ricordarlo. Quando si abita in condominio, il riguardo nei confronti del prossimo deve essere massimo. Anche quando compiamo sovrappensiero azioni banali, come sbattere la tovaglia sul balcone dopo aver mangiato. “Due briciole non daranno fastidio a nessuno!”. Vero è che il danno, in termini concreti, è in questo senso limitato. Ma la legge ci ricorda che non possiamo trascurare la “molestia” o l’”offesa” della proprietà privata altrui.

Cadono briciole dal balcone: quando e come denunciare la molestia?

Come comportarsi quindi se dei vicini impertinenti negligenti, recidivi o in malafede gettino ripetutamente le loro briciole e gli avanzi della loro tavola dal balcone? Il primo consiglio che un buon amministratore può darvi è quello, naturalmente, di cercare di aprire un dialogo costruttivo con i dirimpettai del piano di sopra. In caso di condotta ripetuta però, si evidenzia un dolo. Se cadono briciole, è perché evidentemente qualcuno decide di gettarle. Proprio perché questo tipo di molestia costituisce un illecito, è possibile denunciare. Come e quando?

Innanzitutto, va precisato che non deve evidenziarsi un danno concreto del balcone per poter denunciare il gettito di cose – difficile, infatti, che delle briciole possano danneggiare una struttura. Ciò non implica che il continuo riversamento di materiale nel proprio balcone non costituisca un fastidio, se non addirittura un danno morale e un’offesa alla persona.

Per quanto riguarda le tempistiche, la legge richiede che l’azione sia reiterata. In tal senso, non è necessario che il vicino getti briciole tutti i giorni, ma è sufficiente che il reato venga ripetuto abbastanza da recare una molestia alle persone. Altra questione su cui è intervenuta la Cassazione riguarda le prove richieste. Non è infatti necessario avviare una perizia tecnica. Il giudice può ritenere invece sufficienti le testimonianze che descrivano quantità, qualità e reiterazione del gettito.

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Quali sono i doveri dei condòmini?

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In molte occasioni abbiamo parlato dei doveri dell’amministratore di condominio e dei vari obblighi burocratici e finanziari cui deve ottemperare. Non bisogna dimenticarsi però che un condominio non è solo una forma di comunione da gestire. È anche una piccola comunità, all’interno della quale è necessario il contributo di tutti affinché la convivenza sia pacifica e positiva. Una capace gestione da parte di un amministratore è vanificata se gli inquilini non fanno la loro parte. E non parliamo solo di buone norme di comportamento, ma anche di veri e propri oneri. Vediamo dunque quali sono i doveri dei condòmini.

Risaliamo innanzitutto alle fonti normative nelle quali sono contenuti i doveri dei condòmini, oltre ai loro diritti. Innanzitutto, il regolamento, che è una vera e propria legge scritta per chi vive in un abitato condominiale. Notare che il regolamento condominiale può essere soggetto a modifiche in qualsiasi momento, pur nel rispetto delle regole di approvazione a maggioranza. Spesso questi codici normativi interni dispongono precise misure rispetto a interventi che, apparentemente, riguardano solo la singola unità abitativa.

Possono esistere, ad esempio, specifiche regole riguardanti il colore delle tende che scegliamo o l’utilizzo del cortile interno per far giocare i bambini. Meglio prenderne visione e tenersi aggiornati, partecipando regolarmente alle assemblee condominiali o controllando i resoconti che l’amministratore provvede a inviare a tutti i condomini. Alcune restrizioni del regolamento possono riguardare anche la possibilità di affittare l’appartamento, cosa che di norma viene comunicata al proprietario nel momento dell’acquisizione dell’immobile. Ricordiamo anche che un locatario deve regolarmente comunicare all’amministratore i dati dei conduttori del contratto di affitto per l’anagrafe condominiale.

