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Sostituzione della pulsantiera del citofono: è un’innovazione?

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Spesso la discussione condominiale sulla sostituzione della pulsantiera del citofono o della sua struttura riguarda la ripartizione delle spese. Prima ancora di capire come avviene questa suddivisione dei costi, è importante però distinguere il tipo di intervento richiesto. Si tratta di una semplice manutenzione ordinaria, di una manutenzione straordinaria o di un’innovazione? Questo incide anche sul tipo di maggioranza richiesta per approvarne la proposta in sede di assemblea condominiale.

Innanzitutto, bisogna capire quindi se il videocitofono va installato dove non c’era o se si tratta di una semplice sostituzione della pulsantiera del citofono, magari con una struttura più nuova e dotata di video. Si configurano infatti due fattispecie diverse: la prima rientra nelle innovazioni, la seconda nelle manutenzioni.

Le innovazioni condominiali richiedono un quorum specifico di approvazione. Si tratta del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che corrisponda ad almeno due terzi del valore dell’edificio. Notare bene: sia in prima sia in seconda convocazione. Va da sé che, se del bene oggetto dell’innovazione possono usufruirne tutti, le spese vanno ripartite fra tutti i condomini.

Ad esempio, sostituire il vecchio apparecchio con un impianto moderno e dotato di videocamera è una manutenzione straordinaria, e non un’innovazione. Quest’ultima avviene solo se si apporta una vera e propria novità, installando un dispositivo dove l’edificio ne fosse sprovvisto.

Nel caso invece in cui si tratti di una semplice manutenzione a una pulsantiera del citofono condominiale, bisogna poi distinguere. Nell’eventualità più semplice, si tratta di un intervento ordinario, che può anche essere preso in carico dall’amministratore (salvo farne poi un resoconto dettagliato nel bilancio). Se la manutenzione ha carattere straordinario dati l’entità del danno o il costo dell’intervento, la decisione invece spetta ancora all’assemblea. In questo caso, con l’approvazione di un terzo del valore dell’edificio.

Sostituzione pulsantiera citofono: come si ripartiscono le spese?

Nel caso di installazione di nuovo dispositivo è un’innovazione. Nel caso di riparazione della pulsantiera già esistente parliamo invece di una manutenzione. In entrambe le situazioni, però, per quanto riguarda la gestione dei costi, vige il principio affermato dall’articolo 1123. Qui si legge che la ripartizione delle spese per la pulsantiera coinvolge tutti i condomini «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Dunque, secondo tabelle millesimali.

Il discorso della ripartizione delle spese riguarda anche il rapporto fra locatori e conduttori. Ai primi spettano le spese di sostituzione, ai secondi quelle di riparazione. Allo stesso modo, un soggetto che provochi la rottura volontaria o accidentale del citofono deve accollarsene tutte le spese in quanto responsabile del danno.

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Cedimento del solaio in condominio: spese di riparazione

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Torniamo a parlare di ripartizione spese. In questo articolo, vediamo come ci si deve comportare in caso di cedimento del solaio. La questione è spesso dibattuta fra condomini, poiché non sempre è immediato determinare il centro del danno e, di conseguenza, il criterio adeguato per la ripartizione delle spese. Il dubbio è se un danno del solaio, che sia cedimento, incurvamento del pavimento o altro dissesto, sia da dividere fra i due proprietari che lo condividono o se sia invece spesa a carico del condominio.

Il criterio da adottare per inquadrare correttamente la situazione è quello delle parti comuni in condominio. Bisogna infatti chiedersi se il tratto di solaio interessato dal cedimento rientra fra le aree comuni, dunque fra gli elementi o le strutture portanti dell’edificio, o se invece appartiene alla proprietà dei singoli condomini. In caso di solaio che divide due appartamenti, fungendo come pavimento per quello al piano superiore e soffitto per quello al piano inferiore, si configura il quadro descritto dall’articolo 1125 del Codice Civile, che riportiamo:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ne risulta quindi che la ripartizione delle spese per il cedimento di un solaio debba riguardare esclusivamente i due proprietari. Anche in caso di contraddittorio, la lite coinvolge esclusivamente i due condomini, senza nemmeno bisogno di interpellare il condominio.

