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Cos’è un condominio minimo e come si ripartiscono le spese?

Sappiamo che per un edificio composto da unità immobiliari con proprietari diversi è obbligatorio nominare un amministratore solo con un numero di condòmini maggiore di 8 proprietari. Tuttavia, sappiamo anche che il condominio si costituisce automaticamente quando in un edificio convivono due proprietari distinti. La Riforma del 2012 ha quindi introdotto una serie di norme relative a tutte quelle realtà più “piccole” composte da un numero di condòmini compreso fra 2 e 8. Si tratta del cosiddetto condominio minimo. Vediamo cos’è, come si gestisce e come vengono ripartite le sue spese.

Un condominio deriva dalla coesistenza in uno stesso edificio di più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi. Prendiamo il caso di un villino indipendente, diviso in due piani. Le due abitazioni che ne derivano hanno accessi separati (ad esempio, con una scala esterna che permette l’accesso al piano superiore senza passare da quello inferiore). Il proprietario del villino vende i due appartamenti a due proprietari diversi. Ecco che, in automatico, l’edificio diventa un condominio minimo, e ad esso si applicheranno tutte le norme del Codice Civile.

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Queste norme serviranno per amministrare la gestione di aree e beni condivisi ai due proprietari. Parliamo, ad esempio, del vialetto di accesso, di un cancello d’ingresso, del cortile sottostante, ma anche del lastrico solare. Essendo i proprietari solo due, non sussiste l’obbligo di nominare un amministratore, anche se i due condòmini possono ugualmente delegare la gestione contabile dell’edificio a una figura esterna. Allo stesso modo, non è necessario nemmeno redigere e approvare un regolamento, obbligatorio a partire da 10 condòmini. Fra le norme che, all’atto pratico, più interesseranno i due condomini, rientrano sicuramente quelle sulla ripartizione delle spese.

Come si ripartiscono le spese nel condominio minimo?

Pur in assenza di amministratore e regolamento, i due proprietari dovranno sostenere delle spese per il mantenimento delle parti comuni e, in base alle norme del Codice Civile, ripartirle equamente. Un istituto condominiale che è quindi obbligatorio anche per il condominio minimo sono le tabelle millesimali. La loro approvazione è fondamentale per distribuire le spese. In caso di mancata compilazione, infatti, sarà il giudice a dover ricostruire dei criteri di ripartizione basati sul modello delle tabelle.

Le spese per le aree comuni, naturalmente, non vanno solo distribuite, ma anche approvate. Altro elemento quindi indispensabile nel condominio minimo è l’assemblea condominiale, in base alle stesse regole civilistiche del condominio “tradizionale”. Ovviamente, le norme su criteri di maggioranza e partecipazione si adeguano al numero di condomini. Nell’esempio del nostro villino, una decisione è da intendersi presa all’unanimità solo se all’assemblea perviene il voto favorevole di entrambi.

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Prescrizione delle spese condominiali: quali sono le tempistiche?

Come sappiamo, ciascuno è tenuto al pagamento delle spese condominiali in proporzione alle quote indicate dalle tabelle millesimali. Purtroppo, una situazione di grave disagio economico può portare i proprietari di unità immobiliari a ritardare i pagamenti e ad accumulare quindi un debito nei confronti del condominio. Tanto la parte debitrice quanto il creditore devono quindi conoscere la normativa relativa all’estinzione di questo debito. Quali sono le tempistiche della prescrizione delle spese condominiali?

Ricordiamo innanzitutto che la riscossione dei debiti spetta, per legge, all’amministratore. Fra i suoi obblighi, elencati all’articolo 1129 del Codice Civile, rientra anche l’azione per la

riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.

L’articolo successivo (1130) punisce la negligenza dell’amministratore con la revoca del suo incarico. Non solo: il condominio può anche richiedere all’amministratore il risarcimento del danno per il mancato adempimento di un suo compito. Il termine di 6 mesi è però da intendersi come relativo all’azione dell’amministratore. Per quanto riguarda invece la prescrizione delle spese condominiali? Quali tempistiche intercorrono?