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I doveri dei condòmini nel Codice Civile

Oltre a questa prima fonte normativa costituita dal regolamento condominiale, un inquilino che voglia conoscere i suoi obblighi e doveri dovrà anche necessariamente rifarsi al Codice Civile. Qui, ciascun proprietario troverà una serie di adempienze burocratiche, fiscali e comportamentali da seguire. Norme scritte, che andranno certamente integrate con il buon senso e interpretate secondo un orientamento alla pacifica convivenza di tutti. Ne è un esempio lampante il discusso articolo 1102 riguardante l’uso dei beni comuni, che recita al primo comma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Un’indicazione che racchiude in sé molte e anche varie interpretazioni. Chi stabilisce, infatti, cosa effettivamente alteri la destinazione di un bene comune e cosa no? È anche per questo motivo che più e più volte la giurisprudenza si è trovata a dover interpretare e, soprattutto, applicare nei casi specifici, questa norma.

 Stabilendo, ad esempio, che è possibile coltivare piantine nel cortile, purché non ne modifichino in modo consistente la funzione di transito. Ma stabilendo anche che, in riferimento al decoro prescritto nell’articolo 1120, è vietato installare tende da sole di un colore in contrasto con l’architettura della facciata. Ecco quindi che, per conoscere i propri doveri di buon condòmino, non è sufficiente leggere il regolamento o rifarsi agli articoli del Codice Civile. Spesso è più proficuo e, soprattutto, immediato, confrontarsi direttamente con l’amministratore o con la propria assemblea. Così da stabilire, in accordo con gli altri “coinquilini”, cosa sia obbligatorio fare e cosa no.

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Diffamazione in condominio

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Le liti e i dissapori condominiali sono purtroppo all’ordine del giorno in molti palazzi, e non è raro che si vadano a creare screzi anche negli ambienti più pacifici. Abbiamo già parlato della fattispecie della diffamazione in assemblea condominiale. Ma questo reato può configurarsi anche al di fuori del contesto assembleare: è frequente, infatti, che le offese vengano pronunciate in contesti più informali. Questo non significa però che la diffamazione non si costituisca come reato a tutti gli effetti. Vediamo quindi come riconoscere l’illecito di diffamazione in condominio e come combatterlo adeguatamente.

Ricordiamo innanzitutto che la diffamazione consiste nell’offesa dell’altrui reputazione in assenza del diretto interessato. Anche una semplice conversazione fra vicini può quindi dare luogo a un vero e proprio reato. Spesso la fattispecie avviene all’interno di un contesto condominiale che non corrisponde necessariamente all’assemblea. La diffamazione può consumarsi anche negli ambienti comuni, che si tratti del pianerottolo o del cortile.

A regolare questo illecito è l’articolo 595 del Codice Penale. Qui si istituisce una pena di reclusione fino a un anno o a una multa fino a 1032 euro. Un’aggravante capace di raddoppiare la pena è l’attribuzione di un fatto determinato che non corrisponde al vero. Anche un avviso esposto all’interno dell’edificio può costituire un reato di diffamazione condominiale se recante offese alla reputazione di un condòmino. È bene quindi prestare molta attenzione a ciò che si dice del proprio dirimpettaio se non si vuole incorrere in guai giudiziari! Ricordiamo comunque che l’interessato deve necessariamente presentare querela entro tre mesi dal fatto.

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Dal pianerottolo alla bacheca: la diffamazione in condominio è un reato

Come tutti i reati con pena inferiore a 5 anni, è possibile che i giudici stabiliscano, per la tenuità del fatto, l’archiviazione del procedimento. Quando si parla di diffamazione in condominio bisogna però tenere presente che, proprio per il contesto in cui avviene il reato, la sua gravità è meno discutibile. Un’offesa detta nei confronti di un condòmino, anche solo in presenza di altre due persone, può infatti minare la convivenza pacifica e rendere l’atmosfera di plesso abitativo pesante e invivibile per chi subisce la diffamazione.

Non solo. La Cassazione ha stabilito che il reato di diffamazione in condominio si configura anche quando la conversazione che offende la reputazione avviene alla presenza di una sola persona, ma con modalità che sicuramente ne porteranno a conoscenza anche altri soggetti. E se l’offesa viene diffusa per mezzo di una bacheca esposta in un’area comune del condominio accessibile anche a terzi (come, ad esempio, nell’atrio)? In quel caso, la responsabilità penale è riconosciuta in capo dall’amministratore. È ciò che succede quando, ad esempio, un amministratore comunichi con questo mezzo la morosità di alcuni condòmini riportandone i nomi in un luogo accessibile anche agli esterni.

