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Assicurazione condominiale: come si paga?

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Fra le decine di polizze esistenti, non mancano di certo quelle legate all’edilizia. Sebbene non sussista un obbligo di legge in tal senso, sono molti i condomini che hanno deciso di investire in un’assicurazione per tutelare l’edificio e le singole unità abitative da danni o da responsabilità civili. Che si tratti quindi di danni agli appartamenti causati da problemi strutturali o di danni cagionati a terzi, prevenire è meglio che curare. Come succede per tutte le polizze, anche in questo caso sussistono delle spese. Come vengono ripartite? Chi deve pagare l’amministrazione condominiale?

Innanzitutto è bene comprendere perché un’assicurazione condominiale può davvero fare la differenza in molti casi. Questo tipo di polizza può arrivare a coprire una casistica molto varia, che va dai danni alle singole abitazioni causati dagli impianti fognari condominiali (il comunissimo “tubo rotto” le cui infiltrazioni rovinano il soffitto del condòmino) a quelli cagionati a terzi. Un guasto idrico che pregiudica anche i condotti comunali dell’acquedotto, la caduta di calcinacci su un’automobile parcheggiata, una scalinata in cattivo stato che fa cadere qualcuno. Sono molte le situazioni in cui l’assicurazione può intervenire per risarcire i danni.

È l’amministratore a doversi fare carico della gestione di un’assicurazione condominiale. Dopo aver individuato le criticità dello stabile ed essersi confrontato con l’assemblea, egli provvederà a stipulare il contratto selezionando quello più conveniente e facendovi inserire tutte le dovute clausole di protezione. Come si se ne deduce, questa polizza tutela il condominio in toto inteso come figura giuridica a sé. Il pagamento, spetta quindi all’insieme dei singoli che partecipano a tale comunione. In altre parole, tutti i condomini sono tenuti a pagare l’amministrazione condominiale, ciascuno naturalmente secondo la proporzione definita dalle tabelle millesimali.

Assicurazione condominiale: la ripartizione

Fermo restando che l’assicurazione è dunque un onere finanziario da ripartire fra tutti come ogni spesa comune, esistono alcune eccezioni. La legge ammette, ad esempio, che il locatore possa stabilire che a pagare la quota assicurativa sia il conduttore del contratto di affitto. In tal caso, è evidente che è necessaria una modifica del contratto d’affitto che specifichi la ripartizione della spesa fra proprietario e inquilino o la totale ricaduta dei costi sul locatario.

Alcuni regolamenti condominiali possono disporre che, nella ripartizione del costo dell’assicurazione, determinati proprietari o inquilini siano tenuti al pagamento di una quota maggiore. Questo, in ragione di un evidente motivo di pericolosità “aggiunta”. Potrebbe ad esempio essere il caso di una pizzeria con forno a legna che si trovi a pagare una quota maggiore della polizza antincendio di un condominio.

Come accade per ogni tipo di assicurazione, teniamo presente che la compagnia risarcisce solo ed esclusivamente i danni elencati dal contratto. Motivo per cui si richiede l’approvazione assembleare dello stesso a maggioranza dei presenti che costituiscano almeno metà del valore dell’edificio. Non rientrano fra i danni risarcibili quelli causati dalla negligenza o dall’incuria di amministratore e/o condomini. Anche un intervento non tempestivo può essere motivo, per l’assicurazione, di negare il risarcimento dovuto.

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Perché scegliere un amministratore di condominio?

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Affidare la gestione di un condominio a un amministratore non è obbligatorio per legge al di sotto di un numero legale di proprietari di immobili. Quando però la sua nomina si rende necessaria, o nel caso in cui anche gli stabili più piccoli vogliano dotarsi di una gestione centralizzata, è bene comprendere perché scegliere il proprio amministratore di condominio è il primo passo per una convivenza serena.

Il ruolo della figura dell’amministratore di condominio va ben oltre la semplice gestione dei conti condivisi. È importante scegliere a chi affidare le pratiche del proprio palazzo condominiale valutandone le caratteristiche e la capacità. Solo attraverso professionalità, competenza e dedizione all’ascolto, infatti, è possibile trasformare il proprio condominio in una piccola comunità collaborativa e solidale.

