Pixabay

Balcone aggettante con infiltrazioni: chi paga le spese?

by News

La disciplina che regola l’utilizzo e i diritti di proprietà dei balconi condominiali è ben nutrita. Queste strutture sono infatti spessissimo oggetto di contesa fra condòmini. Esistono infatti vari tipi di balcone (ve ne abbiamo parlato qui) e a ciascuno corrisponde un diverso regime di spese. È importante conoscere questi passaggi per poi capire come attribuire la distribuzione delle spese di mantenimento o di risarcimento danni. Oggi ci occupiamo di un caso particolare: quello di un balcone aggettante con infiltrazioni. Chi deve occuparsi della manutenzione dello stesso o risarcirne i danni?

I balconi aggettanti sono prolungamenti dell’edificio strutturalmente autonomi da esso. Sporgendo in fuori, essi non esercitano alcuna funzione di copertura per il vicino del piano di sotto. Questo punto è rilevante perché ci fa già comprendere come avverrà la ripartizione di eventuali spese di riparazione. I balconi aggettanti infatti non sono parti comuni. Essi appartengono esclusivamente all’unità immobiliare della quale costituiscono un mero prolungamento esterno.

Dobbiamo però ricordarci del vincolo di decoro architettonico posto come obbligo ai proprietari di un condominio. Le componenti del balcone quindi, anche se aggettante, che contribuiscono a decorare o abbellire il condominio sono da ritenersi parti comuni. Si tratta, nello specifico, di elementi decorativi come fioriere e vasi di fiori, ma anche del rivestimento della facciata esterna e inferiore.

Chi paga i danni di infiltrazioni dal balcone aggettante?

Pixabay

Data la commistione di elementi di diversa proprietà, la risposta a questa domanda non è immediata. Che si tratti della manutenzione del balcone aggettante o di pagare una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, la prima cosa da fare è capire quale parte del balcone vada riparata. Se si tratta di un intervento alla balaustra o alla pavimentazione ad esempio. Ne consegue, naturalmente, che se l’intervento riguarda una componente considerata comune, saranno tutti i condòmini a pagare secondo le tabelle millesimali.

Naturalmente, anche il tipo di intervento incide su questo. Se i lavori sono funzionali al decoro di tutto l’edificio (ad esempio, i rivestimenti danneggiati da un’infiltrazione), le spese verranno divise tra tutti. Se si tratta invece di lavori a parapetto, pavimento o la parte sottostante al piano di calpestio, le spese sono a carico del solo proprietario. Di nuovo: a meno che il sottobalcone non sia abbellito da stucchi o decorazioni. In tal caso rientreremmo nella questione comune del decoro architettonico. In caso di infiltrazioni sul proprio soffitto a causa di un balcone aggettante mal tenuto, sarà il proprietario a dover pagare le spese se la cagione del guasto è una sua negligenza.

Pixabay

Ecobonus e Sismabonus: le ultime novità sul Superbonus

by News

Dopo essere passato in discussione anche al Senato, il famoso Superbonus che racchiude al suo interno importanti sgravi fiscali per ristrutturazioni si prepara a una nuova approvazione. Pur non trattandosi della forma di testo definitiva, questa nuova modifica dell’impianto di legge presenta anche nuove indicazioni sui fondi e su condomini e villette a schiera. Ma non solo. Tra le varie forme di incentivi previste, vediamo quali sono le ultime novità sul Superbonus, dal Sismabonus all’Ecobonus.

Ultime novità sul Superbonus: da quando in vigore?

Il testo definitivo che contiene le novità del Superbonus dovrebbe essere approvato entro il 13 ottobre. Per quanto riguarda il Decreto sui requisiti minimi per accedere all’Ecobonus e al Sismabonus, la legge è già in approdo in Gazzetta Ufficiale.