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Stalking condominiale: quando denunciare il reato?

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Lo stalking è, purtroppo un reato di cui si sente spesso parlare. Oltre alle modalità persecutorie che troppo frequentemente le cronache ci riportano, esiste anche un’altra tipologia di reato di cui la legge si è dovuta occupare: lo stalking condominiale. Potrà sembrare un caso limite o esagerato, ma la giurisprudenza si è già dovuta confrontare con molti casi in cui le vittime di minacce e le molestie erano il dirimpettaio o il condòmino del persecutore. Vediamo meglio come l’apparato giuridico italiano si è mosso contro questo tipo di reato che, ricordiamo, costituisce un illecito penale.

La norma di riferimento per lo stalking (compreso quello condominiale) è l’articolo 612 bis del Codice Penale, introdotto nel 2009 con il Decreto Legge n. 11 in tema di atti persecutori. Questo disposto punisce chi:

minaccia o molesta taluno in modo da cagionare un perdurante e grave stato di ansia o di paura ovvero da ingenerare un fondato timore per l’incolumità propria o di un prossimo congiunto o di persona al medesimo legata da relazione affettiva ovvero da costringere lo stesso ad alterare le proprie abitudini di vita.

Il reato di stalking che si configura a partire dalla querela della persona offesa che devedenunciare l’accaduto entro sei mesi dal fatto. La pena prevista dal Codice penale è di reclusione da 6 mesi a 4 anni. L’articolo 612 specifica inoltre che la condotta debba essere reiterata. Con questo, si intende che la molestia debba essere perpetrata nel tempo, ma dopo quanto una condotta persecutoria può considerarsi effettivamente reato? La risposta ce la fornisce la Cassazione.

Molestie e minacce: quando diventano stalking condominiale?

È chiaro quindi come lo stalking non si configuri esclusivamente, come spesso si pensa, in ambito affettivo o coniugale. Rientrano nella fattispecie dello stalking anche i casi di persecuzione del vicinato con minacce, molestie e comportamenti vessatori che implicano un effettivo danno morale oltre che un cambiamento nelle routine di vita delle vittime.

Il limite fra offesa e stalking condominiale è più labile di quanto si pensi. La Corte di Cassazione ha recentemente stabilito che sono sufficienti due reiterazioni di molestie o minacce per costituire un reato di stalking. La periodicità della condotta illecita richiesta dalla legge si costituisce quindi a partire da due soli episodi di violenza, anche se commessi in un breve arco temporale. Questo intento della giurisprudenza è importante perché è atto a scongiurare la rinuncia delle vittime a una denuncia del reato. Il legislatore invita invece chi ha subito almeno due episodi di stalking condominiale a querelare i responsabili.

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Anagrafe condominiale: cosa e quando bisogna comunicare?

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Tra i numerosi compiti di un amministratore di condominio c’è anche l’obbligo di rendicontare dati e informazioni sugli inquilini del palazzo. Questo tipo di attribuzione impone un certo rigore tanto da parte dell’amministratore quanto da parte dei vari condomini, che devono collaborare alla corretta compilazione di un documento chiamato anagrafe condominiale. Si tratta di un atto introdotto dalla Riforma del Condominio e obbligatorio ai sensi dell’articolo 1130 del Codice Civile, comma 6. Vediamo in cosa consiste l’anagrafe condominiale che include, fra le altre cose, l’obbligo di comunicazione del cambio di inquilino.

L’anagrafe condominiale è un registro che raccoglie i dati fondamentali di un condominio. Si tratta, appunto, di un documento che annota, per motivi fiscali e di sicurezza, gli abitanti di un palazzo, a prescindere che siano conduttori di un contratto di affitto o gli effettivi proprietari. L’obbligo di aggiornamento dell’anagrafe è in capo all’amministratore di condominio, ma prevede per legge anche la collaborazione da parte dei titolari delle unità immobiliari date in affitto.

Nello specifico, i dati che un proprietario deve fornire all’amministratore di condominio (aggiornando la comunicazione ogni volta che intercorra un cambiamento) sono:

  • Generalità di proprietari e conduttori di locazione, compresi nome, cognome, codice fiscale, residenza o domicilio;
  • Numero e data di registrazione dell’eventuale contratto di locazione;
  • Dati catastali di ciascuna unità immobiliare di proprietà del singolo (se invariati non è necessario aggiornarne la comunicazione).