La legge offre inoltre la possibilità di revocare o di rinnovare la nomina degli amministratori condominiali. La carica a tempo determinato è, in questo senso, un vero e proprio strumento democratico. In tal modo si permette ai condomini di tirare le somme del lavoro svolto a fine mandato. Se i proprietari, al termine dell’incarico, si ritrovassero insoddisfatti della gestione, rilevassero poca trasparenza o se addirittura dovessero riscontrare irregolarità, non dovrebbero temere di cambiare amministratore. La differenza da una gestione all’altra è ben evidente e tutt’altro che puramente nominale.

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Come scegliere un buon amministratore di condominio?

Litigi, malintesi e contesi sono all’ordine del giorno per chi fa questo mestiere. Nonostante sarebbe auspicabile evitare discussioni, purtroppo è spesso inevitabile aprire dibattiti su questioni delicate. Ecco allora che un buon amministratore non cerca solo di arginare le liti condominiali, ma si applica anche per risolverle nel miglior modo possibile, ricercando compromessi e favorendo il dialogo. L’empatia, la predisposizione all’ascolto e la capacità comunicativa sono i due primissimi requisiti da ricercare in un amministratore condominiale.

Riguardo la conoscenza della materia giuridica, è evidente che solo un esperto informato può amministrare correttamente un condominio. Questo emerge già a partire dalle principali e più ordinarie attività dell’amministratore. Ad esempio, il rispetto delle maggioranze assembleari nel corso delle votazioni, o ancora la conoscenza delle competenze dell’assemblea. Un amministratore ben formato è anche responsabile dell’equa ripartizione delle spese fra condomini, con il sostegno delle tabelle millesimali appositamente redatte.

Spesso, però, portare con sé i regolamenti condominiali e gli articoli del Codice Civile relativi all’amministrazione non basta. La materia è infatti ricca di casistica e piena di eccezioni, ed è quanto mai frequente che debba essere proprio la Corte Suprema a fare chiarezza su precise interpretazioni e risoluzioni di controversie. Ecco quindi che un amministratore aggiornato sulle ultime sentenze della Corte di Cassazione è anche capace di risolvere meglio i dubbi dei suoi condomini.

Empatia, competenza e continua formazione non sono valori aggiunti, ma requisiti fondamentali: ecco perché è importante scegliere un bravo amministratore di condominio, e non accontentarsi di una gestione mediocre.

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Consiglio di condominio: cos’è e quali funzioni ha?

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Oltre all’amministratore e all’assemblea, esiste un altro organo che concorre nella gestione delle pratiche e delle problematiche condominiali. Si tratta del Consiglio di condominio, preesistente per prassi e poi istituito ufficialmente anche dalla Riforma del Condominio del 2012. Si tratta di un organo con funzioni consultive e di controllo che i condomini possono decidere di istituire (non è quindi obbligatorio). La sua nomina è frequente nei casi di plessi condominiali particolarmente estesi, in ausilio all’operato delle altre due figure, obbligatorie per legge. Vediamone meglio le funzioni.

In particolare, è l’articolo 1130 del Codice Civile su situazione patrimoniale e fondi del condominio a istituire questa figura:

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominiocomposto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

Il ruolo del Consiglio di condominio ha quindi una doppia funzione. Da un lato, quella di coadiuvare l’amministratore nello svolgimento dei suoi incarichi, fornendo pareri e supporto. Un ausilio che si rivela particolarmente utile proprio quando si tratta di gestire fondi ingenti e procedure complesse, come avviene nei condomini più numerosi.

Dall’altro, il Consiglio di condominio esercita un ruolo di controllo dell’operato dell’amministratore. Trattandosi di un organo consultivo, i singoli condomini possono appellarsi al suo intervento solo per esprimere critiche, pareri e dubbi nei confronti della gestione della cosa pubblica condominiale.

A tal proposito è bene ricordare che il controllo della trasparenza di spese e gestione condominiale non coincide con il potere di autorizzare ripartizioni, interventi o misure di natura fiscale e tributaria. Il vaglio preventivo del Consiglio deve in ogni caso essere seguito dall’autorizzazione degli organi competenti, quali l’amministratore o l’assemblea. Ne deriva che in nessun caso l’amministratore è vincolato a rispettare i pareri forniti dal Consiglio.

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Nomina e durata dell’incarico del Consiglio di condominio

Per quanto resta in carica un Consiglio di condominio? La durata dell’incarico di questo organo consultivo e di controllo viene stabilita direttamente nel momento della sua nomina. Essa, può coincidere con la carica dell’amministratore di condominio o essere a tempo indeterminato. Anche il numero di componenti può essere stabilito dal’assemblea, con il solo vincolo di almeno 3 membri per 12 unità immobiliari.