Pixabay

Novità sull’Ecobonus

La principale novità sull’Ecobonus 110% – gli incentivi fiscali per la ristrutturazione migliorativa del proprio edificio in chiave energetica – riguarda la platea di accesso agli sgravi. L’approvazione di alcuni emendamenti ha infatti stabilito che:

  • Se un condominio vorrà usufruire dell’Ecobonus, le valutazioni di conformità fatte dai tecnici abilitati riguarderanno esclusivamente le parti comuni. Questo, per permettere l’accesso anche a condomini che abbiano al loro interno unità abitative con difformità o, addirittura, abusivismo.
  • Riguardo gli sgravi per gli edifici unifamiliari, l’Ecobonus specifica che rientrano in questa categoria anche le unità dotate di accesso autonomo anche se quest’ultimo è collegato con aree comuni (strada, cortile, giardino). Anche in questo caso, le ultime novità sul Superbonus ampliano la platea dei beneficiari. Questo discorso riguarda ad esempio le villette a schiera. Anche se queste costruzioni condividono in parte l’accesso con altri proprietari, non dovranno chiedere loro il permesso identificandosi come “indipendenti“.
  • Sempre in tema di condominio, un’altra novità è stata introdotta sull’Ecobonus e riguarda le maggioranze assembleari. Il testo di legge stabilisce infatti che in assemblea sia richiesta la maggioranza di un terzo dei proprietari in millesimi per tutte e procedure. Dall’approvazione del lavori alla richiesta di un finanziamento bancario, compresa la possibilità di chiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Ultime novità sul Sismabonus

La quota di sgravio fiscale del Sismabonus è invece destinata alla riqualificazione sismica, oltre che a quella ecologica. Il provvedimento è rivolto agli immobili che hanno subito i danni dei terremoti del Centro Italia (2009, 2016 e 2017). Anche in questo caso una novità positiva.

L’incentivo fiscale del Governo era inizialmente fissato al 110%, come quello relativo all’Ecobonus. Ora, la soglia è stata aumentata del 55%, portando così il Sismabonus a quota 165%. Il provvedimento, che non include i fabbricati destinati ad attività produttive, è rivolto tanto alle prime case quanto alle seconde.

Pixabay

Diritto di veduta in condominio: cos’è e come rispettarlo

by News

Non tutti tengono conto del fatto che il poter godere di una bella visuale guardando dalla propria finestra costituisce un diritto vero e proprio. Non un diritto al “panorama”, chiaramente, ma un diritto di veduta. Vediamo in che termini è previsto dalla legge e, soprattutto, in che modo vada rigorosamente rispettato, specialmente all’interno di un contesto condominiale. Non è raro, infatti, che il diritto di veduta condominiale sia al centro di infinite liti fra dirimpettai.

Partiamo come sempre dalla fonte principale del diritto condominiale: il Codice Civile. Al suo interno troviamo un’intera sezione Delle luci e delle vedute. Per “veduta” dobbiamo intendere la possibilità di sporgersi dalla propria finestra (o dal proprio terrazzo, balcone condominiale o lastrico solare) e godere di una visuale laterale, frontale e obliqua. Notare che non sono incluse fra le aperture da cui godere di “veduta” ad esempio le porte-finestre.

La legge pone in questo senso dei vincoli espliciti. Il Codice Civile prosegue con la specificazione di precise distanze da mantenere per garantire l’apertura di vedute dirette d ai balconi (articolo 905), laterali e oblique (906) e dalle altre costruzioni (907). In sintesi, per la veduta frontale (diretta) si richiede la distanza di 1,5 m:

  • Tra il fondo del vicino e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette.
  • Fra il fondo del vicino e la linea esteriore del parapetto di balconi, sporti, terrazze, lastrici solari e simili.

Per quanto riguarda la veduta laterale o obliqua, è richiesta la distanza di 75 cm misurabile dal lato più vicino della finestra o dello sporto. In caso di distanza fra le vedute e altre costruzioni, si richiede l’intercorrere di 3 m. Distanza da osservare sia per le vedute dirette sia per quelle oblique, compreso il caso di nuova costruzione appoggiata al muro.

Il diritto di veduta è di tutti?

Il modo migliore per poter rivendicare e quindi tutelare questo diritto è di averlo fissato per iscritto ad esempio nel contratto di compravendita del proprio appartamento. È necessario, per questo, anche il consenso di tutti i comproprietari del fondo vicino sul quale si affaccia la veduta. Altro elemento essenziale è che l’unità immobiliare sia dotata di costruzioni permanenti, visibili e direttamente fruibili per esercitare questo diritto di veduta. Parliamo, quindi, della presenza di finestre, balconi, sporti o altri simili.