Quando scatta la prescrizione del debito per le spese condominiali?

Ovvero, ribaltando la domanda, fino a quando il condominio creditore può esigere il pagamento delle quote non versate da uno dei proprietari? È importante comprendere che, a tale scopo, non conta solo la durata della prescrizione. È fondamentale infatti comprendere anche da quando intercorre questo periodo.

La prescrizione del debito per le spese condominiali è di 5 anni. Trascorso questo periodo, il condominio non potrà più far valere il proprio credito sul proprietario moroso. La legge prevede che la prescrizione vada calcolata a partire dall’approvazione della delibera dell’assemblea dello stato di riparto delle spese. Questo termine è però rinnovabile.

L’amministratore, infatti, può (anzi, dovrebbe) inviare una lettera di diffida e di messa in mora al debitore. La data della raccomandata indica, a questo punto, il nuovo termine di decorso della prescrizione. Quest’azione ha quindi l’effetto di bloccare il decorso dalla delibera del riparto delle spese, azzerando il conteggio e facendolo ripartire da capo. I cinque anni della prescrizione sono quindi da intendersi in senso continuativo e senza interruzione o azzeramento mediante una diffida.

Non solo. In caso di adempimento, il legale scelto dall’amministratore può anche richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo con esecuzione immediata. A tal punto, dopo pochi giorni dalla notifica, il debitore potrà subire il pignoramento dei suoi beni.

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Manutenzione del balcone incassato: chi paga?

Oggi parliamo di balconi incassati. Abbiamo già visto che esistono vari tipi di balcone, a ciascuno dei quali corrisponde una diversa suddivisione delle spese. Su questo, incide ovviamente anche la natura dell’intervento (se di manutenzione ordinaria o straordinaria) e la parte del balcone interessata. Tutti fattori che, combinati, possono richiedere ripartizioni diverse dei costi. Vediamo quindi cosa succede nel caso specifico della manutenzione dei balconi incassati. Chi paga le spese di riparazione? Il proprietario o l’intero condominio?

Innanzitutto: che cos’è un balcone incassato? Si tratta di una tipologia di balconi molto diffusa. In questo caso, la struttura non sporge rispetto al muro perimetrale del condominio. Il balcone è quindi compreso all’interno dell’edificio e chiuso su 2 lati (a L) o su 3 lati (a U). Appartengono a questa tipologia anche le terrazze a castello e i balconi a loggia. La particolare conformazione dei balconi incassati rispetto, ad esempio, a quelli aggettanti, ne determina una ripartizione diversa delle spese.

Cominciamo dalla manutenzione del balcone incassato nella sua parte frontale, che corrisponde, a livello di sporgenza, alla facciata del condominio. Questo elemento, come abbiamo spesso ricordato, appartiene agli elementi comuni di un condominio. Al suo mantenimento devono quindi contribuire tutti i proprietari, in misura proporzionale ai valori delle tabelle millesimali.E per quanto riguarda le altre parti dei balconi incassati? Chi paga le spese di manutenzione?

Soletta del balcone incassato in condominio: chi paga la manutenzione?

Se la riparazione riguarda il pavimento calpestabile di un balcone, la ripartizione delle spese cambia e non è più condivisa da tutti i condòmini. Bisogna comprendere innanzitutto quale parte del pavimento del balcone incassato è interessata dal danno da riparare.

Il solaio, anche detta soletta, è la struttura “intermedia” sul quale poggia il balcone. Funge, quindi, sia da pavimento per il condomino al piano superiore, sia da soffitto per quello del piano inferiore. L’elemento è quindi in comproprietà fra i due proprietari, che dividono fra di loro le spese di manutenzione della soletta. A dirlo è l’articolo 1125 del Codice Civile, per il quale:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.