Riguardo invece alla sua nomina, si assume che la sua istituzione venga adottata secondo i criteri del secondo comma dell’articolo 1136. Quindi, con l’adozione della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio in millesimi.

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Deleghe per l’assemblea condominiale

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Quante volte vi è capitato di non poter partecipare a un’assemblea di condominio perché convocata mentre siete via o nei vostri orari lavorativi? Data l’importanza di queste riunioni, la legge ammette l’impiego di deleghe per l’assemblea condominiale.

Anche se molti ritengono una scocciatura o una perdita di tempo queste riunioni, in realtà è importante partecipare alle assemblee condominiali anche se non si hanno particolari problematiche da presentare. In questi incontri si espongono infatti eventuali reclami e lamentele degli altri vicini – che potrebbero riguardarci. Viene inoltre discussa anche la redistribuzione delle spese.

Mediante queste deleghe è possibile partecipare all’assemblea di condominio a mezzo di un’altra persona, mandando ad esempio il nostro dirimpettaio in nostra rappresentanza.

Deleghe per l’assemblea condominiale: chi può riceverle?

La legge non pone limiti per l’affidamento della propria rappresentanza tramite delega a un soggetto terzo. Possiamo infatti delegare un nostro inquilino, un vicino presente nello stesso palazzo o perfino un esterno al condominio. In alcuni casi, dei limiti alla delega – comunque sempre permessa – sono presenti nei regolamenti condominiali.

È permesso anche che una stessa persona rappresenti più residenti del condominio. Questo, a patto che essa non abbia la delega di più di un quinto dei condomini nell’assemblea, quando i condomini totali sono più di venti. È vietato invece delegare come nostro rappresentante a un’assemblea l’amministratore del condominio stesso. Il delegato non può inoltre delegare a sua volta la rappresentanza del delegante.

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Come si presenta una delega condominiale?

La delega deve essere necessariamente presentata all’amministratore di condominio e all’assemblea prima dell’inizio della riunione, tramite forma scritta da allegare poi al libro verbale. Posto che esistono dei modelli preimpostati di delega, che gli amministratori più aggiornati inviano insieme alla convocazione, la legge non richiede dei requisiti specifici per ritenere questo atto valido.

In generale, è possibile utilizzare deleghe generiche, che conferiscono al rappresentante il diritto di partecipare all’assemblea e votare come meglio crede per le questioni in ballo. Preferibile, per evitare fraintendimenti, l’uso di deleghe specifiche nelle quali il condomino impossibilitato a partecipare alla discussione esprime le sue volontà di voto sui punti all’ordine del giorno.

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Come costituire un condominio?

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L’esistenza di un condominio è qualcosa che tendiamo a dare per scontata. Affittando un’appartamento o acquistando un immobile ci troviamo solitamente in un contesto in cui la macchina di gestione centralizzato del condominio esiste e funziona già. Ma come nasce? E come costituire un condominio dove esso non sia già presente?

Per capire come costituire un condominio dobbiamo prima chiederci: cos’è un condominio? Il codice civile non ci fornisce una definizione specifica di questo istituto, che presenta caratteristiche ibride. Il condominio infatti, disciplinato nel Libro del CC relativo alla proprietà e, in particolare, nella sezione relativa alla comunione, è un bene immobile nel quale convivono parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva.

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Fatta questa precisazione possiamo arrivare subito al dunque. Per costituire un condominio non servono atti specifici, richieste o comunicazioni ufficiali. Il condominio si costituisce in automatico come situazione di fatto. Presupposto perché questo avvenga è il semplice fatto che all’interno di un immobile in cui risultino due proprietari diversi esistano anche parti comuni ad entrambi.

Costituire un condominio: qualche esempio

Nel momento in cui, ad esempio, un costruttore vende una singola unità abitativa di un palazzo, si va a determinare una situazione di comproprietà. Il costruttore stesso e l’acquirente hanno in questo caso due proprietà esclusive che condividono però alcuni spazi per gli accessi (scale, portone, ascensore etc) e il suolo comune. Non è invece necessaria la presenza di locali comuni. Nessun atto costitutivo dunque è necessario: il condominio si costituisce di fatto.