È possibile altresì rivendicare l’ottenimento di questo diritto per usucapione. Per far ciò, sono necessari 20 anni continuativi di godimento di un effettivo diritto di veduta, per poter richiedere il pacifico mantenimento di una situazione di fatto.

Pixabay

Trasformare il balcone in veranda: come fare?

by News

Hai un balcone ampio e stai pensando di chiuderlo per poterne godere anche in inverno? Anche se stai agendo su un bene di tua proprietà, ti trovi pur sempre all’interno di un condominio e bisogna rispettarne le regole. Per la legge e per il rispetto di tutti. Avrai quindi una serie di permessi (e pareri) da chiedere. Del resto, la chiusura del balcone non può essere considerata alla stregua di una riparazione o di una manutenzione, neppure straordinaria e di notevole entità. Ecco quindi cosa fare se intendi trasformare il balcone in veranda.

Trattandosi di una vera e propria modificazione urbanistica, per trasformare il balcone in veranda è innanzitutto necessario richiedere il permesso al Comune. Si andrebbe infatti ad aumentare la volumetria dell’edificio per creare uno spazio abitabile. Solo una volta ottenuto questo primo consenso potrai continuare a progettare l’intervento.

Poi, naturalmente, occorrerà confrontarsi con il proprio condominio per capire se il suo regolamento (o la sua assemblea condominiale) permetta tale intervento. Ti ricordiamo anche che, trattandosi di un’espansione volumetrica, gli altri condòmini potranno chiedere una revisione delle tabelle millesimali. Andresti, quindi, a pagare una quota maggiore sulle tue rate condominiali.

Pixabay

Trasformazione del balcone in veranda: i permessi da chiedere

 Il Codice Civile prevede infatti una serie di limitazioni per i lavori svolti in ambito condominiale. Il primo principale vincolo consiste nella conservazione del decoro architettonico dell’edificio. All’articolo 1120 si legge che:

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino

Per decoro architettonico la giurisprudenza intende l’insieme estetico dell’edificio e delle strutture ornamentali, che devono conservare l’armonia iniziale o, comunque, in nessun modo peggiorare. Ti consigliamo quindi di verificare che l’assemblea non ritenga il tuo progetto lesivo del decoro. Altrimenti, potrebbero dartene notizia quando ormai sarai riuscito a trasformare il balcone in veranda e dovrai smontarlo. Stesso discorso per quanto riguarda la tutela della stabilità dell’intero edificio.

Dallo stesso articolo deduciamo un altro limite che potresti incontrare se vuoi trasformare il tuo balcone in veranda. La tua costruzione non deve nemmeno incidere sul godimento di un bene comune da parte di un altro condòmino. Questo, tradotto, significa che se la tua veranda oscura dalla luce o copre dalla visuale il balcone del tuo vicino, gli stai negando un suo diritto di godimento. Consultati quindi con l’amministratore e con l’intera assemblea condominale anche su questo.

img23

Parcheggio condominiale utilizzato da terzi: è possibile?

by News

Quante volte ve lo sarete chiesto: ma che ci fa quella macchina parcheggiata qui?! A meno che non si tratti di un posto auto di vostra proprietà, è bene sapere qualcosa in più su quel parcheggio prima di poter agire. Ecco cosa devi sapere prima di lamentarti che il parcheggio condominiale è utilizzato da terzi. Facciamo innanzitutto un po’ di chiarezza su cosa dice la legge rispetto ai parcheggi dei condomini.

Ad oggi, dobbiamo guardare a due differenti dettati normativi: la legge Ponte valida per i fabbricati costruiti fra il 1968 e il 2005 e la successiva legge di semplificazione (2005 -). Le case erette in quel periodo, nel rispetto della legge, prevedevano un vincolo sulle aree destinate al parcheggio. Questo, in base alla proporzione di 1 parcheggio di 1 mq ogni 10 mc di costruzione. Tutti i parcheggi erano inoltre di pertinenza dell’appartamento: dunque i condomini ne mantenevano sempre il diritto d’uso.

Gli edifici costruiti dal 2005 invece non hanno più questo vincolo di pertinenza: il proprietario può liberamente venderli o metterli a pagamento. L’obbligo di costruire il parcheggio rimane, ma senza che i condomini abbiano automaticamente dei diritti reali. A stabilirlo dev’essere il contratto di compravendita dell’immobile.  Queste prime nozioni devono intanto spiegarci perché spesso capita di vedere posti auto che immaginiamo essere dei proprietari condominiali occupati invece da terzi. Perché non sempre un parcheggio condominiale utilizzato da terzi è di proprietà dei condòmini stessi.