A questo punto, è facilmente intuibile come verranno ripartiti gli altri elementi nella manutenzione del balcone incassato.

  • Il pavimento del balcone funge da calpestio per il condòmino superiore. Come se fosse un semplice prolungamento del suo pavimento di casa, il proprietario ne paga quindi da solo le spese di manutenzione.
  • La manutenzione del soffitto del balcone spetta, invece, al condomino del piano inferiore. Ci riferiamo, ad esempio, all’intonaco del soffitto o alle decorazioni superiori.
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Imbiancare il pianerottolo condominiale: chi può farlo?

Il pianerottolo è una delle parti comuni dei condomini più utilizzata dai proprietari. Proprio perché adiacente all’ingresso delle abitazioni, queste aree sono quindi spesso oggetto di contesi e di dibattito per quanto riguarda non solo il loro mantenimento ma anche il loro arredo. Un’azione che spesso accende la discussione riguarda l’imbiancamento delle pareti, spesso ritenuta legittima dai vari proprietari che reputano il pianerottolo come una sorta di estensione dei loro immobili. Ma è possibile imbiancare il pianerottolo condominiale senza il consenso degli altri? O bisogna prima rivolgersi all’assemblea? E come ripartire le spese?

Il pianerottolo è in realtà da considerarsi come un’estensione delle scale, quindi un’area comune a tutti gli effetti. Questo, naturalmente, a meno di precise indicazioni di proprietà contenute nei contratti di compravendita degli immobili. Ciò vuol dire che anche a queste aree che danno accesso agli immobili vanno applicati gli stessi principi e le stesse norme relative i lavori di manutenzione e di riparazione dei beni comuni. Tanto quanto il giardino condominiale e il cortile condominiale. È bene quindi innanzitutto ricordare tale disciplina.

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Per quanto riguarda la manutenzione ordinaria, non è necessaria l’approvazione preventiva dell’assemblea. Questo compito infatti spetta all’amministratore che provvederà automaticamente ad autorizzare l’intervento e ripartire poi le spese fra tutti i condomini. Opere di manutenzione straordinaria invece consistono in interventi più invasivi e anche costosi, e richiedono quindi il via libera dell’assemblea condominiale. Tanto più se si tratta di riparazioni straordinarie di notevole entità.

Imbiancare il pianerottolo condominiale: chi paga?

Un intervento come imbiancare il pianerottolo condominiale rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria? Dipende, naturalmente, dal lavoro richiesto. Se si tratta di imbiancare una piccola porzione di muro o di rifinire alcune aree ridotte non c’è bisogno di chiedere nessuna autorizzazione. Si può procedere direttamente avvisando semplicemente l’amministratore. Attenzione però: se l’intervento non è urgente, accollandoti le spese non hai diritto a ricevere nessun rimborso.

Non è quindi vietato in assoluto agire in autonomia se si ritiene necessario, ma al prezzo di dover sostenere l’intero costo dell’intervento. Se si tratta invece di imbiancare l’intero pianerottolo o di opere più incisive, è necessario passare per l’approvazione dell’assemblea condominiale. Questo, anche se si tratta di tinteggiare tutti i pianerottoli, con un conseguente onere economico di maggiore entità.

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Ripartizione delle spese per i pluviali condominiali

Torniamo a parlare di spese relative ai beni comuni. Oggi ci occupiamo dei pluviali, ossia i canali di scarico che permettono il confluire delle acque piovane. Trattandosi di beni comuni poiché funzionali a tutto l’edificio, di norma le spese di riparazione di questi elementi, così come di grondaie e doccioni ad esempio, andrebbero ripartite fra tutti i condomini. La questione, ad ogni modo, non sempre è così lineare. Vediamo perché e come risolvere eventuali controversie riguardo alla ripartizione delle spese per i pluviali.