Facendo un altro esempio, una casa a due piani che venga divisa fra due proprietari distinti si costituisce in automatico come condominio, dato che entrambe le proprietà si ergono sullo stesso suolo e condividono magari lo stesso portone d’ingresso. Da questo momento, all’edificio si applicheranno le norme del Codice Civile dedicate al condominio. Stessa situazione nel caso in cui sia un testamento a dividere una stessa proprietà fra diversi eredi.

Costituire un condominio: quando servono un amministratore e un regolamento?

Non in tutti i casi però è necessario dotarsi di un amministratore di condominio. La legge stabilisce infatti in quali situazioni la nomina di un amministratore di condominio sia obbligatoria e quando invece se ne possa fare a meno. Questo, posto che l’amministrazione dei beni comuni del condominio andrà comunque portata avanti in base al regolamento giuridico in vigore. Allo stesso modo, i condomini non sono obbligati a dotarsi di un regolamento di condominio, a meno che nello stabile non risultino residenti più di 10 condomini.

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Aggiornamento degli amministratori di condominio

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L’amministratore di condominio svolge una serie di importanti funzioni nella gestione di pratiche e nella risoluzione di conflitti fra i residenti dello stabile. La legge, in seguito alla cosiddetta Riforma dei Condomini, stabilisce pertanto una serie di criteri per la nomina di questi “custodi del palazzo”, e impone anche l’obbligo di aggiornamento degli amministratori di condominio.

Nello specifico, è il regolamento attuativo del DM 140/2014 a stabilire che l’amministratore di condominio è obbligato a sostenere una serie di corsi di aggiornamento professionale. Questo, in ragione dei compiti sempre più delicati che questa figura svolge, che richiedono anche una serie di competenze tecniche in materia giuridica.

Il legislatore ha disposto che l’amministratore di condominio è tenuto a svolgere almeno 15 ore di formazione/aggiornamento nell’arco di ogni anno. Una formazione periodica che, se non sostenuta dall’amministratore, può portare alla revoca della sua nomina per mezzo di segnalazione di almeno uno dei condomini all’Autorità Giudiziaria (la cessazione non è automatica).

Naturalmente, la frequenza delle ore di formazione è nulla se l’aggiornamento dell’amministratore di condominio non viene certificato con il rilascio di un attestato ufficiale. Inoltre, la giurisprudenza è divisa sull’interpretazione del periodo cui fa riferimento la legge, anche se si tende a considerare come metro temporale l’anno solare decorrente a partire dall’entrata in vigore della legge, dunque dal 9 settembre 2014.

Si considererebbe quindi che l’obbligo per l’aggiornamento dell’amministratore di condominio debba essere perfezionato ogni anno entro l’8 ottobre. Di questo parere anche il Tribunale di Padova, che si è di recente espresso con la sentenza 818 del 24 marzo 2017.

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Corsi di aggiornamento degli amministratori di condominio: cosa prevedono?

Il DM 140/2014 dispone, al secondo comma dell’articolo 5, che il corso di aggiornamento degli amministratori di condominio:

riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di aggiornamento vertono innanzitutto sulle evoluzioni della normativa vigente in materia condominiale, compresa una vasta serie di argomenti trasversali e di questioni contrattuali. In analisi, oltre alla legge, anche le varie interpretazioni della giurisprudenza in merito, con la presentazione e lo studio di casi specifici.

I corsi di aggiornamento possono anche riguardare materie specifiche. Fra queste, la sicurezza del condominio, la manutenzione dello stabile, la gestione di dipendenti del palazzo (ad esempio, in merito alla figura del portiere).

Infine, ma non per importanza, la risoluzione di conflitti e dissapori fra condomini. Questi corsi di aggiornamento prevedono spesso l’introduzione a case studies con indicazioni su tecniche comunicative e modalità espressive. Questo, per permettere all’amministratore di condominio di ridurre al minimo le tensioni e di trasformare gli scontri in critiche costruttive attraverso una comunicazione consapevole ed efficace.

Le ore di frequenza ai corsi di aggiornamento degli amministratori di condominio possono essere svolte in modalità telematica. L’esame finale per ricevere l’attestato va invece sostenuto in presenza.

Quando-È-Obbligatorio-L’amministratore-Di-Condominio

Amministratore di condominio obbligatorio: quando?