Cedimento del solaio di una terrazza o del lastrico

Bisogna poi tenere presente che esistono alcune eccezioni, dettate dalla diversa natura del solaio. Parliamo dei casi in cui il solaio interessato dal danno corrisponda al lastrico solare o a una terrazza a livello.

Il lastrico solare infatti, quando coincide con il tetto, svolge un’essenziale funzione di copertura dell’intero edificio. In questo caso la ripartizione avviene in base alle canoniche indicazioni dell’articolo 1123 (ciascun condomino paga in proporzione ai millesimi indicati nelle tabelle). Allo stesso modo, anche quando interamente o in parte di proprietà di un singolo, il lastrico è per sua natura ricompreso nella struttura portante dell’edificio. In questi casi l’articolo da applicare è il 1126, con una ripartizione delle spese di 2/3 e 1/3.

Lo stesso discorso vale nel caso di terrazza a livello. Ossia, nel caso in cui il cedimento interessi il pavimento di una terrazza di proprietà di un singolo che, al contempo, ricopra interamente l’appartamento sottostante. Anche in questo caso, le spese vanno divise fra il proprietario della terrazza e tutti i condomini compresi sotto la sua verticale effettiva, con la proporzione di 2/3 e 1/3.

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Spese per la mediazione condominiale: chi le paga?

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Lite in condominio? Prima di arrivare davanti al giudice, la legge impone il ricorso a una mediazione extragiudiziale. Uno step obbligato per non sovraccaricare il già imponente lavoro dei Tribunali civili e dei Giudici di pace. La mediazione, come vedremo, è quindi obbligatoria per alcune categorie di dispute che riguardano condominio e un proprietario, condominio e un terzo o due condomini. Il procedimento deve poi necessariamente svolgersi in presenza di un avvocato. Chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale?

Partiamo con il vedere quando la mediazione condominiale è obbligatoria. Con il d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, si stabilisce che il ricorso a questo istituto extragiudiziale è obbligatorio in materia di:

  • Condominio – per questioni come, ad esempio, l’impugnazione di una delibera o il contesto di un’opera di un condomino, un presunto utilizzo illegittimo della cosa comune, un provvedimento preso dall’amministratore.
  • RCA e contratti bancari, finanziari e assicurativi o contratti di locazione.

In questi casi, la procedura della mediazione è addirittura condizione di procedibilità per poi poter avviare una domanda giudiziale davanti al giudice. Fanno eccezione invece (non vige l’obbligatorietà ma è comunque possibile ricorrere alla mediazione anziché direttamente al giudice):

  • Ricorsi d’urgenza (cautelari) o ricorsi contro decreti ingiuntivi.
  • Procedure per la revoca e la nomina dell’amministratore.
  • Procedimenti d’istruzione preventiva.

Una volta che si decide di intraprendere una mediazione condominiale, un ruolo centrale spetta all’assemblea. Quest’organo legittima l’amministratore a prendere parte alla gestione della procedura e nomina l’avvocato al quale affidare le pratiche. A questo punto, sorge spontaneo un dubbio: chi deve pagare le spese per la mediazione condominiale? All’interno di queste spese sono comprese sia la parcella dell’avvocato sia altre eventuali spese procedurali.

Ripartizione spese per la mediazione

Anche in questo caso, vige il principio generico che tutti i condomini devono concorrere al pagamento delle spese per la mediazione. Questo, naturalmente, perché la figura giuridica del Condominio è data dall’insieme delle singole parti di proprietà. Da questo si deriva anche che, se la lite è fra il Condominio e un singolo condomino, quest’ultimo non trova nello specifico caso una rappresentanza nel condominio, ed è quindi escluso dalla ripartizione delle spese.

Il criterio di ripartizione è, come è facile dedurre, quello stabilito all’articolo 1123. Ciascuno, quindi, pagherà le spese di mediazione condominiale in proporzione alla propria quota iscritta nelle tabelle millesimali.

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Ricalcolo delle tabelle millesimali: con quale maggioranza?