Quando bisogna stabilire in che termini effettuare la ripartizione di spese per i pluviali in condominio bisogna ragionare ai sensi dell’articolo 1123 del Codice Civile. Lo stesso che si applica anche alla gestione del lastrico solare, ad esempio. Può infatti capitare che un lastrico sia di proprietà esclusiva di uno o più condòmini e che non rientri dunque esplicitamente fra i cosiddetti beni comuni condominiali. Cio nonostante, il lastrico non funge solo da spazio calpestabile per i suoi proprietari, ma svolge una fondamentale funzione di copertura di cui godono, anche se indirettamente, tutti i condomini.

Allo stesso modo, i pluviali installati su un lastrico solare. Grondaie e canali di scarico possono attenere a una sfera di proprietà esclusiva di alcuni condomini, ma offrono comunque un servizio all’intero edificio. Un servizio che consiste nel far confluire acque piovane verso il suolo. Se ne deduce che, anche in questo caso, la ripartizione delle spese per i pluviali vada effettuata fra tutti i condòmini in base alle tabelle millesimali.

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Spese per i pluviali e applicazione dell’articolo 1123

Questo, in applicazione dei criteri di ripartizione stabiliti all’articolo 1123. Qui si legge infatti che, a prescindere dalla proprietà esclusiva o comune di un bene, l’assemblea debba deliberare la ripartizione delle spese per la «prestazione dei servizi nell’interesse comune». Come? In misura «proporzionale al valore della proprietà di ciascuno». Questo, salvo diversa convenzione.

Questo criterio legale non può essere modificato con nessuna delibera, a meno che non venga approvata all’unanimità una modificazione contrattuale del regolamento in tal senso. Questo, perché non si tratterebbe solo di stabilire una diversa ripartizione delle spese per i pluviali. Sarebbero, invece, coinvolti i diritti stessi di proprietà dei singoli.

Se si tratta invece di pluviali installati su un lastrico solare che ricopra solo una parte di edificio – e, dunque, sia funzionale solo a una parte di condòmini? In tal caso «le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne». Alla ripartizione delle spese per i pluviali parteciperanno dunque solo quei condomini la cui proprietà è compresa sotto la verticale relativa al lastrico.

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È possibile fare il distacco dall’autoclave condominiale?

Fra i beni sottoposti a un regime di comunione all’interno di un condominio rientrano, certamente, anche gli impianti centralizzati di riscaldamento e le autoclavi. Abbiamo già visto cosa succede quando, a causa di mancati pagamenti di bollette, si rischia di incorrere nel distacco idrico in condominio. Può capitare però che un condomino decida sua sponte di distaccarsi da questo impianto idrico centralizzato per una serie di motivi. La legge lo permette, ma a determinate condizioni. Vediamo come è possibile fare il distacco dall’autoclave condominiale.

Può ad esempio accadere che l’impianto dell’autoclave condominiale sia troppo vecchio e quindi poco efficiente, ma non effettivamente tanto danneggiato da richiedere una manutenzione. Oppure, un condomino può semplicemente decidere di installare la propria autoclave negli spazi di sua proprietà così da non dover provvedere a spese di manutenzione collettive. Su questo argomento si esprime, con una certa chiarezza, l’articolo 1118 del Codice Civile. Secondo questa norma è possibile che un condòmino effettui il distacco dall’autoclave condominiale

Se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Nessun limite quindi all’”indipendenza idrica” di un proprietario che voglia tirarsi fuori da questa comunione. a meno che, naturalmente, il suo distacco non rechi un pregiudizio agli altri proprietari. In tal caso la legge prevede che il condomino rinunziante sia comunque «tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma».

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Bisogna chiedere il permesso per il distacco dall’autoclave condominiale?

La possibilità di distacco dall’autoclave quindi non è esclusa. Non solo. L’interpretazione della giurisprudenza prevede che il condòmino non debba nemmeno chiedere il permesso all’assemblea condominiale. Tutto ciò che il proprietario deve fare è quindi dimostrare preventivamente in sede assembleare e attraverso una specifica documentazione tecnica che il suo distacco non rechi pregiudizio agli altri proprietari.