Anagrafe condominiale: tempi e modalità di comunicazione

La legge fissa anche dei precisi termini entro i quali è necessario aggiornare l’anagrafe condominiale riguardo all’ingresso, all’interno di un’unità immobiliare, di un nuovo inquilino. Per quanto riguarda il proprietario dell’immobile, esso ha l’obbligo di comunicare i dati del conduttore entro 60 giorni dalla registrazione del contratto di locazione. La modalità non è specificata: è sufficiente una comunicazione in forma scritta (che siano una lettera, un fax o un’email); spesso è sufficiente inoltrare all’amministratore una copia della prima pagina del contratto di locazione. Notare che il prezzo d’affitto pattuito costituisce invece un dato privato e irrilevante ai fini della sicurezza del condominio, e non va quindi comunicato.

Per quanto riguarda gli obblighi dell’amministratore invece, la legge prevede che in caso di mancata comunicazione da parte dei proprietari egli debba sollecitare tramite raccomandata l’invio dei dati richiesti. Da quel punto, al decorrere del 30esimo giorno senza un completo adempimento, l’amministratore ha diritto ad acquisire le informazioni necessarie, «addebitandone il costo ai responsabili».

Ricordiamo che, oltre ai dati sensibili degli inquilini, l’anagrafe condominiale deve tenere traccia anche delle condizioni di sicurezza degli ambienti comuni di un edificio, registrando manutenzioni e controlli di impianti di sicurezza e antincendio. Proprio per questo, la mancata o incompleta compilazione dell’anagrafe condominiale può costituire addirittura motivo di revoca per un amministratore.

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Dividere il cortile in comunione: quando è possibile?

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Così come scale, ascensore e viali d’accesso, anche il cortile rientra fra le zone comuni condominiali. Questo significa che tutti i condomini hanno eguale diritto di usufruirne, nel rispetto della sua funzione d’uso e dell’utilizzo da parte degli altri proprietari. Può però accadere che uno o più proprietari reclamino l’utilizzo esclusivo di un’area e che vogliano quindi dividere il cortile in comunione. Cosa dice la legge al riguardo e quando è impossibile farlo?

La prima risposta da dare a questa domanda è che la legge non vieta in assoluto di dividere il cortile in comunione di un condominio. È evidente, tuttavia, che debbano esistere dei criteri per operare questa divisione di proprietà, che non riguarda solo il condomino che andrà ad “appropriarsi” dello spazio ma che influisce anche sulla vita degli altri proprietari. Un primo faro per comprendere come agire ce lo fornisce il Codice Civile all’articolo 1119. Qui si legge che:

Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

Da questo disposto deduciamo che è possibile dividere il cortile in comunione solo nel caso in cui il cambio di proprietà non infici nel suo utilizzo da parte degli altri condomini. In questo senso, è necessario il consenso all’unanimità di tutti affinché avvenga questo passaggio di proprietà, che non può essere imposto nemmeno dal giudice. Il singolo che volesse acquisire tutto o parte del cortile dovrà quindi disporre la servitù di passaggio, permettendo agli altri condomini di continuare a usufruire della funzione originaria del bene.

Quando è impossibile dividere il cortile in comunione

Dalla lettura di questo articolo si deduce anche una serie di situazioni in cui è invece impossibile dividere il cortile in comune. Innanzitutto, quando il cambio di proprietà va a modificare la funzione d’uso del bene comune – in questo caso, il cortile. Se quindi un proprietario intende acquisirlo per trasformarlo in parcheggio privato o per costruirci fabbricati che ne impediscano il pedaggio agli altri condomini, la divisione è impossibile.

In questo senso, bisogna tenere conto della funzione originaria del cortile. In termini generici, si parla di areazione e illuminazione. Altra destinazione d’uso è quella cosiddetta soggettiva, secondo la quale ciascun condomino può usufruire di quello spazio nel rispetto del pari utilizzo altrui; ad esempio, piantando dei fiori o transitandovi liberamente.  È in più possibile che il regolamento condominiale prefissi altri specifiche funzioni d’uso di un cortile, che può essere adibito ad area gioco per bambini o a parcheggio di biciclette o motorini per tutti i condomini. In ogni caso, la divisione è possibile solo se queste funzioni vengono mantenute possibili agli altri proprietari.