Pixabay

Ciò detto, prima di capire se un terzo può parcheggiare in un condominio bisogna prima accertarsi che quel posto auto non sia effettivamente di sua proprietà. La seconda cosa da fare è poi consultare il regolamento condominiale. Esso può contenere disposizioni specifiche sull’utilizzo dei parcheggi da parte dei condomini e quindi chiarire alcuni dubbi riguardo all’uso da parte di terzi. Potrebbe, ad esempio, specificare che è vietato ai non residenti l’accesso al parcheggio.Vediamo quindi le linee generali della legge per capire come ci si comporta di solito quando un posto auto è utilizzato da terzi (e non ne avrebbe diritto).

I terzi possono usare il parcheggio condominiale?

Essendo il parcheggio un’area comune del condominio, partiamo dall’articolo 1102 del Codice Civile dedicato proprio alla comunione di questi beni. Qui si legge che ciascun condòmino può servirsi della cosa comune

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.

purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Di qui la giurisprudenza deriva un’interpretazione fondamentale. Il criterio di utilizzo è che tutti possano continuare a servirsi del parcheggio senza subire limitazioni a causa altrui. Tendenzialmente, non si considerano quindi come “impedimenti” i parcheggi da parte di clienti di negozi o uffici o di ospiti dei residenti. Soste che devono però essere momentanee e, in generale, non di eccessivo disturbo agli altri.

pixabay

Lastrico solare ad uso esclusivo: ripartizione delle spese

by News

Il lastrico solare è la superficie che riveste il piano superiore di un palazzo. Quest’area si presenta, a volte, come uno spazio calpestabile e dunque adatto per allestire una terrazza o montare altre costruzioni. Forse è anche per questo che si tratta di uno dei beni comuni condominiali più contesi e, spesso, invidiati. Vediamo come ci si comporta quando il lastrico solare è ad uso esclusivo. Chi deve pagare? Le spese di manutenzione del lastrico spettano al solo proprietario? O vanno ripartite fra tutti i condomini?

La prima cosa da tenere presente è che il lastrico solare svolge una fondamentale funzione di copertura del condominio. La sua stabilità e il suo mantenimento sono quindi nell’interesse di tutti. Anche di chi non ha diritto di calpestarlo. Non sempre, infatti, questo bene comune è accessibile a tutti i condomini. In alcuni palazzi, il lastrico solare è ad uso esclusivo, dunque di proprietà di uno o più condòmini. Questo significa che saranno solo i proprietari a doversi occupare delle sue riparazioni? In realtà no.

Il fatto che non tutti vi abbiano un accesso diretto non rende il lastrico meno funzionale alla copertura dell’edificio. In altre parole, anche se ad uso esclusivo, questa superficie svolge una funzione collettiva ed è dunque compito di tutti occuparsene. Lo spiega bene l’articolo 1126, dedicato proprio alle spese di riparazione del lastrico solare.

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Pixabay

Lastrico solare ad uso esclusivo o non coprente: a chi spettano le spese di riparazione?

È evidente dunque che la spesa per la manutenzione di un lastrico solare vada sempre ripartita fra i condomini. In quote diverse a seconda che la proprietà sia in parte esclusiva e in parte comune o totalmente in comunione. Anche quando l’intervento riguardi un lastrico solare ad uso esclusivo nella sua totalità. La ripartizione è, come stabilito dal Codice Civile, di un terzo/due terzi.

Un caso particolare si verifica quando il lastrico non copre tutto l’edificio. In queste situazioni, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese di riparazione i condòmini che traggano beneficio dal bene. Quindi, i danni saranno ripagati da tutti i proprietari compresi nella verticale effettiva al di sotto del lastrico in oggetto.

Pixabay

Riparare il citofono condominiale: come dividere le spese?

by News

Che sia un moderno apparecchio dotato di fotocamera ad angolo o la buona vecchia pulsantiera, tutti i condomini sono dotati di citofoni. Essendo un elemento così funzionale, è anche uno di quelli più soggetti a guasti o rotture. Come viene gestita dunque la ripartizione delle spese per il citofono condominiale? La risposta dipende dal danno subito, o meglio, da chi ha inflitto il danno all’apparecchio. Vediamo come si è espressa la legge in merito e quali sono le situazioni più comuni.