A quel punto, sarai pienamente legittimato ad installare un’autoclave tutta tua. Per quanto riguarda le spese, quindi, non dovrai più concorrere alle spese per i consumi ordinari. Rimangono fisse, invece, le spese per la manutenzione, proprio per l’origine comune del bene. Come, ad esempio, le spese da sostenere in caso di autoclave rumorosa in condominio.

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Muro di confine tra due proprietà: di chi è?

Abbiamo già parlato dei casi in cui due fondi diversi siano separati da siepi sul confine. In altri casi però, a fare da spartiacque fra due proprietà diverse sono muri. Che si tratti di due edifici distinti o di due appartamenti contigui separati da una parete in condominio, vediamo come avviene la gestione di un muro di confine tra due proprietà. Di chi è questo muro e, soprattutto, chi deve pagare in caso di spese di manutenzione o risarcimento danni all’altro proprietario (o a terzi)?

In generale, la legge presume che la proprietà di un muro di confine tra due proprietà sia condivisa. I due comproprietari infatti godono, in linea teorica, dello stesso diritto sul muro che fornisce loro il medesimo servizio di separazione e protezione. Questo vale sia per i muri fra fondi distinti sia per i muri condominiali che separano le unità immobiliari di un condominio. È possibile, in ogni caso, presentare delle prove di una esclusività della proprietà del muro. Ad esempio, riportando l’acquisizione dello stesso mediante il contratto di compravendita dell’appartamento. Fino a eventuali rivendicazioni, il muro viene però considerato come comproprietà.

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A meno che uno dei due proprietari non porti all’altro le prove di un diritto esclusivo di proprietà sul bene, ogni spesa di riparazione che concerne il muro di confine tra due proprietà andrà equamente divisa fra entrambi. La legge dedica poi ampio spazio nel Codice Civile al caso in cui il muro divisorio separi due fabbricati distinti, come due condomini o un condominio e un’abitazione indipendente. Anche in questo caso si presume la comproprietà. Esistono però delle altre eccezioni, oltre alla possibilità di dimostrare con un documento la proprietà esclusiva del muro di confine. Vediamole.

Muro di confine tra due fondi di proprietà diversa: quali eccezioni?

In particolare, la legge prevede che in alcuni casi la proprietà di un muro di confine ricada su uno solo dei due proprietari. Questo avviene in due eccezioni alla regola, fissate dall’articolo 881 del CC. La prima è il caso in cui il muro sia divisorio fra due campi (o due giardini, orti, cortili et similia). In questo caso, la sua proprietà è esclusivamente del proprietario del fondo in favore del quale si riversa il piovente (la grondaia di scorrimento dell’acqua sul muro).

Altra ragione di esclusività di proprietà sta nella presenza di cornicioni, decorazioni o vani; il proprietario sul cui fondo si affacciano tali sporti avrà un diritto di proprietà anche sul muro divisorio. Viceversa, un proprietario può chiedere la comunione forzosa di un muro quando esso, pur trovandosi nella proprietà di un altro soggetto, funge sostanzialmente da delimitazione fra i due fondi.

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Balcone aggettante con infiltrazioni: chi paga le spese?

La disciplina che regola l’utilizzo e i diritti di proprietà dei balconi condominiali è ben nutrita. Queste strutture sono infatti spessissimo oggetto di contesa fra condòmini. Esistono infatti vari tipi di balcone (ve ne abbiamo parlato qui) e a ciascuno corrisponde un diverso regime di spese. È importante conoscere questi passaggi per poi capire come attribuire la distribuzione delle spese di mantenimento o di risarcimento danni. Oggi ci occupiamo di un caso particolare: quello di un balcone aggettante con infiltrazioni. Chi deve occuparsi della manutenzione dello stesso o risarcirne i danni?

