I fortunati condomini dotati di giardino o di belle aree verdi in cortile non sempre riescono a curare queste piccole oasi con il “volontariato”. A volte le esigenze delle piante o le dimensioni dell’appezzamento richiedono l’intervento di un professionista. Può trattarsi di un vero e proprio giardiniere o di un condomino che voglia assumersene l’incarico sotto retribuzione. In entrambi i casi, l’assemblea si deve porre un quesito: è obbligatorio assicurare un giardiniere condominiale?
Del resto, un conto è dire che un condomino voglia autonomamente abbellire un’aiuola dell’edificio. Un altro conto è assumere una persona incaricata di curare ogni aspetto della vegetazione condominiale. Con una serie di evidenti rischi che è sempre bene prendere in considerazione. In caso di infortunio il lavoratore dovrebbe essere rimborsato da chi ne ha la responsabilità, civile opersino penale. Vale a dire, il condominio stesso, in quanto datore di lavoro. Ecco perché bisognerebbe considerare di assicurare un giardiniere condominiale.
Quando si assume un professionista, è probabile che in qualità di giardiniere sia già dotato di un’assicurazione con la propria ditta. Questo è anche garanzia di una prestazione seria e consolidata. Se invece si assume mediante un contratto in stile collaborazione occasionale bisogna accertarsi che anche il lavoratore sia consapevole dei rischi che si corrono.
Il condominio, a sua volta, deve sapere che un lavoratore assunto come giardiniere occasionale ha diritto anche all’assicurazione (Inail o privata) contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.
Questo significa che, dinanzi a una richiesta, non ci si può rifiutare di assicurare un giardiniere condominiale.
Si sente spesso parlare di area condominiale in riferimento a una zona compresa nella proprietà dell’edificio e, solitamente, in condivisione fra tutti. In realtà parlare di semplice area condominiale è improprio poiché all’interno di questo concetto si finisce per includere tutta una serie di elementi e zone comuni ma ben distinti. Che cosa si intende quindi per area condominiale? In generale, si tratta di un’area esterna che corrisponde al cortilecondominiale.
Può essere quindi una zona interna al perimetro delle mura e aperta. Ma anche semplice un cortiletto d’accesso. In questo caso, spesso nella stessa area condominiale troviamo anche i parcheggi, le rastrelliere per biciclette o giochi per bambini. È chiaro quindi che in riferimento a una manutenzione, a un intervento o a un lavoro specifico è bene precisare di quale elemento si tratta.
Per quanto riguarda il cortile condominiale, sappiamo che esso rientra fra le aree comuni di un condominio. È quindi uno spazio in condivisione che può essere utilizzato da tutti. Come? Naturalmente, nei limiti del rispetto per il pari diritto altrui. Per questo motivo è sempre buona norma integrare il regolamento di condominio con clausole contrattuali che stabiliscano la precisa destinazione d’uso dell’area condominiale.
Approvando una delibera all’unanimità è possibile ad esempio fissare dei precisi orari di gioco per i bambini. Oppure permettere o meno il parcheggio di biciclette o monopattini o regolare il transito. L’importante è che sia mantenuta la funzione principale del cortile condominiale, che è quella di aprire uno spazio di aria e luce all’interno di un edificio o fra più edifici.
È evidente che se l’area condominiale comprende anche un parcheggio è bene rifarsi nuovamente al regolamento condominiale per conoscerne le modalità d’utilizzo come ad esempio la proprietà privata di alcuni box o un sistema di rotazione nell’assegnazione dei posti auto.
È possibile dividere l’area condominiale in comunione?
L’area condominiale rientra quindi fra le parti comuni, al pari degli elementi elencati all’articolo 1117. Può accadere però che da un titolo derivi l’uso esclusivo di una parte di essa da parte di un proprietario. In questo caso, il condomino potrebbe richiedere di dividere un’area in comunione. Salvo le doverose valutazioni da fare caso per caso, in generale questo è possibile solo se da questa scissione non derivano ostacoli al godimento da parte degli altri condomini dell’area comune.
Poniamo, ad esempio, che un condomino intenda dividere il cortile e trasformare la propria area ad uso esclusivo in un parcheggio. L’intervento non è possibile se si ritiene che così facendo venga meno il diritto degli altri condomini ad usufruire del restante cortile per le sue funzioni originarie. Non solo: anche se un condomino reclama l’uso esclusivo di una parte di un’area condominiale, dovrà sempre garantire la servitù di passaggio agli altri proprietari.