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Le tabelle millesimali di un condominio sono uno degli assi portanti della sua gestione, tanto amministrativa quanto finanziaria. È infatti da esse che dipende non solo la ripartizione delle spese ma anche il quorum per l’approvazione delle delibere condominiali. Queste tabelle vengono solitamente calcolate da un perito, approvate dall’assemblea e in seguito allegate al regolamento condominiale. In alternativa, sono direttamente disposte dal costruttore. Può però accadere che, per un aumento volumetrico o altre modifiche degli spazi, sia necessario un ricalcolo delle tabelle millesimali. Vediamo quale maggioranza è necessaria per l’approvazione di questo processo.

Precisiamo che il ricalcolo delle tabelle millesimali non corrisponde alla riparametrazione delle tabelle millesimali. Con quest’ultimo procedimento intendiamo invece un conteggio da fare quando una determinata spesa va ripartita solo fra alcuni condomini. Ad esempio, le spese di riparazione per un lastrico solare che non copre tutto l’edificio, o quelle connesse ai beni comuni di un condominio parziale.

Il ricalcolo consiste invece in una modifica permanente delle tabelle millesimali. Una necessità dettata appunto dall’insorgere di nuove condizioni che influiscono sui coefficienti di riduzione. Un caso comune può riguardare un proprietario che abbia costruito una veranda sul proprio balcone, aumentando quindi la volumetria della sua unità immobiliare. Oppure, in seguito all’acquisizione da parte di un condomino di un box auto precedentemente condiviso. L’articolo 69 delle disp. att. del Codice Civile afferma che è possibile modificare le tabelle millesimali, specificando quali maggioranze siano necessarie.

Le maggioranze per il ricalcolo delle tabelle: unanimità o maggioranza?

In linea di massima, per approvare il ricalcolo delle tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dell’assemblea condominiale. È possibile però che la delibera assembleare di modifica sia ritenuta valida con la semplice maggioranza in due casi.

  • Quando la modifica volumetrica in oggetto riguardo più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare del singolo.
  • Quando emergono degli errori di calcolo nelle tabelle precedenti.

La norma sembra chiara, ma bisogna inquadrarla all’interno della corretta interpretazione giurisprudenziale. La stessa Cassazione ha infatti affermato (ad esempio, nell’ordinanza n. 19838, II Sez. Civ.) che il ricalcolo delle tabelle millesimali non ha valore negoziale. In sostanza, se l’aumento di volumetria supera il 20% di quella originale, è richiesta la semplice maggioranza. Questo, però, non esclude che anche con aumenti volumetrici minori si possa approvare la revisione a maggioranza semplice.

Un’interpretazione opposta a questa, altrimenti, permetterebbe a chiunque di modificare l’assetto volumetrico delle proprie unità immobiliari, protetti dal veto dell’unanimità purché inferiori al 20%. È invece possibile che l’assemblea approvi il ricalcolo con il voto di almeno la metà degli intervenuti e l’assenso di almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Condominio parziale: come si ripartiscono le spese?

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La ripartizione delle spese comuni nei condomini avviene in base a un principio di funzionalità. Concorrono cioè alle spese per un bene tutti i condomini che da quel bene traggono un uso funzionale. In alcuni casi affatto rari, dei beni comuni sono utilizzabili, direttamente o indirettamente, solo da alcuni proprietari. In questa situazione si configura il cosiddetto condominio parziale. Questo istituto è previsto dalla legge con specifiche regole. Vediamo come funziona un condominio parziale e come avviene al suo interno la ripartizione delle spese ma anche l’amministrazione delle altre questioni.

Partiamo dall’articolo 1123, dedicato proprio alla ripartizione delle spese comuni. Qui si stabilisce che i costi di conservazione, godimento, prestazione di servizi e innovazioni sono sostenute «in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Salvo, naturalmente, diversa convenzione pattuita in un regolamento contrattuale.

Parlando di condominio parziale, dobbiamo però rifarci al quarto comma dell’articolo. Qui si legge che:

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questo comma configura una situazione diversa rispetto a quella proposta dalla prima parte dell’articolo. In tal caso infatti non si tratta di ripartire le spese per «cose destinate a servire i condomini in misura diversa». Parliamo invece di una condizione in cui alcuni condomini non traggono alcuna utilità da determinate parti elementi o servizi del condominio. Per questi beni, quindi, le spese devono gravare esclusivamente sui condomini che traggano una qualche utilità da essi, pur se in misura diversa fra loro. Sono esclusi invece dai pagamenti i proprietari estranei a qualsiasi funzione.