I balconi aggettanti sono prolungamenti dell’edificio strutturalmente autonomi da esso. Sporgendo in fuori, essi non esercitano alcuna funzione di copertura per il vicino del piano di sotto. Questo punto è rilevante perché ci fa già comprendere come avverrà la ripartizione di eventuali spese di riparazione. I balconi aggettanti infatti non sono parti comuni. Essi appartengono esclusivamente all’unità immobiliare della quale costituiscono un mero prolungamento esterno.

Dobbiamo però ricordarci del vincolo di decoro architettonico posto come obbligo ai proprietari di un condominio. Le componenti del balcone quindi, anche se aggettante, che contribuiscono a decorare o abbellire il condominio sono da ritenersi parti comuni. Si tratta, nello specifico, di elementi decorativi come fioriere e vasi di fiori, ma anche del rivestimento della facciata esterna e inferiore.

Chi paga i danni di infiltrazioni dal balcone aggettante?

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Data la commistione di elementi di diversa proprietà, la risposta a questa domanda non è immediata. Che si tratti della manutenzione del balcone aggettante o di pagare una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni, la prima cosa da fare è capire quale parte del balcone vada riparata. Se si tratta di un intervento alla balaustra o alla pavimentazione ad esempio. Ne consegue, naturalmente, che se l’intervento riguarda una componente considerata comune, saranno tutti i condòmini a pagare secondo le tabelle millesimali.

Naturalmente, anche il tipo di intervento incide su questo. Se i lavori sono funzionali al decoro di tutto l’edificio (ad esempio, i rivestimenti danneggiati da un’infiltrazione), le spese verranno divise tra tutti. Se si tratta invece di lavori a parapetto, pavimento o la parte sottostante al piano di calpestio, le spese sono a carico del solo proprietario. Di nuovo: a meno che il sottobalcone non sia abbellito da stucchi o decorazioni. In tal caso rientreremmo nella questione comune del decoro architettonico. In caso di infiltrazioni sul proprio soffitto a causa di un balcone aggettante mal tenuto, sarà il proprietario a dover pagare le spese se la cagione del guasto è una sua negligenza.

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Riparare il citofono condominiale: come dividere le spese?

Che sia un moderno apparecchio dotato di fotocamera ad angolo o la buona vecchia pulsantiera, tutti i condomini sono dotati di citofoni. Essendo un elemento così funzionale, è anche uno di quelli più soggetti a guasti o rotture. Come viene gestita dunque la ripartizione delle spese per il citofono condominiale? La risposta dipende dal danno subito, o meglio, da chi ha inflitto il danno all’apparecchio. Vediamo come si è espressa la legge in merito e quali sono le situazioni più comuni.

Parlando di un bene condominiale comune a tutti gli effetti, non possiamo non fare riferimento all’articolo 1123 del Codice Civile. Qui si prevede espressamente che

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Le spese spettano dunque a tutti, secondo il sistema di quote delle tabelle millesimali. Da questo articolo si deduce anche che, come spesso accade nei grandi condomini o nei supercondomini, in presenza di due distinti citofoni condominiali le spese verranno divise in tal senso. Dunque, la ripartizione del costo del guasto avverrà solo fra i condòmini che traggano vantaggio da quello specifico citofono. Allo stesso modo, se qualcuno fosse proprietario di un’unità non connessa al citofono (come, ad esempio, un garage) non dovrà partecipare alle eventuali spese di riparazione.

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Un caso particolare si verifica quando la rottura del citofono è stata causata da qualcuno che ne rivendica la responsabilità o che viene individuato. In tale situazione, le spese di riparazione non andranno più a pesare su tutta la collettività dei condòmini, ma graverà totalmente sul responsabile.

Citofono condominiale e inquilini: chi paga?

