Per lastrico solare intendiamo la superficie terminale che ricopre l’ultimo piano di un edificio. All’interno di questa zona, sono da comprendersi tutti gli elementi che compongono il lastrico, da eventuali accessi, ascensori o cabine alla pavimentazione. Trattandosi quindi di una superficie di copertura, possiamo intendere che rientrino nella definizione di lastrico tanto l’area calpestabile quanto il tetto. A chi spetta il diritto di proprietà del lastrico solare? E come avviene la ripartizione delle spese per la manutenzione dei lastrici in condominio?
Per stabilire a chi spetta la manutenzione dei lastrici in condominio, dobbiamo innanzitutto guardare ai singoli contratti di proprietà dei condomini. In questo modo, è possibile tracciare una prima distinzione e comprendere se l’uso dei lastrici solari del palazzo sia comune a tutti, in toto o in parte, o se invece essi siano di proprietà esclusiva di un solo proprietario.
È evidente che, se il lastrico solare è interamente inteso come bene ad uso comune di tutti i condomini, le spese per manutenzioni ordinarie e straordinarie saranno ripartite fra tutti secondo le tabelle millesimali. Nel caso in cui, invece, tutto o parte di esso sia di proprietà esclusiva?
Manutenzione dei lastrici: come distribuire le spese?
La logica vorrebbe che debba essere il proprietario ad accollarsi da solo le spese. Tuttavia, anche se non ne detengono il diritto di proprietà e quindi di accesso, gli altri condomini godono comunque della funzione del lastrico solare. Volenti o nolenti, anche le loro unità immobiliari sono ricoperte e protette dal tetto o lastrico. L’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce quindi che le spese vadano sempre ripartite. Come?
La spesa totale per la manutenzione dei lastrici in condominio (intesa come riparazioni o ricostruzioni) va divisa in tre parti. Un terzo spetterà al condomino (o ai condomini) che detengano l’uso esclusivo del lastrico solare. Gli altri due terzi sono invece da ripartirsi fra tutti gli altri proprietari del condominio che beneficiano della sua funzione di copertura. Anche in questo caso, ciascuno secondo le sue tabelle millesimali di proprietà.
Altro discorso per i lavori di innovazione. In questo caso, se il lastrico è ad uso esclusivo, il proprietario che intenda innovarlo dovrà chiedere un parere favorevole all’assemblea condominiale e infine accollarsi tutti i costi.
È bene anche tenere presente la differenza fra lastrico solare e terrazza. Quest’ultima è una superficie calpestabile delimitata da recinzioni, che si tratti di muretti, balaustre o ringhiere. Così, circondando il perimetro di un lastrico si andrebbe a modificarne la destinazione d’uso trasformandolo a terrazza. Per far ciò è necessario richiedere delle apposite autorizzazioni.