Parlando di un bene condominiale comune a tutti gli effetti, non possiamo non fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile. Qui si prevede espressamente che

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Le spese spettano dunque a tutti, secondo il sistema di quote delle tabelle millesimali. Da questo articolo si deduce anche che, come spesso accade nei grandi condomini o nei supercondomini, in presenza di due distinti citofoni condominiali le spese verranno divise in tal senso. Dunque, la ripartizione del costo del guasto avverrà solo fra i condòmini che traggano vantaggio da quello specifico citofono. Allo stesso modo, se qualcuno fosse proprietario di un’unità non connessa al citofono (come, ad esempio, un garage) non dovrà partecipare alle eventuali spese di riparazione.

Pixabay

Un caso particolare si verifica quando la rottura del citofono è stata causata da qualcuno che ne rivendica la responsabilità o che viene individuato. In tale situazione, le spese di riparazione non andranno più a pesare su tutta la collettività dei condòmini, ma graverà totalmente sul responsabile.

Citofono condominiale e inquilini: chi paga?

Un’altra fattispecie ricorrente si richiama al rapporto fra proprietario e inquilino. Come si dividono le spese quando un soggetto affitta la sua unità immobiliare? Le riparazioni dell’impianto centrale o dell’apparecchio (dovute, ad esempio, a una tecnologia vecchia e logora, ma anche a un atto vandalico da parte di ignoti) spettano interamente al proprietario. Egli è infatti titolare dei diritti sull’unità e si considera al pari degli altri condomini anche se non vi risiede. Naturalmente, se il guasto dipendesse invece da un abuso o da negligenza dei conduttori, sarebbero loro a pagarne le spese di riparazione.

A questo punto è bene specificare un’ulteriore cosa. La riparazione e la sostituzione corrispondono a due situazioni giuridiche differenti. La prima compete, come detto e salvo diversi accordi contrattuali, tendenzialmente al proprietario. La seconda implica invece una vera e propria innovazione tecnologica, e non può in nessun modo – neppure contrattualmente – gravare sul locatario.

Pixabay

Assicurazione condominiale: come si paga?

by News

Fra le decine di polizze esistenti, non mancano di certo quelle legate all’edilizia. Sebbene non sussista un obbligo di legge in tal senso, sono molti i condomini che hanno deciso di investire in un’assicurazione per tutelare l’edificio e le singole unità abitative da danni o da responsabilità civili. Che si tratti quindi di danni agli appartamenti causati da problemi strutturali o di danni cagionati a terzi, prevenire è meglio che curare. Come succede per tutte le polizze, anche in questo caso sussistono delle spese. Come vengono ripartite? Chi deve pagare l’amministrazione condominiale?

Innanzitutto è bene comprendere perché un’assicurazione condominiale può davvero fare la differenza in molti casi. Questo tipo di polizza può arrivare a coprire una casistica molto varia, che va dai danni alle singole abitazioni causati dagli impianti fognari condominiali (il comunissimo “tubo rotto” le cui infiltrazioni rovinano il soffitto del condòmino) a quelli cagionati a terzi. Un guasto idrico che pregiudica anche i condotti comunali dell’acquedotto, la caduta di calcinacci su un’automobile parcheggiata, una scalinata in cattivo stato che fa cadere qualcuno. Sono molte le situazioni in cui l’assicurazione può intervenire per risarcire i danni.

È l’amministratore a doversi fare carico della gestione di un’assicurazione condominiale. Dopo aver individuato le criticità dello stabile ed essersi confrontato con l’assemblea, egli provvederà a stipulare il contratto selezionando quello più conveniente e facendovi inserire tutte le dovute clausole di protezione. Come si se ne deduce, questa polizza tutela il condominio in toto inteso come figura giuridica a sé. Il pagamento, spetta quindi all’insieme dei singoli che partecipano a tale comunione. In altre parole, tutti i condomini sono tenuti a pagare l’amministrazione condominiale, ciascuno naturalmente secondo la proporzione definita dalle tabelle millesimali.