Da un lato il diritto di gioco dei bambini e delle famiglie che vorrebbero approfittare della presenza di un bel cortile condominiale. Dall’altro le legittime esigenze degli altri proprietari che chiedono rispetto della quiete condominiale e possibilità di utilizzare gli spazi comuni. Tenendo presente che queste responsabilità non sono certo in capo ai bambini, semmai ai loro genitori, è bene in questi casi stabilire a priori delle regole per usufruire degli spazi condivisi. Nel rispetto, naturalmente, sia del regolamento condominiale sia del Codice Civile. In base a queste norme, si può impedire il gioco dei bambini nel cortile condominiale? Quali limitazioni si possono imporre e quali no?
Il primo punto di cui tenere conto lo abbiamo già espresso: quello al gioco è un vero e proprio diritto deibambini, riconosciuto addirittura da Convenzioni internazionali e dalla Corte di Cassazione stessa. Che si tratti di sostare, di giocare o di piantare un vaso di fiori, il principio cardine che vige è quello fissato dall’articolo 1102 del Codice Civile: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
A questo punto, entra in gioco quindi la destinazione del cortile condominiale. Innanzitutto, la sua generica funzione strutturale, di transito, illuminazione e aerazione del condominio. Una funzione che non viene di certo alterata dal gioco dei bambini. Il punto sul quale è possibile fare leva con degli interventi comuni deve quindi riguardare non la sua destinazione, ma l’impedimento del diritto altrui. Non solo il diritto a utilizzare il cortile stesso, ma anche quello a una civile convivenza. È quindi possibile intervenire con limitazioni che regolino il rumore o le fasce orarie di accesso. Fermo restando che non è possibile vietare il gioco dei bambini nel cortile condominiale.
Gioco dei bambini nel cortile condominiale: cosa è possibile vietare?
Così, è nulla qualsiasi clausola del regolamento contrattuale atta a vietare il gioco dei bambini nel cortile condominiale in modo perentorio. È possibile invece stabilire delle norme che indichino come usufruire di un bene comune quale il cortile. Parliamo, quindi, di modalità per il godimento di un diritto e non di divieti assoluti. Questa procedura richiede l’inserimento nel regolamento condominiale di una clausola contrattuale: votata quindi all’unanimità da tutti gli aventi diritto.
È possibile, ad esempio, stabilire che il gioco sia limitato a orari specifici, assicurando la quiete nelle fasce di riposo del primo pomeriggio (e, naturalmente, serali). Oppure, è possibile limitare il gioco ad attività che non possano arrecare danno alle strutture – per esempio, vietando di giocare con il pallone. Ricordiamo, infine, che quanto appena scritto riguarda naturalmente sia il cortile sia il giardino condominiale, che ne condivide la natura di bene comune e la destinazione d’uso.
Le sigarette lanciate dal balcone sono un frequentissimo motivo di discussione nei complessi condominiali. Oltre che un esempio di inciviltà, questo semplice gesto costituisce anche un reato, poiché un mozzicone di sigaretta lanciato dall’alto può provocare danni al terreno o addirittura a persone. Il problema può essere ancora più fastidioso poi quando il cortile o il giardino oggetto del lancio delle cicche è di proprietàprivata di uno dei condomini. Vediamo cosa è possibile fare per evitare che vengano lanciate sigarette nel giardino privato di un condominio.
Partiamo da un presupposto. A prescindere che il terreno in cui vengono lanciate le sigarette sia di proprietà privata, condominiale o pubblica, il lancio di un mozzicone costituisce un reato penale. Ricade, infatti, nella fattispecie dello stillicidio o gettito pericoloso di cose (articolo 674 del Codice Penale).
È possibile denunciare tale comportamento anche se non ha (ancora) provocato un effettivo danno a un oggetto o a un soggetto. È la pericolosità del gesto nei confronti dell’incolumità pubblica a essere incriminata, non solo gli effettivi danni prodotti. Chi può denunciare? Trattandosi di un reato perseguibile d’ufficio, anche un semplice passante estraneo alle dinamiche condominiali può denunciare il gesto, in quanto potenzialmente pericoloso.
Da un punto di vista civile, teoricamente è inoltre possibile richiedere un risarcimento danni per una lesione o per un guasto provocato dal lancio del mozzicone. In tal caso, è necessario però avere delle proveevidenti che imputino il danno a una precisa persona. A tal proposito, è possibile fornire materiale fotografico o video ma anche avvalersi di testimoni per provare la colpevolezza di un condomino.
Ricordiamo anche, però, che è possibile chiedere il risarcimento solo per danni di una certa entità, provocati magari da una condotta reiterata nel tempo. Un singolo evento isolato non è sufficiente per ottenere un risarcimento in sede civile. Questo è il quadro giuridico generale. Come ci si può comportare contro chi lancia le sigarette in un giardino condominiale privato?