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L’art. 1129, primo comma c.c., specifica che la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria quando i condomini sono più di otto

Nove dunque è il numero di condomini che rende obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

Si badi bene: se due persone sono comproprietarie di un’unità immobiliare – si pensi ai coniugi in regime di comunione dei beni – esse conteranno come un solo condomino ai fini del conteggio per la nomina dell’amministratore.

Il numero otto non indica dunque nessun obbligo. Ricordiamo che la legge ci indica alcuni requisiti per nominare un amministratore di condominio.

Quando nominare un amministratore di condominio è obbligatorio, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino o l’amministratore dimissionario potrà far ricorso all’Autorità Giudiziaria. Tanto prescrive sempre il primo comma dell’art.. 1129 c.c.

Le modalità di convocazione sono sempre le stesse, quindi:

  1. Convocazione a mezzo pec raccomandata o consegna a mani.
  2. Comunicazione dell’avviso entro cinque giorni dalla data fissata per lo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione.
  3. Indicazione dell’ordine del giorno nell’avviso medesimo.

E senza l’obbligo?

Il condominio senza amministratore è in ogni caso sempre tenuto a mantenere il proprio codice fiscale e, nella misura in cui chiede erogazione di servizi, se previsto dalla legge, deve versare le ritenute d’acconto quanto sostituto d’imposta ex d.p.r. n. 600/73. La figura del sostituto d’imposta infatti non è legata alla presenza dell’amministratore, ma semplicemente all’esistenza del condominio.

Nel condominio senza amministratore, salvo diverso accordo tra tutti i condomini, le spese devono essere suddivise secondo millesimi di proprietà, ovvero in ragione delle altre tabelle applicabili. Spetterà ai condomini, dunque, cioè ad uno o più di loro che all’unisono si fanno parti diligenti, applicare le tabelle e suddividere le spese per avere la risultanza dei costi individuali.

A ben vedere, dunque, un condominio senza amministratore non è un condominio differente da quello che decide di dotarsi di un legale rappresentante.

Certo, non esistono gli obblighi propri della figura dell’amministratore, ma non vengono meno gli adempimenti, soprattutto di natura fiscale, propri della figura del condominio.

Compiti-e-doveri-dell’amministratore

Compiti e doveri dell’amministratore

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Quali sono i compiti e doveri dell’amministratore di condominio? Vi elenchiamo qui i principali obblighi imposti dalla legge.

a) La rappresentanza dei condomini

All’amministratore compete in primo luogo la rappresentanza del condominio.

Ciò significa che nell’ambito dei suoi poteri e doveri egli rappresenta i condomini e può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio, sia contro i terzi sia contro i condomini.

Si pensi al caso in cui debba recuperare da un condomino moroso le spese di riscaldamento.

Allo stesso modo chi intende promuovere una causa contro il condominio (o anche solo inviare solleciti o comunicazioni) deve notificare presso l’amministratore tutti gli atti.

b) Gli obblighi dell’amministratore

L’amministratore è tenuto: all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) a comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove vengono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali e delle revoche nonché della contabilità specificando giorni e ore in cui gli interessati possono prenderne visione gratuitamente a stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale.

Se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari, l’amministratore è tenuto anche ad affiggere sul luogo di accesso al condominio un documento dal quale risultino le sue generalità e i suoi recapiti, anche telefonici.

Se l’amministratore manca, vanno affissi i riferimenti della persona che svolge compiti analoghi a quelli dell’amministratore ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio alla cessazione dell’incarico.

L’amministratore è anche tenuto a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente.

c) Compiti e doveri dell’amministratore di condominio

L’amministratore deve in ogni caso:

  • Eseguire le deliberazioni dell’assemblea.
  • Convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
  • Curare l’osservanza del regolamento di condominio.
  • Disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi.
  • Riscuotere i contributi.
  • Erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
  • Compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio.
  • Curare gli adempimenti fiscali.
  • Tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni.
  • Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.

Tra i compiti e doveri dell’amministratore, rientra inoltre la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore, del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate conservare la documentazione riguardante la propria gestione. In caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso.

L’amministratore deve anche predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

Il compenso dell’amministratore

La legge prevede, come forma di garanzia e di trasparenza nei confronti dei condomini, che l’amministratore nel momento in cui accetta la nomina debba specificare analiticamente (quindi voce per voce) l’importo che chiede come compenso per l’attività da svolgere.