Assicurazione condominiale: la ripartizione

Fermo restando che l’assicurazione è dunque un onere finanziario da ripartire fra tutti come ogni spesa comune, esistono alcune eccezioni. La legge ammette, ad esempio, che il locatore possa stabilire che a pagare la quota assicurativa sia il conduttore del contratto di affitto. In tal caso, è evidente che è necessaria una modifica del contratto d’affitto che specifichi la ripartizione della spesa fra proprietario e inquilino o la totale ricaduta dei costi sul locatario.

Alcuni regolamenti condominiali possono disporre che, nella ripartizione del costo dell’assicurazione, determinati proprietari o inquilini siano tenuti al pagamento di una quota maggiore. Questo, in ragione di un evidente motivo di pericolosità “aggiunta”. Potrebbe ad esempio essere il caso di una pizzeria con forno a legna che si trovi a pagare una quota maggiore della polizza antincendio di un condominio.

Come accade per ogni tipo di assicurazione, teniamo presente che la compagnia risarcisce solo ed esclusivamente i danni elencati dal contratto. Motivo per cui si richiede l’approvazione assembleare dello stesso a maggioranza dei presenti che costituiscano almeno metà del valore dell’edificio. Non rientrano fra i danni risarcibili quelli causati dalla negligenza o dall’incuria di amministratore e/o condomini. Anche un intervento non tempestivo può essere motivo, per l’assicurazione, di negare il risarcimento dovuto.

Pixabay

Ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario

by News

Una fattispecie particolare ma che si presenta non di rado riguarda la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario di un’unità immobiliare. È il caso, insomma, di condòmino che vende il proprio appartamento e che vede sorgere, in seguito, delle spese di manutenzione o di risarcimento danni relative a questioni precedenti alla compravendita. A chi spetta quindi il pagamento delle somme dovute? Come si divide fra vecchio e nuovo proprietario? La risposta, tutt’altro che lineare, va ricercata tanto nella legge quanto nelle pronunce della giurisprudenza in merito.

Un primo punto fermo da fissare è nell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Qui si leggono i doveri in capo sia all’acquirente sia al venditore. Rispettivamente:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

E:                                     

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Vanno specificati poi due principi di attuazione. Innanzitutto, si tratta di norme imperative e dunque inderogabili. In secondo luogo, per “anno in corso e quello precedente” si intende il periodo effettivo calcolato a partire dall’atto di compravendita. Non, invece, l’anno solare.

Ripartizione delle spese: ordinarie, straordinarie e di risarcimento danni

La casistica sottoposta all’attenzione dei giudici fornisce diversi esempi in cui non fosse ben chiaro come ripartire le spese fra vecchi e nuovi proprietari. In generale, la decisione ultima dipenda sempre e comunque da un’analisi contingente della situazione e richiede quindi solitamente il consulto di un esperto. Possiamo però riportare qui alcuni esempi generici.

Pixabay

Innanzitutto, si tende a operare una certa distinzione fra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie, anche di notevole entità. Esse si distinguono non solo per la natura dell’intervento, ma anche per i criteri di approvazione in sede di assemblea condominiale. In generale, possiamo dire che le spese ordinarie spettano chi è proprietario dell’immobile nel momento dell’esecuzione dei lavori. Questo perché si tende a pensare che il soggetto che in quel momento abita nel condominio abbia interesse affinché i lavori ordinari di manutenzione siano svolti regolarmente.

Se si tratta invece di spese straordinarie, la ripartizione graverà su chi era proprietario dell’immobile nel momento della delibera assembleare che approvava questi lavori. Non si può infatti presumere che le opere straordinarie avrebbero ricevuto la stessa approvazione dal nuovo proprietario.

Un caso di ripartizione di spese per risarcimento danni fra vecchio e nuovo proprietario è stato di recente affrontato dal Tribunale di Caltanissetta. In sintesi, il nuovo proprietario di un immobile sito in un condominio si era opposto di partecipare alle spese di risarcimento di un danno cagionato a un altro condomino dalla mancata manutenzione dell’edificio. In questo caso, i lavori di riparazione e si erano svolti dopo la compravendita da parte del nuovo proprietario.