Ripartizione delle spese e assemblea nel condominio parziale

Alcuni dei beni comuni che riguardano il condominio parziale sono elencati nell’articolo. Ad esempio, scale che conducano ad una parte del condominio il cui accesso non ha alcuna utilità per chi ha diritti di proprietà in un’area separata. È anche il caso di un lastrico solare che copra solo una parte dell’edificio. Alle sue spese di manutenzione devono concorrere tutti i proprietari che godono della sua funzione di copertura (seppur in maniera diversa).

In questo caso se ne derivano anche altre conseguenze oltre alla diversa ripartizione delle spese. Ad esempio, nel caso di assemblea condominiale. Se viene messa ai voti una delibera riguardante un elemento “parziale”, quindi non condiviso da tutti, il quorum costitutivo e le maggioranze necessarie all’approvazione variano, tenendo conto dei soli proprietari coinvolti.

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Ringhiere dei balconi condominiali: sono comuni?

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La questione dei beni comuni e della loro gestione in condominio è annosa. L’articolo 1117 del Codice Civile, infatti, dedicato alle Parti comuni dell’edificio, fornisce un elenco che però per precisa volontà del legislatore non è esaustivo, ma indicativo. Vi sono dunque alcuni elementi la cui proprietà richiede una valutazione di merito. Precisazioni non di rado provenienti dalla Corte di Cassazione. Parliamo di ringhiere dei balconi condominiali: si tratta di elementi comuni? O di semplici componenti di una proprietà privata?

Abbiamo già parlato di balconi aggettanti in condominio e di come anche la definizione del loro titolo di proprietà richieda una valutazione più precisa. Nello specifico, un balcone non è da considerarsi interamente “privato” o “comune”. Il titolo – e, quindi, la ripartizione delle spese di manutenzione, dipende dalla singola componente presa in esame. Vi sono infatti alcuni elementi che, pur facendo essendo parte integrante di un bene privato, svolgono una funzione necessaria e utile a tutti i condomini. In quel caso, le spese di riparazione o manutenzione, straordinaria o ordinaria che sia, devono essere ripartite fra tutti i condomini.

Parapetti, divisori e ringhiere dei balconi condominiali: la sentenza

È questo il caso delle ringhiere dei balconi condominiali. A stabilirlo, una sentenza della Corte di Cassazione (n. 10848/2020) che ha così interpretato il senso dell’articolo 1117. Secondo la Suprema Corte, le ringhiere così come i parapetti sono infatti parte integrante della facciata e, come tali, partecipano alla sua funzione estetica, da considerarsi a vantaggio di tutti i condomini.

Abbiamo visto in molti altri casi come il decoro architettonico sia una funzione essenziale di alcuni elementi di un condominio, tanto da determinarne lo status di “beni comuni”. I balconi sono forse le strutture più soggette a controversie di questo genere, poiché integrano elementi ad uso esclusivo e dunque attinenti al solo proprietario ed elementi che hanno invece una funzione collettiva.

Anche le ringhiere dei balconi quindi, così come i parapetti, svolgono secondo la Corte un’essenziale funzione estetica. Essi contribuiscono infatti al decoro architettonico della facciata dell’edificio e quindi al valore globale ed economico di tutto il condominio. Nella sentenza citata essi sono assimilati anche ai divisori fra balconi.  È innegabile infatti che queste parti dell’edificio abbiano un’incidenza significativa sull’aspetto estetico del condominio. Spese di riparazione e manutenzione devono quindi essere ripartite fra tutti i condomini. Il criterio, in questo senso, è comunque quello del riparto in base alle quote delle tabelle millesimali.

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Balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?

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In base alla loro conformazione strutturale, esistono diversi tipi di balconi in condominio. Distinguere le varie tipologie è importante, poiché a ciascuna attribuiamo un diverso regime di ripartizione di spese di riparazione. Approfondiamo la categoria del balcone aggettante in condominio: cos’è e come gestirne la manutenzione?