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Abbandono di rifiuti in condominio? Ecco cosa fare

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Lo smaltimento dei rifiuti deve avvenire nelle aree consone, e le parti comuni di un plesso condominiale non possono certo essere considerate tali. Eppure, pare che questa semplice regola di convivenza civile venga spesso ignorata. Parliamo soprattutto di rifiuti “speciali”, che richiedono uno smaltimento adeguato nelle isole ecologiche o in specifici punti di raccolta. Come gestire l’abbandono di rifiuti in condominio, tanto da parte dei proprietari delle unità immobiliari quanto da parte di terzi estranei? Come attribuire le responsabilità di quello che si configura, a tutti gli effetti, come un illecito?

Partiamo dalle azioni che può compiere, nell’immediato e nel concreto, un amministratore per disincentivare l’abbandono di rifiuti in condominio. Innanzitutto, è consigliabile l’installazione di telecamere di videosorveglianza in condominio, in corrispondenza delle aree adibite alla raccolta di rifiuti. Questo permetterà di identificare con certezza l’identità dei colpevoli, che spesso si sentono protetti proprio dall’impunità dei loro comportamenti. Ricordiamo che per installare videosorveglianza condominiale sono necessarie l’approvazione della maggioranza dell’assemblea e la debita segnalazione delle telecamere.

Un’altra misura che l’assemblea e l’amministratore possono prendere è quella di votare l’inserimento nel regolamento di ammende. L’abbandono di rifiuti è infatti un illecito che viola innanzitutto il Codice Civile ove si specifica che le parti comuni di un condominio debbano rimanere a disposizione di tutti senza che un utilizzo improprio ne pregiudichi la fruizione agli altri proprietari. Tra i compiti di un amministratore rientrano, come ci ricorda l’articolo 1130, la disciplina dell’uso delle cose comuni e l’esecuzione di atti conservativi ad esse relativi. Ecco quindi che disporre delle multe per chi danneggia le parti condivise tramite l’abbandono di rifiuti in condominio è un atto del tutto legittimo.

Abbandono di rifiuti: responsabilità penale anche in condominio

Non solo violazione delle norme del Codice Civile relative al condominio. L’abbandono illecito di rifiuti nelle aree comuni di un condominio costituisce anche un reato penale ai sensi del Testo Unico in materia ambientale del 2006 (decreto legislativo n. 152, articolo 256). Le pene per questo reato dipendono dal tipo di rifiuto abbandonato.

  • La raccolta di rifiuti non pericolosi (ma comunque senza autorizzazione o nei luoghi non idonei) è punita con l’arresto da 3 mesi a un anno oppure con un’ammenda da 2 600 a 26 000 euro.
  • L’abbandono di rifiuti pericolosi prevede invece l’arresto da 6 mesi a 2 anni in concomitanza con l’ammenda (da 2 600 a 26 000 anche in questo caso).

Trattandosi quindi di un illecito penale, chiunque può segnalare alle autorità competenti l’abbandono di rifiuti. Da notare anche che la reiterazione del reato ne costituisce un’aggravante che impedisce l’archiviazione della procedura nei confronti del colpevole.

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Giardino condominiale: la ripartizione delle spese

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Non tutti i condomini hanno la fortuna di possedere un giardino. Quest’area verde, che si distingue dal cortile ma che è sottoposta alla sua stessa legislazione, è di proprietà di tutti i condomini. A differenza delle siepi di confine che separano due fabbricati diversi, il giardino condominiale è infatti ricompreso fra i beni di proprietà comune dell’articolo 1117 del Codice Civile. Vediamo quindi come va gestita la ripartizione delle spese di manutenzione del giardino condominiale.

È necessario intanto comprendere la funzione d’uso del giardino che ne determina il godimento da parte dei condomini. È proprio in questo che il giardino condominiale si distingue dal cortile. Mentre quest’ultimo ha la funzione di dare luce e aria all’edificio e può anche essere adibito a zona di transito pedonale o parcheggio, il giardino è invece destinato alla coltivazione di piante e vegetazione varia.

