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Presentazione modello 770 del condominio: a chi spetta?

Oggi parliamo di un argomento di natura fiscale che interessa in particolar modo gli amministratori, ma non solo. Sappiamo che il condominio, da un punto di vista tributario, si presenta come sostituto d’imposta. Come tale, è tenuto ogni anno a presentare l’apposita dichiarazione con modello 770. Vediamo meglio in cosa consiste questo obbligo. Ci chiediamo anche: a chi spetta la presentazione del modello 770 del condominio in caso, ad esempio, di un cambio di amministratori alla gestione? E in assenza di amministratore?

Partiamo dalle tempistiche. Come tutte le dichiarazioni dei sostituti d’imposta, anche il modello 770 del condominio dev’essere consegnato all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre di ogni anno e utilizzando l’apposito modulo. A fare fede dell’avvenuta presentazione del modello, la comunicazione da parte dell’Agenzia della ricezione dei dati. La data della consegna corrisponde invece al giorno nel quale avviene la ricezione dei dati comunicati nel modulo.

Modello 770 del condominio: chi deve presentarlo?

Come precisato all’articolo 1130 del Codice Civile sulle attribuzioni dell’amministratore, è a questa figura che spetta l’obbligo di presentazione del modello 770 del condominio. In assenza di amministratore, ad esempio in caso di un condominio minimo, la presentazione del modello 770 è comunque dovuta, e a consegnarla sarà un condomino designato. Figura che, solitamente, coincide con il rappresentante del codice fiscale del condominio.

La trasmissione del modello può avvenire direttamente (mediante la registrazione sulle apposite piattaforme del Fisco) per mano dell’amministratore o del condomino. In alternativa, è possibile rivolgersi a un intermediario quali commercialisti, ragionieri, Caf, notai, revisori contabili, avvocati e altre figure abilitate.

Anche per questo motivo, sempre più condomini minimi, formati, quindi, da meno di 8 condomini, adottano la prassi di nominare un amministratore anche se non sarebbero obbligati. Per delegare a un soggetto esperto e competente le incombenze di natura fiscale e assicurarsi che tutte le scadenze vengano rispettate a dovere.

E nel caso in cui due amministratori si diano il cambio? Nel momento in cui avviene la nomina di una nuova figura ad amministrare il condominio può crearsi un po’ di confusione nella consegna delle pratiche. La presentazione del modello 770 del condominio spetta all’amministratore in carica al momento della registrazione dello stesso presso l’Agenzia.

Ricordiamo che, poiché la consegna della dichiarazione è un obbligo in capo all’amministratore, la tardiva, mancata o incompleta presentazione del modello 770 implica innanzitutto delle sanzioni amministrative. L’assemblea, se dovesse imputare questa inadempienza all’amministratore, può poi votare per revocarne la nomina.

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Ecobonus nel condominio minimo: come accedere

Gli sgravi fiscali garantiti dall’Ecobonus fanno gola a moltissimi proprietari. Il provvedimento inserito nel Decreto Rilancio permette di intraprendere grandi progetti di ristrutturazione in vista di un efficientamento energetico del proprio edificio. Da un lato, si vuole dunque investire in un sistema che riduca gli sprechi di energia, dall’altro si incentivano cantieri, lavori e opere in un settore già colpito dalla crisi. Molte sono però le discussioni rispetto alle misure dell’Ecobonus, che necessita di requisiti minimi specifici e di criteri di applicazione rigorosissimi. Parliamo oggi di un caso particolare. L’Ecobonus nel condominio minimo: è possibile accedervi? Entro che termini?

Innanzitutto, riprendiamo brevemente la definizione di condominio minimo. Sono così chiamati quegli edifici nei quali la proprietà è ripartita fra più soggetti, ma in numero inferiore a 8. Può rientrare in questa categoria, ad esempio, una villetta divisa in due appartamenti distinti e con due proprietari diversi. Al condominio minimo si applicano tutte le norme civilistiche riguardanti il condominio, fatta eccezione per l’obbligo di regolamento condominiale e amministratore che, in questo caso, non sussiste.