Partiamo dalla definizione. Un balcone si dice aggettante quando sporge dal perimetro murale dell’edificio. Da un punto di vista strutturale e, quindi, anche giuridico, sono considerati meri prolungamenti dell’abitazione dalla quale sporgono. Essi si distinguono da altre tipologie di balconi (come ad esempio i balconi incassati) poiché sono agganciati all’edificio solo attraverso il solaio interno (il pavimento). Questo li dota di autonomia statica e li rende indipendenti dal condominio e dunque anche dalla proprietà comune. A determinare la proprietà esclusiva dei balconi aggettanti anche il fatto che essi non svolgono alcuna funzione per gli altri condomini, né di copertura né di sostegno strutturale.

Già a partire da questa definizione, possiamo comprendere alcune cose sul come gestirne la manutenzione e ripartire le conseguenti spese. Ciò detto, come per tutti gli elementi di un condominio, bisogna comunque analizzare le singole componenti di un balcone aggettante. Non tutti gli elementi che lo compongono sono infatti di proprietà esclusiva del titolare dell’unità dalla quale sporgono. Per capire questo punto è necessario rifarsi alla definizione di decoro architettonico.

Balcone aggettante in condominio e decoro architettonico

Potremmo definire il decoro architettonico come un criterio che tutti i condomini sono tenuti a rispettare nella gestione tanto dei beni comuni quanto delle proprietà private o esclusive. Vi sono infatti alcuni elementi di un condominio che contribuiscono a determinarne l’aspetto estetico. Si tratta dell’insieme di linee, decorazioni ed elementi ornamentali che svolgono quindi una funzione comune. Non parliamo solo della tutela del pregio estetico del condominio, ma anche del suo valore economico, proporzionale alla sua architettura.

Nel rispetto del decoro architettonico, si annoverano quindi fra le parti comuni di un condominio anche alcuni elementi dei balconi aggettanti. Parliamo nello specifico delle parti che compongono la facciata:

  • I rivestimenti, tanto frontali quanto quelli sul lato inferiore.
  • Parapetti, balaustre e altre strutture.
  • Elementi decorativi/accessori: fioriere, tende da sole etc.

Questo non significa che un vaso di fiori appeso al proprio balcone sia di proprietà comune. Significa però che ogni modifica a elementi che possano compromettere il decoro architettonico del condominio possono essere vietati o in qualche modo limitati dall’assemblea condominiale.

Per questo, le spese per gli interventi sui balconi aggettanti in condominio non spettano sempre al loro proprietario. La ripartizione dipende dall’elemento del balcone interessato dai lavori. È bene valutare caso per caso. Esistono interventi meramente estetici che però hanno poca incidenza sul decoro complessivo (ad esempio, una semplice pianta) e che quindi spettano al proprietario. Altri interventi più rilevanti, come ad esempio la riverniciatura dell’intero rivestimento esterno, possono essere ripartiti fra tutti i condomini. La valutazione, anche in caso di infiltrazioni nel balcone aggettante, va effettuata nel singolo caso concreto: impossibile stabilire a priori quali interventi siano comuni e quali no.

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Pulsantiera del citofono condominiale: ripartizione delle spese

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Quando si parla di ripartizione delle spese nulla dev’essere dato per scontato. Parliamo, ad esempio, della pulsantiera del citofono condominiale. Si tratta, apparentemente, di un elemento delle parti comuni, poiché funzionale a tutti i condomini. Capita però che sorgano dei contrasti anche per la sua riparazione. Quando in assemblea emerge l’esigenza di sostituire la pulsantiera ci si può chiedere, infatti, come debba avvenire la ripartizione delle spese. Devono concorrere tutti i proprietari in maniera uguale o bisogna riferirsi anche in questo caso alle tabelle millesimali?

In realtà, la questione richiede una valutazione nel merito che può portare a risposte molto diverse. Il primo nocciolo da analizzare è la tipologia di impianto utilizzata per il videocitofono. Non bisogna dimenticare, infatti, che spesso nei condomini più grandi il citofono è suddiviso in gruppi, corrispondenti ad esempio alle diverse Scale che compongono il palazzo. In altri edifici, più piccoli, ciascun pulsante è collegato a impianti individuali collegati direttamente alle singole abitazioni. In altri ancora, la pulsantiera del citofono condominiale è unica e in comune a tutti i proprietari. La prima cosa da capire è, dunque, la natura dell’impianto. Vediamo i diversi casi.