Sigarette lanciate nel giardino condominiale: di chi è la responsabilità?
Uno spunto interessante per inquadrare questo reato in un contesto condominiale ci viene fornito dal Tribunale di Reggio Calabria. Con la sentenza n. 334 11/03/20, i giudici hanno fatto riferimento anche alla responsabilità da custodia del condominio. Nel caso specifico, infatti, il continuo lancio di mozziconi dai balconi nel cortile aveva provocato dei danni alla capote di un veicolo parcheggiato. In tal caso, a rispondere dei danni è quindi stato il condominio in toto, alla luce del suo obbligo di custodia delle aree e dei beni comuni, ivi compresi il parcheggio o il cortile dell’edificio.
Le discussioni condominiali non sempre nascono perché un condomino ha danneggiato un diritto o un bene altrui. A volte la causa scatenante di un litigio è proprio il contrario! È il caso, ad esempio, di un condòmino che si dedica a curare la salute di un’aiuola condominiale decorandola con fiori e piantando nuove specie. Ebbene, gli altri proprietari che non gradissero questo gesto potrebbero impedire al condomino di abbellire le aiuole condominiali? Una fattispecie affatto rara, che è arrivata anche a scomodare la Corte di Cassazione. Vediamo cos’hanno detto in merito i giudici.
L’articolo del Codice Civile cui fare riferimento per inquadrare la vicenda è il 1102 dedicato, all’uso della cosa comune in condominio. Nello specifico:
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
L’azione di piantare dei fiori o altre semenze in uno spiazzo verde condominiale, fatta al fine di abbellire un’aiuola, rientra dunque nell’ipotesi del miglioramento del suo godimento. Naturalmente, trattandosi di un’area comune, gli altri condomini potranno discutere in assemblea e mettere ai voti delle regole per usufruire dell’aiuola. Ad esempio, precisando quali arbusti siano graditi e quali meno, o dove concentrare la piantagione e così via. Del resto, abbellire le aiuole condominiali significa contribuire all’idea di decoro dell’edificio.
Possono impedirti di abbellire le aiuole condominiali? La sentenza della Cassazione
Come si risolve quindi la questione? Esprimendosi su una fattispecie simile, la Corte degli Ermellini ha fornito un’interpretazione più chiara della norma del Codice Civile. Nella sentenza n. 2957 del 7/2/18 (Sez. II) si legge che l’assemblea condominiale può votare, secondo i quorum e le maggioranze richieste dalla legge, dei limiti più rigorosi all’utilizzo di beni e aree comuni.
Tuttavia, è nullo il regolamento condominiale che vieta in modo assoluto di coltivare piante e/o arbusti nell’aiuola condominiale al fine di decorarla. Sarebbe un po’ come impedire a un condomino di usufruire di un bene che invece condivide in comunione. L’abbellimento con piante e fiori, invece, rientrerebbe appieno, secondo la Corte, nella funzione cui è destinata un’area come il giardino condominiale.
Un altro bene di proprietà comune a tutti i condòmini è il cortile, spesso al centro di liti e discussioni. Questo spazio appartiene in comunione anche agli inquilini i quali edifici non si affaccino direttamente su di esso, e ad esso si applicano le stesse disposizioni riguardanti eventuali giardini condominiali. Non è raro che nascano dissapori rispetto all’utilizzo che un proprietario faccia del cortile: come parcheggio, come area giochi per bambini, come terreno per piantare vegetazione. Vediamo allora, secondo la legge e le interpretazioni della giurisprudenza, cosa si può fare nel cortile condominiale e cosa non è invece permesso.
Come detto, l’utilizzo del cortile condominiale deve essere paritario per tutti. Questo, nonostante, come per tutti i bene a uso comune, le spese per la sua manutenzione vadano ripartite fra i condomini secondo i valori indicati dalle tabellemillesimali. I limiti al suo utilizzo sono quindi gli stessi applicati agli altri spazi comuni.
L’impiego non deve modificarne la destinazione d’uso, che potremmo riassumere come una generica funzione di areazione e illuminazione della parte interna del condominio e degli spazi ad esso adiacenti o di accesso (compresi altri eventuali spazi verdi e intercapedini). Altro requisito è che l’impiego fatto da un condòmino non ne pregiudichi potenzialmente un paritario utilizzo da parte di un altro proprietario.
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Cortile condominiale: cosa è permesso e cosa no?
