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Lastrico solare: chi paga le spese di manutenzione?

Fra i beni comuni condivisi in comunione all’interno di un condominio, rientra anche il lastrico solare. Quest’area è oggetto di una legislazione specifica nel Codice Civile, anche per funzione fondamentale che svolge. Vediamo quali criteri impone la legge per la ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare.

Il lastrico solare è infatti quella copertura terminale dell’edificio che svolge il ruolo di tetto per l’intero immobile. Nella definizione di lastrico sono inclusi tutti gli elementi, compresi quelli accessori, che vi si trovano. Fanno eccezione le opere dotate di autonoma consistenza e che siano fruibili da un utilizzatore esclusivo come, ad esempio, il gabbiotto di un ascensore.

Il Codice Civile dedica una norma specifica alla definizione dei diritti di proprietà cui è soggetto il lastrico solare. Nell’articolo 1126 si legge che:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

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Spese di manutenzione del lastrico solare

Si evince quindi che alle spese di manutenzione e riparazione di danni al lastrico solare devono concorrere tutti i condomini. Questo, perché si tratta di un’area che svolge una funzione di copertura di cui godono tutti i proprietari. Diverso invece il caso in cui il lastrico presenti anche altre utilità di uso esclusivo di uno o più titolari. In questa situazione, la ripartizione affida un terzo delle spese ai titolari esclusivi, due terzi agli altri condomini in funzione del valore loro assegnato nelle tabelle millesimali.

Se ne deduce anche che, se il danno riguarda solo le utilità a carico esclusivo di uno o più titolari e se si tratta di beni autonomi per struttura e funzione, la riparazione spetta unicamente al suddetto titolare. È questo ad esempio il caso di riparazioni a parapetti, ringhiere, ascensori ad accesso esclusivo.

Lo stesso criterio vale nel caso di risarcimento danni causati a terzi da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare. Anche la manutenzione spetta infatti a tutti i condomini, con medesima quota di due terzi per i proprietari e un terzo per il titolare di diritti esclusivi. Un eventuale danno dovrà quindi essere pagato, in proporzione ai valori di proprietà di ciascuno, da tutti i condomini.

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