Pulsantiera del citofono condominiale individuale

Come abbiamo visto, nei palazzi più piccoli che costituiscono, ad esempio, un condominio minimo, ciascuna unità immobiliare è dotata del suo impianto di videocitofono con corrispondente tasto. In questo caso, bisogna considerare questo elemento come di proprietà esclusiva del titolare dell’unità. È infatti funzionale esclusivamente ai condomini dell’appartamento. Le spese di riparazione, di conseguenza, spettano interamente al proprietario e ciascuno provvederà a sostituire il proprio impianto.

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Citofono in comune

Molti condomini sono invece stati costruiti con un impianto unico, installato in favore di tutti i proprietari. In questo caso è automatico inserire la pulsantiera de citofono condominiale fra i beni comuni annoverati all’articolo 1117 del Codice Civile. E, di conseguenza, applicare il corrispondente articolo 1123 sulla ripartizione delle spese per le cose in comproprietà fra tutti i condomini.

Quando l’impianto è collettivo vige pertanto il criterio di ripartizione delle spese che abbiamo già affermato più volte: il principio di proporzionalità. Risulta pertanto obbligatorio suddividere le spese di sostituzione o riparazione fra tutti i condomini, in proporzione alle quote millesimali. Bisogna sottolineare, quindi, che una delibera assembleare votata a maggioranza sulla ripartizione in quote uguali delle spese è illegittima poiché contraria a questo principio. Può, quindi, essere impugnata. La suddivisione del costo di riparazione può superare il criterio dei millesimi solo nel caso in cui una clausola contrattuale del regolamento (quindi votata all’unanimità da tutti i proprietari) lo disponga.

Un caso particolare emerge quando la pulsantiera fa riferimento a due impianti diversi, ciascuno collegato a due aree diverse del condominio. Anche qui, si mantiene il principio per il quale devono concorrere alle spese sulle parti comuni tutti i condomini che traggano un’utilità dal bene in questione. In questo caso, per riparare la pulsantiera del citofono condominiale di una Scala si richiede il contributo dei soli proprietari di unità collocate in quella Scala. Nel caso in cui un appartamento sia in affitto, le spese non spettano all’inquilino, bensì al proprietario.

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Piccioni in condominio: quali problemi provocano e come agire

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Chi abita nelle grandi città non si scompone più di tanto alla vista di un piccione. Questi volatili hanno ormai fatto dei grandi centri urbani la loro casa, e dei davanzali delle abitazioni il loro rifugio. A volte, però, la presenza di piccioni può costituire un problema per un palazzo. Sia per la quantità di esemplari presenti sia per la particolare conformazione di un edificio che, rivestito da sporgenze e in una posizione riparata da sole e vento, si presta a essere il naturale alloggio di famiglie intere di questi animali. Quali sono i problemi legati ai piccioni in condominio?

Il principale problema dei piccioni in condominio è connesso a un discorso di igiene pubblica. Gli escrementi di questo volatile sono infatti potenzialmente pericolosi per la salute. Tramite il guano di questi uccelli si possono diffondere malattie come la salmonellosi e criptococcosi. Infezioni che possono diffondersi non solo con il contatto, ma anche per via aerea. Per non parlare della corrosione di parapetti, ringhiere e muri perimetrali del condominio proprio a causa dell’acido nitrico contenuto negli escrementi di piccione. A tutto questo, si aggiunge il disagio dei condomini che non possono stendere fuori i propri panni o che devono riparare i propri balconi dalla presenza di questi animali.

Ecco quindi che una semplice “condivisione di spazi” con la natura si trasforma in una convivenza difficile. Esistono alcuni rimedi naturali ma anche soluzioni più complesse e drastiche per ridurre la presenza di piccioni o disincentivare l’appoggio sulle sporgenze del proprio palazzo. Come gestire i danni provocati dai piccioni in condominio? Chi se ne deve occupare? A chi spettano eventuali spese? La questione della ripartizione è infatti resa ancora più delicata dal fatto che spesso questi animali si concentrano in una facciata sola o in uno specifico piano alto del palazzo.