Sappiamo che l’Ecobonus 110% è accessibile ai condomini nella misura in cui gli interventi riguardino le parti comuni dell’edificio. Eppure, il pacchetto del Superbonus non è applicabile per gli interventi su parti comuni a unità immobiliari distintamente accatastate. Questo, sia che l’edificio abbia un unico proprietario, sia che valga la comproprietà di più soggetti. Cosa succede quindi nel caso del condominio minimo?

Condominio minimo ed Ecobonus: cosa dice il Decreto

È stata la stessa Agenzia delle Entrate a precisare, con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020, l’applicazione degli incentivi fiscali. Qui si legge esplicitamente che è possibile fare richiesta per l’Ecobonus nel condominio minimo, che rientra quindi fra i beneficiari. Del resto, la costituzione di un condominio avviene in automatico, quindi non sarà necessario né dimostrarne la titolarità né richiedere il proprio codice fiscale condominiale.

L’importante è che l’intervento riguardi una parte comune del condominio minimo. A tal proposito, si consulti l’elenco (non esaustivo, ma illustrativo) all’articolo 1117 sulle aree comuni. Nel caso in cui un condominio minimo sia sprovvisto di codice fiscale, può accollarsi la richiesta per l’Ecobonus anche un singolo condòmino, che dovrà però dimostrare che i lavori riguarderanno parti comuni. Ricordiamo che non solo gli impianti di riscaldamento, ma anche il suolo stesso, il tetto, il lastrico solare e la facciata rientrano fra le aree in comproprietà.

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Rappresentante del codice fiscale condominiale: quali obblighi e responsabilità ha?

Pur non essendo una persona fisica, anche il condominio ha l’obbligo di avere un codice fiscale. Questo, in funzione delle sue attività di contabilità e finanziarie, affidate alla gestione di un rappresentante quale l’amministratore di condominio. Anche la richiesta del codice fiscale di condominio va effettuata con l’apposito modulo e da un rappresentante ed è necessaria per rendicontare, effettuare e versare le ritenute d’acconto delle spese relative a manutenzioni, interventi e retribuzione dell’amministratore. Ma questa figura del rappresentante del codice fiscale condominiale quali obblighi e responsabilità ha rispetto a un amministratore?

Si tratta di una situazione dinnanzi alla quale si trovano soprattutto i condomini di nuova costituzione. Il dubbio riguarda anche i condomini minimi che, pur non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, decidano di registrare il codice fiscale condominiale per gestire le proprie spese. In tal caso, i singoli proprietari devono nominare un rappresentante che presenti la richiesta di codice fiscale condominiale all’ente preposto, ossia l’Agenzia delle Entrate. Tale richiesta si effettua tramite il modello AA5/6 per i soggetti diversi dalle persone fisiche.

Rappresentante del codice fiscale e amministratore

Quello che non sempre i proprietari sanno è che il rappresentante nominato per richiedere il codice fiscale condominiale acquisisce, in automatico, tutti gli obblighi e le responsabilità di un amministratore di condominio. Questo, anche nel caso in cui si tratti di un condominio minimo che quindi non ha l’obbligo di nominare questa figura. Il motivo di questa attribuzione di responsabilità è di natura fiscale. Attraverso la richiesta del codice, infatti, è possibile gestire la contabilità dell’edificio. In particolare, si tratta di:

  • Effettuare e versare all’Agenzia delle Entrate le ritenute d’acconto per i lavoratori autonomi e indipendenti del condominio (pensiamo, ad esempio, al portiere).
  • Presentare annualmente la certificazione unica di condominio.
  • Registrare la dichiarazione dei sostituti con modello 770.

In buona sostanza, il rappresentante del codice fiscale condominiale diventa automaticamente non solo il soggetto fisico che presenta la richiesta del codice all’Erario, ma anche l’amministratore del condominio. Rientreranno quindi fra i suoi compiti anche la gestione degli altri aspetti, oltre a quelli contabili, della convivenza condominiale. Dalla convocazione di assemblee alle comunicazioni ai condomini.