Il Tribunale ha però stabilito che fossero tenuti a partecipare alle spese di risarcimento solo i condòmini titolari di diritti nel momento in cui il danno si è effettivamente verificato. Era proprio a loro che spettava, infatti, l’obbligo di manutenzione dello stabile. Le spese di riparazione – in questo caso, quindi, divenute straordinarie – sono ricadute sul vecchio proprietario, e non sul nuovo.

Pixabay

Parapetti condominiali: chi paga le spese?

by News

Nel nostro blog abbiamo già parlato di balconi condominiali e della ripartizione delle spese per la manutenzione o la riparazione degli stessi. Oggi vogliamo dedicare un articolo alla struttura di protezione che ripara chi si affaccia dal balcone: i parapetti condominiali. Questo componente merita infatti una discussione a sé. La manutenzione del parapetto non riguarda, infatti, solo il proprietario dell’unità abitativa che comprende il balcone, ma ha implicazioni non da poco anche per la sicurezza degli altri condòmini. In particolare per quelli sottostanti. Vediamo dunque come bisogna occuparsi del parapetto del terrazzo, che si tratti dei balconi privati o del lastrico solare.

Proprio per la loro funzione di protezione esterna dell’edificio, i parapetti condominiali sono infatti, a dispetto di quanto si possa pensare, di pertinenza condominiale. Oltre a questo compito “protettivo”, i parapetti costituiscono inoltre degli elementi di decorazione per il condominio, contribuendone a renderne gradevole l’estetica. Così come i muri perimetrali e la facciata, anche il parapetto del terrazzo e il cornicione sono dunque beni comuni. Ne consegue che le spese di mantenimento e riparazione spettino a tutti i condòmini, con una ripartizione dei costi in base alle tabelle millesimali.

Non solo manutenzione. La rottura o il cattivo mantenimento di un parapetto può recare danni anche gravi, in particolar modo agli inquilini del piano sottostante. Un’infiltrazione d’acqua o la caduta di calcinacci ne sono l’esempio più frequente. Nonostante quindi si tenda a pensare che la colpa debba essere addossata al proprietario dell’immobile con il balcone incriminato, la giurisprudenza ci dice altro.

Proprio perché i parapetti del terrazzo svolgono una funzione utile a tutti i proprietari, saranno tutti i condòmini a essere chiamati in causa in caso di danni a un inquilino. Le spese di risarcimento e quelle di riparazione saranno altresì ripartite fra tutti.

Non solo balconi: i parapetti condominiali del lastrico solare

Quando il lastrico solare è calpestabile è spesso anche dotato di parapetto. Come abbiamo già discusso in merito al lastrico, questa superficie funge solitamente da tetto e da protezione a tutto l’edificio, e rientra quindi appieno fra i beni di competenza comune. Anche quando l’utilizzo è esclusivo di un singolo o di un gruppo ristretto di proprietari.

Pixabay

E per quanto riguarda le spese di manutenzione dei parapetti condominiali posti sul lastrico? In questo caso, la questione è più controversa. Non avendo il Codice Civile previsto norme specifiche al riguardo, la giurisprudenza, come non di rado capita, si è orientata verso conclusioni contrastanti. L’interpretazione più recente prevede che a questi parapetti si applichi la stessa normativa relativa al lastrico solare, in quanto parte integrante dello stesso. Le spese di ripartizione nel caso il lastrico sia di proprietà esclusiva sarebbero quindi descritte all’articolo 1126, che prevede il contributo per un terzo del proprietario esclusivo e per due terzi degli altri condomini.

Non mancano però orientamenti contrastanti, che ritengono tutti i parapetti, compresi quelli sul lastrico, come elementi decorativi e quindi di pertinenza di tutti i condomini. Secondo questa interpretazione la ripartizione delle spese avverrebbe in base alle tabelle millesimali. Non solo. Altre letture del codice normativo ritengono invece che il parapetto di un lastrico solare sia un suo elemento puramente accessorio e finalizzato alla sicurezza solamente di chi può transitarvi. In questo caso, quindi, le spese andrebbero a carico unicamente del proprietario esclusivo del lastrico.

La soluzione? Chiedere un consulto al proprio amministratore di condominio. Sarebbe bene affrontare la questione preventivamente, votando collegialmente per una risoluzione nel regolamento condominiale. In modo da non doversi trovare ad affrontare il problema solo quando entri in causa un risarcimento danni dinanzi a un giudice.