Spese per i danni dei piccioni in condominio

La presenza dei piccioni in un condominio riguarda perlopiù gli inquilini dei piani alti o quelli degli appartamenti esposti a particolari condizioni climatiche e di luce. Nonostante questo, è bene precisare che si tratta di una minaccia alla salute di tutti i proprietari. Anche quelli dei piani più bassi che, pur non essendo preda dei piccioni, sono bersaglio involontario dei loro escrementi. Ecco perché qualsiasi misura presa, per iniziativa dell’amministratore di condominio e con l’approvazione dell’assemblea, dev’essere condivisa nell’interesse di tutti.

Mettere in atto procedure di sanificazione, interne ed esterne, rientra sicuramente fra le soluzioni più appropriate. Pur tenendo presente che non si tratta di un rimedio definitivo e duraturo nel tempo. L’assemblea può anche scegliere di installare dei dissuasori per piccioni, costituiti da reti elettriche o metalliche che proteggono i davanzali impedendo ai volatili di appoggiarsi. È possibile addirittura munirsi di dissuasori a ultrasuoni per infastidire (senza naturalmente danni collaterali per l’animale) i piccioni.

L’importante è che i condomini siano consapevoli che, trattandosi di misure per la sicurezza di tutto l’edificio, è necessario ripartire le spese fra tutti i proprietari in base alle tabelle millesimali. Per quanto riguarda il voto in assemblea, sarà sufficiente l’approvazione di almeno metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio

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Sappiamo che la ripartizione delle spese condominiali avviene secondo le quote calcolate nelle tabelle millesimali. In questi documenti viene attribuito un valore a ogni immobile che compone il condominio e, in base a questo valore, sono così distribuite proporzionalmente anche le spese. Può però capitare che, in una serie di situazioni delle quali ti parleremo più avanti, sia necessario escludere da una determinata spesa un proprietario. A quel punto bisogna ricorrere alla riparametrazione delle tabelle millesimali in condominio. Un calcolo non troppo complesso con il quale molti amministratori hanno a che fare prima o poi.

Le tabelle millesimali attribuiscono a ciascuna unità immobiliare un “punteggio” tale che il totale corrisponda a 1000. Questo punteggio viene redatto sulla base di una serie di parametri che permettono di calcolare i millesimi di ogni appartamento in condominio. Quando però avviene che una determinata spesa debba essere pagata solo da alcuni condomini, non è sufficiente “rimuovere dal conteggio” gli altri. Il totale deve sempre corrispondere a 1000, ed occorre quindi ricalcolare. Questo procedimento matematico si chiama riparametrazione delle tabelle millesimali.

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Mentre per la redazione delle tabelle millesimali è bene affidarsi a un perito esperto, per la riparametrazione non sono richieste particolari competenze tecniche. Si tratta infatti di una semplice proporzione così composta:

valore millesimale dell’unità : totale dei valori da includere = x : 1000

Il totale dei valori da includere è il “nuovo totale”, dal quale sono esclusi i valori millesimali dei proprietari che non devono partecipare alle spese.

Quando bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali?

Sono svariati i casi nei quali le tabelle millesimali vanno ricalcolate. Può accadere, ad esempio, che un bene comune svolga una funzione utile solo nei confronti di alcuni condomini. Ad esempio, un lastrico solare che ricopra solo parte dell’edificio.  Sappiamo che in questo caso a pagare dovranno essere tanto il proprietario del lastrico quanto i condomini che ricevono protezione dallo stesso. Ecco allora che, oltre a escludere chi non usufruisce della funzione di copertura del lastrico, bisogna calcolare un nuovo totale che comprenda solo i proprietari sotto la verticale effettiva del lastrico.

Un altro caso tipico in cui è bisogna fare la riparametrazione delle tabelle millesimali è nei condomini parziali. In questi edifici vi sono delle aree comuni di proprietà solo di alcuni condomini. Ad esempio, un condominio può essere dotato di Scala A e Scala B, entrambe afferenti a due aree diverse dell’edificio. In tal caso, è per pagare le spese delle scale è necessario operare una riparametrazione, così da escludere i proprietari della Scala A dal pagamento delle riparazioni della Scala B.