Definita la sua destinazione d’uso, che corrisponde a un abbellimento del decoro architettonico dello stabile, se ne deriva il godimento che ciascuno può trarne. Nell’utilizzo del giardino condominiale, tutti possono contribuire alla sua coltivazione, nel rispetto dell’uguale diritto altrui che non può subire impedimenti. Questo, naturalmente, a meno che il giardino o una sua porzione sia di proprietà esclusiva di un condomino.

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Come tutti i beni di proprietà comune, anche le spese di manutenzione del giardino condominiale vanno ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà. Tutti, quindi, devono contribuire al mantenimento estetico e funzionale del giardino, anche quanti non ne usufruiscano. Questo significa anche che ciascun condomino ha diritto di far valere, all’interno del dibattito assembleare, le proprie rimostranze nei confronti di spese ritenute eccessive. Ad esempio, ci si può opporre alla decisione di piantare una vegetazione particolarmente costosa, pregiata o che richieda delle cure specifiche.

Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino condominiale

Rientrano nella manutenzione ordinaria del giardino tutte quelle azioni che ne mantengono il decoro e ne permettono la destinazione d’uso. Parliamo quindi di pulizia, potatura, innaffiamento, irrigazione. La manutenzione straordinaria riguarda invece interventi che ne innovino in qualche senso l’architettura strutturale. Ne sono un esempio gli innesti di nuove piante o l’installazione di aree gioco per bambini. È possibile anche permettere ai condomini di sfruttare il giardino condominiale come parcheggio, se la proposta, discussa in assemblea, riceve l’approvazione di quattro quinti dei presenti e dei quattro quinti del valore dell’edificio in millesimi.

Per la manutenzione ordinaria del giardino comunale non si richiede pertanto l’autorizzazione dell’assemblea. Sarà direttamente l’amministratore a commissionarle e a provvedere poi a distribuire i costi degli interventi. In caso di manutenzione straordinaria invece le spese devono essere approvate preventivamente dall’assemblea condominiale. La maggioranza richiesta in questo caso è di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Autoclave rumorosa in condominio

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La pompa dell’autoclave condominiale rumorosa è un disagio alquanto frequente. Specialmente nei condomini costituiti da molte unità abitative, che richiedono impianti dall’adeguata potenza e, pertanto, proporzionalmente rumorosi. Essendo questa fattispecie motivo di disturbo, specialmente per chi risiede nell’appartamento adiacente o superiore all’autoclave, la giurisprudenza si è trovata più volte ad affrontare questa complicazione. Vediamo cosa è possibile fare e a chi rivolgersi quando si presenta il problema dell’autoclave rumorosa in condominio.

La prima ipotesi da escludere è naturalmente quella che i rumori prodotti siano cagionati da un guasto dell’autoclave. Di questo dovrà accertarsene l’amministratore di condominio che, avvisato dei rumori molesti, dovrà provvedere a richiedere il controllo da parte di un tecnico. Quest’ultimo potrà effettivamente confermare se la rumorosità sia causata da un guasto da riparare o se sia invece inevitabile date le dimensioni e il posizionamento dell’autoclave.

Nel primo caso, le spese di manutenzione – in questo frangente straordinarie – saranno ripartite fra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali di proprietà. E se invece il rumore non dipendesse da un guasto? Dato lo stress che un disturbo sonoro ripetuto e continuativo può causare, non si esclude che il condomino vittima di questi rumori molesti possa rivolgersi a un giudice per chiedere un risarcimento.

Un risarcimento di questo tipo farebbe capo al diritto di ciascun condomino di far cessare tutti i rumori intollerabili, diritto iscritto all’articolo 844 del codice Civile. Il livello di “tollerabilità”, come abbiamo già evidenziato parlando di rumori molesti in condominio, non è fissato con criteri specifici dalla legge. Sono necessari quindi dei sopralluoghi per valutare se i rumori dell’autoclave siano effettivamente superiori ai livelli di normale tollerabilità.

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Qual è la tollerabilità di un’autoclave rumorosa in condominio?