La sanzione, in caso di omissione di questa formalità, è particolarmente severa. In questa ipotesi, infatti, la nomina si considera nulla.

Durata dell’incarico e revoca dell’amministratore

La legge stabilisce che l’incarico dell’amministratore ha durata di un anno e, in caso di mancata revoca, si intenderà rinnovato per un altro anno. I condomini, tuttavia, possono sempre deliberare la revoca dell’amministratore con le modalità previste nel regolamento di condominio.

Se il regolamento non disciplina la revoca dell’amministratore occorre una delibera favorevole dell’assemblea con la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

La revoca può però essere anche disposta dall’autorità giudiziaria su richiesta anche solo di uno dei condomini se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge ed, in particolare, quando l’amministratore:

  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale.
  • Non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale ecc.

In caso di mancata revoca il condomino potrà ricorrere al giudice. L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dall’assemblea.

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Amministratore di condominio: i requisiti

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Nomina, revoca e requisiti per amministrare un condominio

L’amministratore è la figura che svolge le funzioni esecutive all’interno del condominio. Si occupa di amministrare e gestire i beni comuni, oltre che di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale.

È possibile affidare l’incarico a una persona fisica o da una società, a patto che possieda i requisiti indicati dalla legge. La nomina di un amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini. L’incarico dell’amministratore dura un anno con rinnovo automatico. È facoltà dell’assemblea revocare l’incarico all’amministratore.

Amministratore di condominio: chi è

L’amministratore di condominio è il soggetto che cura appunto l’amministrazione dei beni comuni e dei servizi. In altre parole si tratta di una figura con funzioni esecutive rispetto alle decisioni che vengono assunte dall’assemblea dei condomini. Oltre ad una specifica serie di compiti che (come vedremo) la legge gli attribuisce, l’amministratore riveste sempre il compito di rappresentante legale del condominio.

Chi può essere nominato amministratore

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica oppure una società. La legge non definisce quale forma deve assumere una società che si incarica di gestione condominiale e, pertanto, può trattarsi sia di una società di persone (società semplice, società in accomandita semplice o società in nome collettivo) sia di una società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, ecc.).

In ogni caso, la legge prescrive una serie di requisiti che l’amministratore-persona fisica deve possedere.

Possono infatti svolgere l’incarico coloro che:

  • hanno il godimento dei diritti civili.
  • Possiedono il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
  • Hanno frequentato un corso di formazione iniziale
  • Svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Non è possibile nominare amministratori di condominio quanti siano stati:

  • Condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo con pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a 2 anni e, nel massimo, a 5 anni.
  • Sottoposti a misure di prevenzione (ad es.: l’obbligo di soggiorno) divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione.
  • Interdetti o inabilitati.
  • Annotati nell’elenco dei protesti cambiari.

Se l’assemblea ha nominato amministratore uno dei condomini dello stabile (e quindi si tratta di un amministratore non “professionale”), gli ultimi tre requisiti non sono richiesti.

E le società?

Se si sceglie invece di affidare l’amministrazione del condominio a una società, a possedere i requisiti devono essere:

  • dai soci illimitatamente responsabili (cioè dai soci che rispondono dei debiti della società con il loro patrimonio personale come il socio accomandatario nella Società in accomandita semplice).
  • Dagli amministratori della società dai dipendenti che vengono incaricati di svolgere concretamente le funzioni di amministrazione dei condomini ai quali la società fornisce i propri servizi.

La perdita dei requisiti (ad eccezione degli ultimi tre) causa l’immediata cessazione dall’incarico di amministratore.

Quando deve essere nominato un amministratore

La nomina di un amministratore di condominio non è sempre obbligatoria.

La legge infatti impone di dotarsi di un amministratore soltanto quando i condomini sono più di 8. Sotto questa soglia è comunque sempre possibile scegliere liberamente di nominare un amministratore, rispettando però i requisiti indicati nel paragrafo precedente.

Nomina di un amministratore di condominio

La nomina dell’amministratore è effettuata dall’assemblea di condominio.

Per la validità della nomina è sempre necessaria la maggioranza dei condomini presenti all’assemblea stessa, che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Questa maggioranza è necessaria sia nel caso di nomina obbligatoria sia nel caso di nomina facoltativa.

Il nominativo dell’amministratore va annotato in un apposito registro (che deve essere tenuto a cura dello stesso amministratore) detto registro delle nomine e delle revoche.