Nel rispetto di queste due generiche disposizioni, è quindi possibile apportare alcune modifiche non sostanziali al cortile condominiale. Ad esempio, è permesso installare delle panchine o coltivare delle piantine, perché questo non ne pregiudica la funzione primaria né l’utilizzo da parte degli altri. È possibile anche installare delle tubature o un’autoclave, purché non troppo voluminosi.
Oltre queste indicazioni generali, molti condomini specificano nel proprio regolamento a quali scopi specifici è destinato il cortile. Dalla lettura di queste funzioni si ricava quindi una serie di divieti più o meno impliciti, connessi con il mantenimento della destinazione d’uso del bene comune. Se, ad esempio, l’area interna deve mantenere una funzione di parcheggio, i bambini non possono giocare con il pallone in cortile. Viceversa, se il cortile è destinato al transito pedonale, non è possibile parcheggiarvi i propri veicoli.
Come si può utilizzare un cortile condominiale quindi? Fermo restando i due punti saldi del rispetto delle proprietà comuni, per rispondere è necessario rilevare espliciti divieti o funzioni d’uso scritte nel regolamento condominiale. Per poi, eventualmente, richiederne una modifica con le adeguate maggioranze assembleari.
I bambini sono una benedizione. Non tutti, però, sono d’accordo con questa affermazione, in special modo quando si tratta dei bambini degli altri. All’interno del grande calderone delle liti condominiali causate dai rumori molesti, c’è un’intera sottocategoria che riguarda proprio i bambini. Quali sono i limiti di tolleranza entro i quali è giusto che i bambini giochino? E quando, invece, i genitori dovrebbero intervenire a tutela della quiete del vicinato? Oggi parliamo di una fattispecie che la giurisprudenza si è già trovata ad affrontare. Cosa fare quando i bambini che giocano in cortile condominiale disturbano la quiete nelle prime ore del pomeriggio? E in quali orari si richiede invece più tolleranza?
Urla, giochi rumorosi e oggetti che sbattono fanno parte del tran tran quotidiano di tutte le famiglie. Non per questo, però, devono disturbare eccessivamente anche la routine degli altri condomini. È bene precisare subito che un certo grado di tolleranza è imposto innanzitutto dal buon senso e dall’età di chi è cagione di disturbo. Quando una situazione diventa però insopportabile, è bene mettersi a tavolino con i genitori e stabilire di comune accordo delle regole comportamentali.
Innanzitutto: non esistono leggi che stabiliscano un limite orario per il gioco dei bambini. Per ovvi motivi. Anche vietare l’accesso al cortile a un bambino che risiede nel condominio è, ovviamente, da escludersi. In quanto spazio comune, si tratta di un bene cui hanno diritto di usufruire tutti i proprietari di immobili. Unico limite imponibile per legge è a quelle situazioni che pregiudichino il paritario uso dello stesso bene agli altri condomini, come ci ricorda l’articolo 1102 del Codice Civile. Ma non si tratta del caso in questione.
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Cosa fare se i bambini giocano nel cortile nelle prime ore del pomeriggio?
Il problema in questione spesso non riguarda tanto – o meglio, non esclusivamente – il gioco o la presenza dei bambini. A recare fastidio sono piuttosto i rumori molesti che derivano dalle loro attività ludiche in orari legati al riposo come le prime ore del pomeriggio. In questo caso, il primo consiglio che un buon amministratore può dare a due condomini in lite è: riuniamoci attorno a un tavolo e parliamone.
Ponendosi da mediatore, un amministratore potrà riassumere le volontà delle due parti in un compromesso equo. Ad esempio, integrando il regolamento condominiale con una norma dedicata proprio agli orari di gioco dei bambini in cortile. Va tenuto presente – e un buon amministratore lo sa – che qualsiasi modifica del regolamento condominiale va messa ai voti dell’assemblea. È quindi importante che i condomini discutano proprio in questo contesto, per poter arrivare a una soluzione condivisa dall’intero edificio.
Da ricordare anche che una norma che limiti l’utilizzo di un bene comune a un condomino va inserita nel regolamento con procedura contrattuale. La modifica andrà quindi messa ai voti e dovrà passare con l’unanimità dei pareri favorevoli. È questo, ad esempio, il caso di una norma che voglia impedire ai bambini di giocare nel cortile condominiale nelle prime ore del pomeriggio.
È invece votabile con maggioranza ordinaria una norma che stabilisca di non fare rumore in determinati orari. Questo non lede infatti il diritto di utilizzo dei bambini che giocano in cortile. Ne indica semplicemente le modalità. In alternativa a questi iter, spesso lunghi e non sempre proficui, resta sempre il buon vecchio dialogo. Un richiamo al rispetto reciproco da parte dell’amministratore può spesso risolvere le cose più rapidamente di tante procedure legali.
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