Un’altra fattispecie ricorrente si richiama al rapporto fra proprietario e inquilino. Come si dividono le spese quando un soggetto affitta la sua unità immobiliare? Le riparazioni dell’impianto centrale o dell’apparecchio (dovute, ad esempio, a una tecnologia vecchia e logora, ma anche a un atto vandalico da parte di ignoti) spettano interamente al proprietario. Egli è infatti titolare dei diritti sull’unità e si considera al pari degli altri condomini anche se non vi risiede. Naturalmente, se il guasto dipendesse invece da un abuso o da negligenza dei conduttori, sarebbero loro a pagarne le spese di riparazione.

A questo punto è bene specificare un’ulteriore cosa. La riparazione e la sostituzione corrispondono a due situazioni giuridiche differenti. La prima compete, come detto e salvo diversi accordi contrattuali, tendenzialmente al proprietario. La seconda implica invece una vera e propria innovazione tecnologica, e non può in nessun modo – neppure contrattualmente – gravare sul locatario.

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Ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario

Una fattispecie particolare ma che si presenta non di rado riguarda la ripartizione delle spese fra vecchio e nuovo proprietario di un’unità immobiliare. È il caso, insomma, di condòmino che vende il proprio appartamento e che vede sorgere, in seguito, delle spese di manutenzione o di risarcimento danni relative a questioni precedenti alla compravendita. A chi spetta quindi il pagamento delle somme dovute? Come si divide fra vecchio e nuovo proprietario? La risposta, tutt’altro che lineare, va ricercata tanto nella legge quanto nelle pronunce della giurisprudenza in merito.

Un primo punto fermo da fissare è nell’articolo 63 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile. Qui si leggono i doveri in capo sia all’acquirente sia al venditore. Rispettivamente:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

E:                                     

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Vanno specificati poi due principi di attuazione. Innanzitutto, si tratta di norme imperative e dunque inderogabili. In secondo luogo, per “anno in corso e quello precedente” si intende il periodo effettivo calcolato a partire dall’atto di compravendita. Non, invece, l’anno solare.

Ripartizione delle spese: ordinarie, straordinarie e di risarcimento danni

La casistica sottoposta all’attenzione dei giudici fornisce diversi esempi in cui non fosse ben chiaro come ripartire le spese fra vecchi e nuovi proprietari. In generale, la decisione ultima dipenda sempre e comunque da un’analisi contingente della situazione e richiede quindi solitamente il consulto di un esperto. Possiamo però riportare qui alcuni esempi generici.

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Innanzitutto, si tende a operare una certa distinzione fra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie, anche di notevole entità. Esse si distinguono non solo per la natura dell’intervento, ma anche per i criteri di approvazione in sede di assemblea condominiale. In generale, possiamo dire che le spese ordinarie spettano chi è proprietario dell’immobile nel momento dell’esecuzione dei lavori. Questo perché si tende a pensare che il soggetto che in quel momento abita nel condominio abbia interesse affinché i lavori ordinari di manutenzione siano svolti regolarmente.

Se si tratta invece di spese straordinarie, la ripartizione graverà su chi era proprietario dell’immobile nel momento della delibera assembleare che approvava questi lavori. Non si può infatti presumere che le opere straordinarie avrebbero ricevuto la stessa approvazione dal nuovo proprietario.

Un caso di ripartizione di spese per risarcimento danni fra vecchio e nuovo proprietario è stato di recente affrontato dal Tribunale di Caltanissetta. In sintesi, il nuovo proprietario di un immobile sito in un condominio si era opposto di partecipare alle spese di risarcimento di un danno cagionato a un altro condomino dalla mancata manutenzione dell’edificio. In questo caso, i lavori di riparazione e si erano svolti dopo la compravendita da parte del nuovo proprietario.

Il Tribunale ha però stabilito che fossero tenuti a partecipare alle spese di risarcimento solo i condòmini titolari di diritti nel momento in cui il danno si è effettivamente verificato. Era proprio a loro che spettava, infatti, l’obbligo di manutenzione dello stabile. Le spese di riparazione – in questo caso, quindi, divenute straordinarie – sono ricadute sul vecchio proprietario, e non sul nuovo.