È bene tenere presente che la tollerabilità va calibrata di volta in volta in proporzione ai rumori del circondario e alla condizione dei luoghi. Ai sopralluoghi dei tecnici incaricati potranno seguire anche dei pareri di un consulente incaricato sullo stato di salute dei condomini che abitino in prossimità dell’autoclave. Disturbi del sonno e stato di ansia non sono condizioni da sottovalutare, soprattutto se la loro causa è facilmente imputabile a un rumore continuo e molesto.

Interpellando il proprio amministratore di condominio, il proprietario disturbato da questi rumori molesti dovrà innanzitutto auspicare a una risoluzione pacifica della controversia. Verrà quindi dapprima nominato un tecnico di reciproca fiducia che valuterà la tollerabilità del rumore; in caso di accertamento positivo, il condominio dovrà impegnarsi a rimuoverne le cause.

Se si intende invece intraprendere la via giudiziale, ci si affiderà al parere di un CTU. Questo consulente tecnico d’ufficio rileverà con una perizia fonometrica il grado di tollerabilità del rumore dell’autoclave. In tal caso, oltre alla rimozione delle cause di rumore il condominio potrà essere condannato anche a un risarcimento.

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Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: ordinaria e straordinaria

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Come abbiamo visto in precedenza, è possibile installare pannelli fotovoltaici anche in condominio, sia per un utilizzo privato sia come sistema centralizzato per l’alimentazione energetica di tutto l’edificio. Una volta messe in atto tutte le procedure per dotarsi di pannelli solari, è bene anche informarsi sulle corrette prassi di mantenimento degli stessi. Ogni impianto fotovoltaico richiede infatti tanto interventi di manutenzione ordinaria quanto, spesso e volentieri, interventi di manutenzione straordinaria. Di che tipo di lavori parliamo e, soprattutto, quanto spesso bisogna occuparsi della manutenzione dei pannelli fotovoltaici?

Per installare un impianto fotovoltaico condominiale centralizzato è ovviamente necessario che i condomini ne discutano in assemblea. La proposta sarà messa ai voti e, se approvata, coinvolgerà nelle spese di realizzazione solo i proprietari favorevoli. Notare che già dal momento della sua approvazione il progetto potrà contenere le indicazioni del fornitore riguardo la manutenzione ordinaria.

Ogni quanto va fatto controllare un pannello fotovoltaico? L’installatore stesso solitamente si impegna con un contratto di manutenzione che prevede una serie di controlli periodici con cadenza tendenzialmente annuale. Ogni anno, quindi, l’operatore farà una serie di test e di interventi di pulizia sull’impianto. Fra le azioni da fare:

  • Pulizia degli apparecchi e dei pannelli, meglio se con idropulitrice per proteggere le lastre fotovoltaiche da smog, polveri sottili, fogliame e altra sporcizia.
  • Controllo dell’ancoraggio dei pannelli, dell’integrità dei moduli, dei cavi, degli interruttori di protezione.
  • Test sulla produzione di energia da parte dell’impianto.
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Mantenere una periodicità per questi controlli è un fondamentale per allungare la durata dell’impianto. Con un piccolo investimento ripetuto nel tempo ci si tutelerà da spese di riparazione una tantum ma ben più significative. Ciò non toglie che si potrebbe andare incontro anche a spese di manutenzione straordinaria dei pannelli fotovoltaici.

Manutenzione dei pannelli fotovoltaici: quando serve quella straordinaria?

Ogni intervento di ammodernamento e modifica di un impianto fotovoltaico è considerata una manutenzione straordinaria, che esula quindi dai controlli di routine dei pannelli. Sono comprese in questi lavori le opere di potenziamento dell’impianto e l’aggiunta di nuove batterie per l’accumulo. Fra gli interventi straordinari di manutenzione dei pannelli fotovoltaici più frequenti ci sono quelli che coinvolgono l’inverter. Vale a dire, la componente elettrica, cuore e cervello di un pannello.

La manutenzione dei pannelli fotovoltaici è obbligatoria per legge solo nei casi in cui la potenza dell’impianto superi gli 11,08 kW. In questo caso, ogni 5 anni dei tecnici qualificati devono revisionare i sistemi di interfaccia fra l’inverter e la rete. Pena per il mancato controllo, la possibilità per il gestore di rete di sospendere gli incentivi e di chiedere il distacco dell’impianto.